近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)mbb是什么公司，mbb是什么意思缩写分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳(wěn)定分(fēn)红体(tǐ)现出该类产品长期(qī)投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)等(děng)指标，也(yě)是(shì)观(guān)察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与(yǔ)产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包含了(le)利润分配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.mbb是什么公司，mbb是什么意思缩写89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期(qī)分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格(gé)的(de)变化。基金(jīn)份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市(shì)场因素的(de)综(zōng)合(hé)影响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预(yù)期则更有(yǒu)规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营(yíng)现金流，投资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资(zī)决策(cè)的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人实际(jì)获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营(yíng)高级副总监(jiān)李华平也(yě)表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关法规(guī)要(yào)求，基础(chǔ)设(shè)施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年度可(kě)分配金额以(yǐ)现金(jīn)形式(shì)分(fēn)配给投资(zī)者，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的(de)主要(yào)特征之一(yī)，稳定的分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要(yào)求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定(dìng)利息回报(bào)，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度(dù)来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类(lèi)，为(wèi)资产(chǎn)配(pèi)置多(duō)元化(huà)提供抓手，具有较强的(de)配置价值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机(jī)构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资(zī)债券相(xiāng)对高的收益性，在有效(xiào)控(kòng)制风险的前提下(xià)，增厚资产包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对(duì)于(yú)未来分红水平的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公(gōng)募(mù)REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票(piào)和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定(dìng)程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的价格(gé)波动(dòng)受多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因(yīn)素之一(yī)，而稳(wěn)定的分红有利于(yú)吸引投资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也(yě)表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市(shì)场热(rè)点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归(guī)的(de)过(guò)程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施(shī)项目的(de)经营业绩相对经济(jì)活力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘(pán)指导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金(jīn)分红前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时需结(jié)合(hé)持有产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体收益(yì)的(de)影响程(chéng)度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包(bāo)括利润(rùn)分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的增值部分(fēn)不同，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是(shì)本(běn)金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募(mù)基(jī)金分红差异很(hěn)大(dà)，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到期后(hòu)基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平(píng)表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两(liǎng)大(dà)资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收(shōu)益主要(yào)包括每年的现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增(zēng)值的(de)收益，而持有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营类(lèi)产品的收(shōu)益(yì)主要来自项目每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类资产的(de)分红包括(kuò)了利(lì)润分配和本(běn)金的归还(hái)，两者的(de)比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资标(biāo)的时(shí)，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)表示，从细(xì)分来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产属(shǔ)性不同而形成区(qū)别(bié)。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价(jià)格和(hé)分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人(rén)也认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再(zài)能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个(gè)特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具(jù)备更(gèng)高的分派(pài)率(lǜ)水平(píng)。对于剩(shèng)余(yú)期限较(jiào)长(zhǎng)的特许经营权项目(mù)，即使分(fēn)派率(lǜ)相(xiāng)对较(jiào)低，也有足够年(nián)限收(shōu)回(huí)本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的(de)分派(pài)金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的(de)情况下，基金份(fèn)额单价(jià)随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或(huò)建(jiàn)筑的(de)剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地(dì)出(chū)让金等(děng)追(zhuī)加投资，有机会(huì)进一步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反(fǎn)映(yìng)在基(jī)础资(zī)产的(de)估(gū)值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红(hóng)的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可(kě)以观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指标有两(liǎng)个(gè)：一(yī)是年(nián)报中披露的经营活(huó)动现金(jīn)流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质(zhì)性区(qū)别。经(jīng)营(yíng)活动产生的(de)现金净(jìng)流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的(de)现(xiàn)金(jīn)流(liú)，基于(yú)企业本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可供(gōng)分配的现金实质(zhì)上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目(mù)进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场独立(lì)的资产配置功能(néng)，比较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资(zī)产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内部收益率的(de)高低，对产权类的(de)资产更多关注分(fēn)派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净(jìng)现金流(liú)，所以底层资产运营情况(kuàng)直(zhí)接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权(quán)益人综合(hé)实力(lì)、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分(fēn)红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调，建议投(tóu)资者关(guān)注有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中(zhōng)披露(lù)预测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经济及市(shì)场的实际环(huán)境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称(chēng)。

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