近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营(yíng)活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情(qíng)况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意(yì)，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到期(qī)后不再产生现金收益(yì)，特许经营权分红目前(qián)已包含(hán)了(le)利润分配和本(běn)金(jīn)的归(guī)还，在选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的时应了解资产类型(xíng)和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年(nián)分配(pèi)金(jīn)额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源(yuán)为(wèi)持有期(qī)分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格(gé)受到公募(mù)REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比，基金分红(hóng)预期则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础设施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集材料和(hé)信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基(jī)金(jīn)份额二(èr)级市场价(jià)格(gé)变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年度可分(fēn)配金(jīn)额以现(xiàn)金(jīn)形(xíng)式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定(dìng)的(de)分红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设(shè)施(shī)公(gōng)募(mù)REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市(shì)场价(jià)格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现了(le)这类产品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红要求(qiú)，分红类(lèi)似于(yú)债券(quàn)派(pài)息(xī)，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由(yóu)可(kě)供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角度来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构(gòu)投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的(de)配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于(yú)投资债券(quàn)相对高(gāo)的(de)收益性，在有效(xiào)控制风险的(de)前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资(zī)收(shōu)益“落袋(dài)为(wèi)安”外(wài)，市场对于未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格走势(shì)的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的价格波动受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级市场价(jià)格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈(chéng)现向股票和债券回归(guī)的过(guò)程；另一方(fāng)面，基础设施项目(mù)的(de)经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对(duì)基金份(fèn)额(é)的开盘指导价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额(é)的分红(hóng)金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净(jìng)值变(biàn)化的修(xiū)正，使投(tóu)资人在(zài)基(jī)金分红前后均可(kě)以获得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投(tóu)资者长(zhǎng)期(qī)投资的信心(xīn)，同时(shí)需结(jié)合持有产品的特性(xìng)，关注二级(jí)市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括利润分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应(yīng)了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的(de)是(shì)本(běn)金(jīn)与增值(zhí)两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异(yì)很大，大多数(shù)普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类(lèi)投资者应该注意(yì)的(de)情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权类和(hé)产权类(lèi)两大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收(shōu)益主要来自(zì)项目每年(nián)的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权类资产的分红包(bāo)括了利(lì)润分配和本(běn)金的归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普通(tōng)投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级(jí)市场价(jià)格和(hé)分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项(xiàng)目(mù)在(zài)经(jīng)营权(quán)到期(qī)后(hòu)不再能产生现金(jīn)收(shōu)益，因此将可供(gōng)分配金额(é)的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目，通(tōng)常(cháng)具(jù)备更高的分(fēn)派(pài)率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权项目，即(jí)使分派率相(xiāng)对较低，也有足够(gòu)年限收回本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经(jīng)营(yíng)权项目的分(fēn)派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余(yú)使用(yòng)年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的(de)更新改造或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的(de)资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估(gū)项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红(hóng)的(de)时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投资者(zhě)可(kě)以观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收(shōu)益(yì)率等指标(biāo)，来观察(chá)和(hé)评估(gū)项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报中披露的经营活动现(xiàn)金流(liú)，二(èr)是(shì)可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的(de)项目进行调整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公(g酒红色是哪几个颜色调出来的ōng)募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体现在(zài)相对(duì)股债市场独立的资产配(pèi)置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期(qī)持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对(duì)经营权(quán)类的资产可以更(gèng)多关(guān)注内(nèi)部收益率的高低，对(duì)产(chǎn)权类(lèi)的(酒红色是哪几个颜色调出来的de)资产更多关注分(fēn)派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可分配(pèi)收益(yì)主要来(lái)自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综(zōng)合(hé)实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理(lǐ)人实(shí)力等多重(zhòng)因素来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)研(yán)报也显示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由(yóu)于(yú)分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场(chǎng)接连(lián)回(huí)调，建议投资(zī)者(zhě)关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红规模(mó)较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的(de)可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市(shì)场的(de)实际环(huán)境，对基(jī)础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责人也称。

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