5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代(dài)表的机构对于这一板块(kuài)已经(jīng)在悄然(rán)布(bù)局。数(shù)据(jù)显示(shì)，以南方和华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方(fāng)国(guó)企央企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量(liàng)占(zhàn)流通(tōng)股比重(zhòng)增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产(chǎn)公司市值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更(gèng)是(shì)进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时(shí)，公(gōng)募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似(shì)乎在今年一季度得(dé)以延续(xù)。数据统计(jì)显示(shì)，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分(fēn)别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇(huì)总的(de)重仓股中，房(fáng)地产板块排名(míng)最(zuì)高(gāo)的是保利(lì)发(fā)展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在(zài)第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变化之处首先在(zài)于几只房地产(chǎn)龙头股从排(pái)位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到(dào)二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三(sān)四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级(jí)市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认(rèn)知上(shàng)没有什(shén)么投资机会的。但(dàn)在这几年特(tè)殊的行情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的(de)行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑(jí)是(shì)供给侧发(fā)生了(le)更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公(gōng)募基金经理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存(cún)款数量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端还(hái)需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别吴亦凡资产多少亿住(zhù)房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额(é)，以及过(guò)快上行的(de)房价(jià)，因而(ér)行业高增的(de)时代已经过(guò)去，未来行(xíng)业的需求(qiú)或将回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市占率的提升(shēng)。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不(bù)代表没有投(tóu)资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就(jiù)是(shì)强竞争力(lì)公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标的股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好排名(míng)前五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了(le)10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排名第一(yī)的上(shàng)实发(fā)展，五一假期归来(lái)后日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地(dì)产开发与经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房(fáng)地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程(chéng)项目(mù)、酒店(diàn)经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)吴亦凡资产多少亿，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机(jī)构(gòu)都有对(duì)其(qí)布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私(sī)募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都(dōu)跻身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季度(dù)的收(shōu)入(rù)利(lì)润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出(chū)租率复(fù)苏至近年来最高(gāo)，另一方面(miàn)则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引了知名机(jī)构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依(yī)然在前十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三个季度他有(yǒu)的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜单(dān)中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上(shàng)海区(qū)域性地产公司外，荣(róng)安(ān)地产则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外(wài)联袂(mèi)出现的机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降温(wēn)，优质土地供(gōng)给较(jiào)多（券商测算对(duì)应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本(běn)在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融资成本(běn)不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股或存在(zài)发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的结构性(xìng)机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显著(zhù)优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段(duàn)表(biǎo)现出(chū)较低(dī)的融资(zī)成(chéng)本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央(yāng)企相(xiāng)较于(yú)民营地产公司也是(shì)更(gèng)有优势的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资(zī)产(chǎn)会有(yǒu)更多(duō)担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这一轮行业出(chū)清的过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修(xiū)复更明(míng)显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较(jiào)快(kuài)速发(fā)展阶段(duàn)更稳定且可预期(qī)的盈利和现(xiàn)金流(liú)创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的提(tí)升，应(yīng)该关注(zhù)估(gū)值相对较低(dī)，企业自身(shēn)资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于(yú)行业集(jí)中(zhōng)度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地去(qù)持续(xù)观察国(guó)企央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融(róng)资成本保持低(dī)位，其(qí)次是销售(shòu)份额持续提升，再(zài)次是拿(ná)地份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出(chū吴亦凡资产多少亿)现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩(jì)的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而(ér)这些公司(sī)也是(shì)机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示(shì)，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去(qù)两三(sān)年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且(qiě)主要集中在核(hé)心城市，投资力度(dù)较(jiào)大。投资的(de)驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢(huī)复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏(sū)过程(chéng)中，还面临(lín)着一些不(bù)确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别(bié)城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外(wài)，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的(de)绝大多数(shù)城市都(dōu)出现环比下滑的情(qíng)况。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存(cún)压力、企业的资金面(miàn)压力，可(kě)能会出现，到(dào)六月(yuè)份房(fáng)企为(wèi)了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹外的(de)一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也(yě)向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地产以及其(qí)上下游产业链的复苏速(sù)度都比(bǐ)想象的要慢很(hěn)多(duō)，我们要多(duō)给一(yī)些耐(nài)心，这个时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多的(de)企(qǐ)业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等(děng)待它(tā)的基本面不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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