导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年(nián)是中国(guó)房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情况，据此判断中国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量(liàng)极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不(bù)是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关(guān)。中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较(jiào)发(fā)达国家(jiā)还有很大(dà)差距。人(rén)均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发(fā)现中国城镇居(jū)民(mín)户均1套房，其(qí)中(zhōng)每(měi)户持有(yǒu)商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们(men)根据商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利(lì)交(jiāo)付(fù)，直至(zhì)2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套(tào)户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的分化(huà)日益明(míng)显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的(de)新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积均较(jiào)发(fā)达国家有着(zhe)不小差距(jù)，“住上更大房(fáng)子(zi)”的(de)改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年(nián)是(shì)中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足，这是(shì)过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住(zhù)宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能(néng)级城市之间，不同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的(de)房子是(shì)否已经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到底是(shì)供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算出(chū)中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量(liàng)过剩的(de)直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数据公布(bù)了中国城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大于1，看(kàn)似(shì)意味(wèi)着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间(jiān)数量有关(guān)，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。单(dān)单(dān)从人(rén)均住宅间数不能(néng)完(wán)全(quán)反映出城镇(zhèn)居民(mín)的居(jū)住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成套(tào)住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的(de)住宅才是(shì)城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的(de)测算思(sī)路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自建房等(děng)非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布(bù)，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国(guó)居民(mín)户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可陈万年教子文言文翻译注释和启示，文言文《陈万年教子》翻译忽略不计。估算城镇居(jū)民户(hù)均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们就能够得到(dào)当(dāng)前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算(suàn)得到(dào)居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户(hù)比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户(hù)均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文(wén)去除商(shāng)品住宅累计销售套数(shù)里的期(qī)房销售(shòu)，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一步推算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显示(shì)中国城镇(zhèn)居民的(de)住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住(zhù)宅与购(gòu)买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比(bǐ)例(lì)，从而我(wǒ)们(men)估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结(jié)，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一(yī)套(tào)房(fáng)并不意(yì)味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多(duō)余(yú)住宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因(yīn)素(sù)产生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国(guó)、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和(hé)省际流(liú)动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流(liú)动调查数据(jù)显示(shì)，在(zài)上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套(tào)房，在(zài)高房(fáng)价的大城市租赁(lìn)一(yī)套房，在房价(jià)较低的县城(chéng)购(gòu)买一(yī)套房。所以(yǐ)说(shuō)户(hù)均一套(tào)房无法满足(zú)庞大(dà)流动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电(diàn)线老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现代生活需求，在(zài)未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居(jū)室和(hé)二居室，户型(xíng)偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根(陈万年教子文言文翻译注释和启示，文言文《陈万年教子》翻译gēn)据七普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间(jiān)农民带房(fáng)进(jìn)城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不(bù)足19平方米，不(bù)及全国(guó)人均水平(píng)的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于(yú)15平方(fāng)米的(de)家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需(xū)要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似(shì)已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来(lái)城镇(zhèn)住宅需求主要(yào)来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口陈万年教子文言文翻译注释和启示，文言文《陈万年教子》翻译缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家(jiā)庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数会因户(hù)均(jūn)人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益(yì)明(míng)显，资源和生产要(yào)素逐步向经(jīng)济(jì)带(dài)、都市(shì)圈中(zhōng)心城市(shì)流(liú)入，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和(hé)原(yuán)公有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，21％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需(xū)求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的(de)占比势必(bì)会进一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差(chà)、没(méi)有或少有物业管理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求(qiú)还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)希望提高(gāo)生(shēng)活(huó)品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年(nián)底的(de)中(zhōng)央经济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平(píng)有着密(mì)切正向联(lián)系(xì)。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水平的(de)提高，中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量(liàng)的(de)供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分化时(shí)代已(yǐ)至，这种分化不单局限于(yú)城市能级之(zhī)间差异，优质小区(qū)和(hé)老(lǎo)旧二(èr)手房(fáng)之(zhī)间的差(chà)异(yì)也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的(de)是人，并(bìng)不(bù)是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际(jì)值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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