OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大(dà)，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施(shī)资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的(de)通知。同时(shí)，在(zài)公告中(zhōng)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切(qiè)关(guān)注哲库科技(jì)后续情况，积(jī)极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始(shǐ)权益人相关负责人也表示，近(jìn)期已同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提(tí)前退(tuì)租(zū)的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目(mù)，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，浦东新(xīn)区国(guó)资(zī)委也成大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思，干大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT近期市场波动(dòng)较大(dà)，但其实(shí)不(bù)动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出(chū)租率下跌并不会从根本(běn)上影(yǐng)响(xiǎng)其(qí)内外价值，投资(zī)者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅低(dī)开，此后二(èr)级市场价格开始(shǐ)震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后(hòu)价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响(xiǎng)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交(jiāo)易日跌幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全(quán)市(shì)场公募(mù)REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口(kǒu)产业(yè)园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌(diē)，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率有所下降，如(rú)今拟扩募的(de)项目又遭遇突发事件，因此导致二级市(shì)场价格(gé)出(chū)现波(bō)动。”一(yī)位(wèi)业(yè)内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交(jiāo)易日场内资(zī)金有所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌(diē)并不(bù)会从根本(běn)上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前(qián)随着二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格下跌，风(fēng)险也得到(dào)一定释放(fàng)，但是价格涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面(miàn)等多重因素影响，不好判断价格是不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷(mí)，不少产(chǎn)品年内(nèi)二(èr)级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些(xiē)隐含收(shōu)益率(lǜ)高(gāo)的产(chǎn)品具备一定的(de)投(tóu)资价值(zhí)，很适(shì)合稳(wěn)健(jiàn)类(lèi)投资者。此外，伴随着经济(jì)复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事(shì)高如星(xīng)对(duì)此(cǐ)表示(shì)，若张江园区最(zuì)终能(néng)顺利(lì)解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的影响，“事件(jiàn)性利空下(xià)调至得(dé)这(zhè)么(me)急、这么深，加(jiā)上(shàng)前期本(běn)身园区类(lèi)资产就回(huí)调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调(diào)，最终还是落到租(zū)金收入受不受影(yǐng)响，影(yǐng)响多大，估计园区(qū)会最终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科(kē)技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基(jī)础设施资产张润(rùn)大厦的重要(yào)承(chéng)租方之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通(tōng)知(zhī)。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进一(yī)步(bù)表示，原(yuán)始权(quán)益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露(lù)的(de)张(zhāng)江光大(dà)园项(xiàng)目出(chū)租率下降事项，一度二级市场价格出(chū)现回(huí)落。在随后召(zhào)开的业绩说明会中(zhōng)管理人(rén)就相关事项进行了解(jiě)释说明，市场信心得到了(le)一(yī)定提(tí)振，二级市场(chǎng)价(jià)格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说(shuō)明会(huì)上，运营团队(duì)表示了对张江光大园项目的(de)信心，预计签署(shǔ)意向书和合同(tóng)谈判中的储备(bèi)租(zū)户正常转化后，项(xiàng)目出租(zū)率将得(dé)到回(huí)升。没想(xiǎng)到仅过(guò)了(le)不到三周的时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来(lái)了(le)新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上(shàng)述公告引起了(le)市场各(gè)方(fāng)的广泛关(guān)注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购(gòu)入(rù)项目的(de)原始(shǐ)权益人相关负(fù)责(zé)人坦言，事发突然确实始料未及(jí)，在获悉(xī)OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一时(shí)间即(jí)奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极(jí)应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度(dù)重视，据悉新区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相(xiāng)关负(fù)责人介(jiè)绍说(shuō)，目前储(chǔ)备租户还(hái)是(shì)比较丰富(fù)的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航天(tiān)产业(yè)、信息技(jì)术等产(chǎn)业客户，租赁意向面积超过了2万方。从(cóng)意向储备转化(huà)为实(shí)际租(zū)户需(xū)要一(yī)些(xiē)时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着(zhe)手通过签署租赁意向书(shū)来尽快锁(suǒ)定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个(gè)月(yuè)履约保证金(jīn)给了我(wǒ)们一些空间，但本着(zhe)对首(shǒu)批扩(kuò)募、对(duì)市场负责的(de)态度，我(wǒ)们肯(kěn)定要全(quán)力与(yǔ)时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内(nèi)完(wán)成(chéng)去(qù)化。”相关(guān)负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目一季(jì)度末也(yě)有(yǒu)将近30％的空(kōng)置(zhì)率，原始(shǐ)权益(yì)人有那么多(duō)储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责(zé)人(rén)解释，张江光大园(yuán)一直(zhí)以来都坚(jiān)持以市场(chǎng)化运营为导向，历史运营表现稳定，租户(hù)的调(diào)租(zū)和换租都属于正常情况，而(ér)这次项目(mù)的大租户退租(zū)正好发生在市场活跃度(dù)的短期低(dī)点，目前市场情况已有(yǒu)所好(hǎo)转。在看到出租(zū)率下滑情(qíng)况(kuàng)没有得到(dào)及时修复后，张(zhāng)江这边也(yě)作了一定的资源调(diào)配和(hé)倾(qīng)斜(xié)，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张(zhāng)江光大园项目在给租户的成大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思，干大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思(de)分隔(gé)空间(jiān)、交付标准、租金水平等方面也(yě)有一(yī)些差异化，张润大厦多是两千多平(píng)的大平(píng)层，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张江(jiāng)光(guāng)大园单层以(yǐ)一千(qiān)平的面积(jī)为主，还有一些独栋形态的物业(yè)。租户自(zì)身也会(huì)有(yǒu)诉求，也会(huì)根据自身需求和(hé)预(yù)算(suàn)挑选区域(yù)内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产的管理人都变成了一家，后续我(wǒ)们在资(zī)源共享(xiǎng)和联合营销方面能更加充分发挥协同(tóng)效应(yīng)，相(xiāng)信(xìn)可以做(zuò)得(dé)更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，张江(jiāng)集(jí)团和张江高科目前在管资(zī)产(chǎn)约(yuē)五(wǔ)百万方，还有(yǒu)一些其他在开发的(de)储备(bèi)项目(mù)，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张江园区产业(yè)空间资(zī)产上市平台目标的坚(jiān)实后盾(dùn)和储(chǔ)备(bèi)资(zī)源(yuán)。“我们(men)非常重视张江REIT这个(gè)资本平台和它未来的发展。”相关负责人(rén)表示，“这(zhè)次(cì)扩募是我们实(shí)现基(jī)金扩容的第一(yī)步，也是至关重(zhòng)要的一步(bù)，眼(yǎn)下我(wǒ)们可(kě)能面临了一些突发情(qíng)况需要解(jiě)决(jué)，但是这和我们在张(zhāng)江科学(xué)城这三十年建设(shè)发展过程中(zhōng)所(suǒ)经历的相(xiāng)比，只能算是(shì)一个非常小的插(chā)曲(qū)。我们有信心排(pái)除万难，尽一(yī)切可能化解当前突发事件的所(suǒ)有(yǒu)负面影响，维持预(yù)期和市(shì)场的信心。”

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