导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房(fáng)地(dì)产市场黄金(jīn)二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据(jù)此(cǐ)判断中(zhōng)国(guó)未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地(dì)产存量极度(dù)过剩(shèng)，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，第七次人(rén)口(kǒu)普查调查数(shù)据显示城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包(bāo)括大(dà)量(liàng)城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达(dá)国家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住宅间数(shù)大(dà)于1同样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根(gēn)据商品住宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意味着户(hù)户有房，然而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套(tào)房无法满(mǎn)足流动人(rén)口的(de)租(zū)赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流(liú)动人口，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续(xù)，带来(lái)新户购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的(de)分化(huà)日(rì)益明(míng)显，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入，人口净迁(qiān)入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)，涉(shè)及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着(zhe)不(bù)小差距，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛(máo)盾(dùn)更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么(me)当下房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现在不(bù)同能(néng)级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来(lái)，各大城(chéng)市二(èr)手房挂牌量(liàng)突(tū)然激(jī)增，引发(fā)一阵二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是(shì)供需(xū)平衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无(wú)法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数(shù)，回答(dá)当(dāng)前的(de)房子是否真的(de)过(guò)剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来房(fáng)地(dì)产市(shì)场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户(hù)均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩的直观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2湖南信息学院是几本公办的吗，湖南信息学院是几本,学费多少月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害综合风(fēng)险普查工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的(de)新闻发布会上，负责人对外(wài)披(pī)露(lù)：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设行业(yè)获取了(le)全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算的(de)城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据(jù)公布(bù)了中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量(liàng)有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数(shù)不(bù)能完(wán)全(quán)反映出(chū)城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套(tào)住宅，一套设施齐(qí)全的住(zhù)宅才是城镇居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类是(shì)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没(méi)有直接公布(bù)城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套(tào)数(shù)（统计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅来源(yuán)（人(rén)口普(pǔ)查数据(jù)）。计算中国居(jū)民(mín)户均住宅数量，我们(men)主要用到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们就(jiù)能(néng)够得到当前商(shāng)品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住(zhù)宅(zhái)和非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥(yōng)有的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺(quē)乏(fá)一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们利用既(jì)有统计数据，大(dà)致(zhì)测算得到(dào)中国存(cún)量房(fáng)地产(chǎn)套(tào)数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地(dì)产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期(qī)房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的(de)期房销售(shòu)，得(dé)到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的(de)时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下(xià)来(lái)我们需要进一步(bù)推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有的户(hù)均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有(y湖南信息学院是几本公办的吗，湖南信息学院是几本,学费多少ǒu)住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠(zèn湖南信息学院是几本公办的吗，湖南信息学院是几本,学费多少g)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉(lián)租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁其他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅(fú)为(wèi)过去十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际(jì)变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的(de)程度(dù)，“户户有房”是(shì)否意味(wèi)着中国(guó)城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地(dì)产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住宅来满(mǎn)足(zú)因(yīn)人口流动、居民(mín)换(huàn)房(fáng)等(děng)因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日(rì)本的住宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英(yīng)国(guó)的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成人口净流入地(dì)的(de)住宅市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和省际流(liú)动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动人(rén)口在老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫(pò)使打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一(yī)套房。所(suǒ)以说户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大(dà)流(liú)动人口的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给(gěi)住(zhù)户(hù)的生活带来了很(hěn)大的不便(biàn)和安全隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)的(de)老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世(shì)纪修建的(de)老旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅为(wèi)一居(jū)室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的(de)一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑面积(jī)低(dī)于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存(cún)在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美(měi)国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除公摊(tān)面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要(yào)的(de)住宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地(dì)产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即(jí)便如(rú)此，中国人(rén)口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继(jì)续(xù)延续，导致户(hù)数会因户均(jūn)人(rén)口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导致经济发展带(dài)来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的(de)分(fēn)化日益明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要(yào)素逐步向经(jīng)济(jì)带(dài)、都市(shì)圈中心城市(shì)流(liú)入(rù)，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉(shè)及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必(bì)会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基础设(shè)施配套差、没(méi)有或(huò)少(shǎo)有物业(yè)管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上(shàng)更大房(fáng)子”的(de)改善(shàn)性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经济工作会(huì)议明确指出支持(chí)住(zhù)宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过(guò)去(qù)二(èr)十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配(pèi)，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大(dà)分化时代已(yǐ)至，这种分化不(bù)单(dān)局限于(yú)城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间(jiān)的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普查(chá)数据调查的是(shì)人(rén)，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在(zài)统计偏差。商(shāng)品住宅占比实(shí)际值可(kě)能偏低，其增速可(kě)能超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 湖南信息学院是几本公办的吗，湖南信息学院是几本,学费多少