“现在的房地产很难再(zài)出现像过去十(shí)年的系(xì)统性行情。”思(sī)睿集(jí)团(tuán)合伙人(rén)、首席(xí)经(jīng)济学家(jiā)洪灏(hào)向《红周(zhōu)刊》表示，房(fáng)地产行业分化(huà)的愈加明显，让机构和投资(zī)者的关(guān)注度从(cóng)板块向(xiàng)单(dān)个标的(de)转(zhuǎn)移。上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，从行业来看(kàn)，无论是业绩，还是估值，房地产都已经双杀到了(le)最底部(bù)，而且是反复(fù)地杀到(dào)了底(dǐ)部，再往下的空间已(yǐ)经不大了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要(yào去巴基斯坦办签证多少钱，去巴基斯坦需要签证吗)参考

　　那么如何(hé)寻找房地产个(gè)股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在(zài)房地产赛道(dào)中进行选择，需要非常小心，避(bì)免选了半(bàn)天，标的公(gōng)司出现(xiàn)爆雷的情(qíng)况(kuàng)。除此之(zhī)外，洪灏(hào)指(zhǐ)出，需(xū)要(yào)满足以下三个基准(zhǔn)：有大的国(guó)资背景的、杠(gāng)杆率较(jiào)低的、此前(qián)没有踩过红线(xiàn)的。

　　他还表(biǎo)示，如果(guǒ)关注一下(xià)今(jīn)年房地产(chǎn)的开发资金来(lái)源，可以发现，其实银行的信(xìn)贷倾向(xiàng)是不太(tài)愿意给房企贷款(kuǎn)的，房(fáng)企的主要资金(jīn)来源(yuán)来自(zì)新盘的销售。但(dàn)今年新房的销售情况相较一(yī)般(bān)。再(zài)关注一下，哪些房企能从银行拿到钱，其实主要还是那些有(yǒu)国(guó)企背景的(de)房企，民营(yíng)房企相对比较困难，所以整个行业出现了一个很明显(xiǎn)的分化，无论(lùn)是在(zài)销(xiāo)售(shòu)，还是融资等各个方(fāng)面(miàn)都非常(cháng)明显。现在有国(guó)资(zī)背景的房企(qǐ)在资本市场表(biǎo)现(xiàn)相对较好，但没(méi)有国资(zī)背景(jǐng)的(de)民营房企股价大(dà)多表(biǎo)现很(hěn)一般。

　　陈昊扬(yáng)则向《红周刊》表示，在房地(dì)产行(xíng)业内，我们的(de)逻辑是，“寻找最后的赢家(jiā)”。而具体到如何挖(wā)掘，我们会特别重视企业的成本优(yōu)势，更具体一点，就是它的净借贷水平(píng)（净负债率）是不是(shì)行(xíng)业(yè)内(nèi)的最低水平；利润率(lǜ)是不是行业(yè)内最高的(de)；融资成本是否是行业内(nèi)最低的；建安成(chéng)本是否也(yě)是业内最低的；这些都是我们看重的一家房企的(de)综(zōng)合成本。

　　需要注(zhù)意的(de)是，能够同时满足上(shàng)述(shù)条件的房企(qǐ)并不多(duō)。即便是在国(guó)央企中，仍(réng)有(yǒu)部(bù)分房企出现了“三(sān)道红线”的“踩线”情(qíng)况，且有逐渐恶(è)化的趋势。以A股为例，《红(hóng)周刊(kān)》根据Wind数据整理发现，截至2022年末，天房发(fā)展(zhǎn)、陆家嘴、格力(lì)地(dì)产(chǎn)、西藏城投、中交地产、中国武夷等国央企“三(sān)道红线”全踩。

　　除此(cǐ)之外，城建发(fā)展、京投发展、光明地产(chǎn)、云南城投、首开股(gǔ)份、珠江股份、城投控股等国央企房企也踩(cǎi)了(le)“三道红线”中的两(liǎng)条。

　　2022年激进扩(kuò)张房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不(bù)难看(kàn)出，即便(biàn)是有着(zhe)较稳健特(tè)色的国央(yāng)企房企，其财务指(zhǐ)标称得上完全健康的仍是少数。而更加(jiā)值得注意(yì)的是，在(zài)2022年，不少(shǎo)国(guó)企，甚至地方(fāng)国企(qǐ)开始大举扩张。而这无疑又(yòu)进一步(bù)考验着国央企的资金链(liàn)情(qíng)况。

　　对房企而(ér)言(yán)，扩张速度的(de)张弛(chí)有度尤为重要，节奏把握(wò)准确，有(yǒu)助(zhù)于房(fáng)企储备优(yōu)质“弹(dàn)药”；但(dàn)过于乐观(guān)的预(yù)判未来(lái)市场，以及(jí)过于(yú)激进(jìn)的扩张拿地节(jié)奏也(yě)有可(kě)能让房企(qǐ)重(zhòng)蹈此(cǐ)前的(de)高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房企进行举例(lì)，它(tā)从2018年开始(shǐ)到(dào)2021年，连(lián)续4年的净借(jiè)贷比例都维(wéi)持在(zài)33％左右，完全没有增加杠(gāng)杆(gān)比例(lì)。而到2022年，这家房(fáng)企明显感觉到机会来了，其开始在一线城市进行大举拿(ná)地(dì)，净负(fù)债率也由此前的(de)33％左右水准提(tí)高到45％左右，涨了接近(jìn)三分之(zhī)一。与(yǔ)此同(tóng)时，该房企新购入地块也实(shí)现了快速的开盘利用率(lǜ)，预计今年会有更多(duō)的(de)楼盘入市。像这(zhè)类企业就符合“最后(hòu)的赢家”的特点。一方面，在于它本身储备(bèi)了(le)很多弹药(yào)，去(qù)年拿地超1000亿元(yuán)，且其中一半在一线城市，另外一半也主(zhǔ)要集中在(zài)强二(èr)线和二线(xiàn)城市；另一方(fāng)面，它的扩张(zhāng)是有节制(zhì)地扩张。

　　陈(chén)昊扬(yáng)同(tóng)样提醒道，与之相反(fǎn)，有些房企的(de)扩张(zhāng)速度(dù)让(ràng)人感觉又(yòu)回到了2016年、2017年(nián)，或者说看到了2016年～2020年期(qī)间(jiān)扩张(zhāng)的民营企业的影子。虽然说，见到机会时要出(chū)手，但出(chū)手(shǒu)的(de)章法仍要小心(xīn)，如(rú)果(guǒ)负债率扩(kuò)张得(dé)太快，但未来的两(liǎng)年市场(chǎng)没(méi)有想象得那(nà)么好(hǎo)，可能(néng)会(huì)重蹈覆辙(zhé)。

　　那么如何来衡量一(yī)家房企(qǐ)的扩张(zhāng)速度是否(fǒu)激进？陈昊扬向《红周刊》表(biǎo)示(shì)，主(zhǔ)要还是看房(fáng)企的净负(fù)债(zhài)率水平，在我看来，这个比(bǐ)例(lì)如果超过60％，就是扩(kuò)张得(dé)过(guò)于(yú)快速了。

　　不难(nán)看出，这一(yī)标准要比“三道红线”对房企的净(jìng)负债率(lǜ)要求不(bù)得高于100％要更加严格。陈昊扬(yáng)解释(shì)，当前房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的复苏(sū)速度并(bìng)没(méi)有那(nà)么快，所(suǒ)以要(yào)规避公司净负债率(lǜ)提高到一个比较危险的水(shuǐ)平(píng)。

　　《红周刊》对(duì)在2022年拿地较积极的房企梳(shū)理(lǐ)发(fā)现，中交地产、中(zhōng)国金茂、华发股份(fèn)、越秀地产(chǎn)、绿(lǜ)城中国、保利发展等房企2022年净负债率都在(zài)60％之上。其中，中交(jiāo)地产净负债率持(chí)续居高不(bù)下，在(zài)2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形(xíng)成(chéng)鲜明对比的是，华润置地、中国海(hǎi)外发展、万科A、滨江(jiāng)集团(tuán)、招商蛇口(kǒu)、龙湖集团等房企在践行(xíng)较积极的(de)拿地策(cè)略的(de)同时(shí)，也较好地控制了(le)公司的扩(kuò)张速度与(yǔ)净负债(zhài)率水平(píng)（见附表）。

　　滨江集团(tuán)等个别民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)

　　或具备“最(zuì)后赢家”的黑马特(tè)质

　　陈昊(hào)扬指出，实际(jì)上，他们是以同一筛选标准(zhǔn)来看国央企与民营(yíng)房企，但在(zài)各(gè)维度(dù)的(de)实际表(biǎo)现(xiàn)上，国(guó)央(yāng)企(qǐ)确(què)实会(huì)更胜一(yī)筹。如国央企的融(róng)资(zī)成本更低，融资渠道也更顺畅，能够做(zuò)到想融就融，这(zhè)样，国央企(qǐ)自然而然就(jiù)具有天然优势。

　　虽然对比民营房企(qǐ)，机构更加看好国央企，但这(zhè)也并不意味着(zhe)，民(mín)营企业中就没有“黑马(mǎ)”的存在。

　　据(jù)《红周刊》梳理发现，仍有(yǒu)少数民营房企(qǐ)同样受到(dào)机构的青(qīng)睐。比(bǐ)如，根(gēn)据2023年一季报，滨江集(jí)团(tuán)的十大流(liú)通股东中新进了“中国工(gōng)商银行股份有限公(gōng)司(sī)－景顺长城中国回报灵活配置混(hùn)合型证(zhèng)券投资基金(jīn)”“全国社(shè)保基金一(yī)一六组合”等。

　　除此之外，自2021年(nián)开(kāi)始，百(bǎi)亿私募珠海(hǎi)阿巴马资产(chǎn)管理有限公司就长期(qī)持有滨江(jiāng)集团。根据一季(jì)报，该资产公司的几只产品合计持有(yǒu)滨江集团9543万(wàn)股，约占流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的受青(qīng)睐，和(hé)其自身(shēn)的(de)基本(běn)面(miàn)表现存(cún)在一定关系(xì)。2020年以(yǐ)来的近三年(nián)时间，房地产(chǎn)市场(chǎng)整体在走“下(xià)坡路”，但作为杭州本土房(fáng)企的滨江集团仍是表现出较强的(de)韧劲，2020年以来，滨江(jiāng)集团在业(yè)绩(jì)表现、销售规模、新(xīn)增(zēng)土(tǔ)储(chǔ)、股(gǔ)价表(biǎo)现等多维度都表(biǎo)现(xiàn)了(le)较(jiào)强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集(jí)团扣(kòu)非归母净(jìng)利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次(cì)实现同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据(jù)近期发布的(de)2023年(nián)一季报，今年一(yī)季度，滨江(jiāng)集团更(gèng)是实现了(le)扣非归母净利(lì)润(rùn)5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持自身业(yè)绩的持续增长，和滨(bīn)江集团扎(zhā)根杭州(zhōu)的战(zhàn)略(lüè)布(bù)局关(guān)系密(mì)切(qiè)。根据2022年(nián)年报(bào)，滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)有近七成营(yíng)收来自(zì)杭(háng)州(zhōu)地区，而在2021年，杭州(zhōu)地(dì)区的营(yíng)收比(bǐ)重只(zhǐ)占(zhàn)到近六成。近(jìn)三年持续稳居杭州房企销售排(pái)名第一。

　　与此同时，滨江(jiāng)集团在杭州的(de)土(tǔ)储补充同样(yàng)较为(wèi)积(jī)极，根据诸葛找房、住(zhù)在(zài)杭州网(wǎng)数据显示，2020年(nián)、2021年、2022年(nián)在(zài)杭拿(ná)地金额依(yī)次为(wèi)404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿(yì)元(yuán)，同样(yàng)持续稳居(jū)杭州的本土第(dì)一。

　　而滨江集团在杭州的较突(tū)出表现(xiàn)，也让滨江集团的房企排名(míng)迅速提升。到2023年，滨(bīn)江集团的房(fáng)企排名已冲进前十，根(gēn)据中指数据，2023年(nián)前4月，滨江集团实(shí)现销售(shòu)额607.3亿元(yuán)，位列房企第九位。

　　值得注意的(de)是(shì)，2020年至今，滨江集团股价翻(fān)了超一倍以上，而近期，滨江集团(tuán)更是迎来多家(jiā)机构的集中调研。滨(bīn)江集团发布公告表示，公司(sī)于5月10日接受了信达证券、金鹰基金、建信(xìn)养老(lǎo)、新华养老等18家(jiā)机构调(diào)研。

　　产业链布局(jú)重(zhòng)点移至(zhì)存量赛道(dào)

　　机构在下游家(jiā)纺、家居、物业觅α

　　实际上房(fáng)地(dì)产开(kāi)发只是房地产(chǎn)产业链(liàn)上(shàng)的中游环(huán)节，其上游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤(xiān)等材料供(gōng)应商，而(ér)下游应用行业主要包括中(zhōng)介(jiè)服务、家用(yòng)电器(qì)、物业管理、家居用品(pǐn)。综合《红周(zhōu)刊》的采访(fǎng)，房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发环(huán)节与上(shàng)游(yóu)材(cái)料端息息相(xiāng)关，新盘开工不足导致上游不被看好，机构寻(xún)觅个股(gǔ)阿尔法的思路(lù)渐渐移至下游。“中国房地产行业在进(jìn)入(rù)存(cún)量房时代，所以(yǐ)对地产产业链，尤其是偏(piān)消费(fèi)属(shǔ)性的家装家居领(lǐng)域(yù)，我们相对看好，因为居民保有的(de)住房规模(mó)越来越大，随着时间的增加(jiā)，内装更(gèng)新的需(xū)求也会(huì)越来越多。美(měi)国过去的数据(jù)充分说(shuō)明(míng)了这一点，在新房销售(shòu)见(jiàn)顶(dǐng)之(zhī)后，家具消费的增长却一(yī)直都很好。对于(yú)地(dì)产(chǎn)产(chǎn)业链，我们相对看好和内装(zhuāng)相关(guān)的行业，例如消(xiāo)费(fèi)建材、家(jiā)居装饰等。”万家(jiā)基金人士表(biǎo)示。

　　而根据《红周刊》对下游细分中相关赛道龙头(tóu)年内表现的统(tǒng)计，目前暂(zàn)居前两位(wèi)的都是来(lái)自(zì)家纺赛道的公司，它们分(fēn)别是富安(ān)娜和水星家纺，特(tè)别是(shì)前者在月(yuè)线(xiàn)连收七(qī)根阳线的(de)基础上，年内迄今涨幅已经(jīng)逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要从事纺织家(jiā)居、睡眠家居、生(shēng)活类产(chǎn)品的研发(fā)、设计(jì)、生产及销售，旗下拥有原创“富安(ān)娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和“酷奇(qí)智(zhì)”自有品牌。第一(yī)季(jì)度报告显(xiǎn)示，报告期内(nèi)，富安娜实现营业(yè)收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归(guī)属(shǔ)于(yú)上市公司股(gǔ)东的净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大流通股股东来(lái)看，能够发现该股早已成为(wèi)基(jī)金重仓股(gǔ)的(de)天下，彼(bǐ)时(shí)包括公募的中欧价值(zhí)发现(xiàn)、中欧(ōu)潜(qián)力价值、工银瑞信灵动(dòng)价值(zhí)、宝盈新价值(zhí)和私(sī)募的明河2016，都在(zài)其中(zhōng)出现，占据了半壁江山。需要强调的(de)是(shì)，中欧的(de)两(liǎng)只基(jī)金(jīn)都是价值派(pài)基金经理曹名(míng)长在管的产品，首季其(qí)同时重仓的房(fáng)地(dì)产产业链股(gǔ)票还有(yǒu)金地集团(tuán)和大(dà)亚(yà)圣象。

　　对比而(ér)言，前几年曾经风光一(yī)时的家(jiā)居板块也因疫(yì)情、消费复苏进程缓慢等多因素一度沉寂，不(bù)过好在(zài)困境反(fǎn)转露(lù)出(chū)曙(shǔ)光，家居(jū去巴基斯坦办签证多少钱，去巴基斯坦需要签证吗)板块中年内(nèi)表现最好的是志邦家居。同一时间段，该股年(nián)内上涨已经(jīng)超(chāo)过(guò)23％，从业绩来看，无(wú)论是(shì)营收还是归母(mǔ)净利(lì)润，公司都(dōu)实(shí)现(xiàn)了(le)同(tóng)比(bǐ)双升。

　　从(cóng)公司的(de)十(shí)大流(liú)通股股东来看，《红周刊》发现广发基金经理罗(luó)洋慧眼独具，一季报中他管理的广发策略优选和广发安宏回报(bào)均增加了(le)持股，而(ér)这两(liǎng)只产品(pǐn)也成(chéng)为志邦家(jiā)居十大流通股(gǔ)股(gǔ)东中(zhōng)仅(jǐn)有的两(liǎng)只公(gōng)募。有意思的是(shì)，他似乎(hū)对于定制家居(jū)类标的情有独钟，在另一家赛道公司(sī)金牌橱(chú)柜中，他管(guǎn)理(lǐ)的全部(bù)三(sān)只产品均登榜(bǎng)十大流通股(gǔ)股东，其也(yě)成为他(tā)的(de)独门重仓股。

　　除去(qù)家居家纺(fǎng)外，下游的物业股也越来越(yuè)被(bèi)机构所青睐，不过这类标的大多在(zài)香(xiāng)港上市，如何(hé)选择(zé)成(chéng)为(wèi)难题。对此，前述(shù)上海(hǎi)公募(mù)基金经理举例分析：“物业服务(wù)不是一个高毛利的行业(yè)，挣钱很辛苦(kǔ)，我选公司还是希望挣(zhēng)的是(shì)市(shì)场化应该挣的钱，以我曾(céng)经买(mǎi)的绿城(chéng)服务为例，它在中高端楼(lóu)盘占(zhàn)比(bǐ)是(shì)比较(jiào)高的，每年到期的合同(tóng)里(lǐ)提价成功率(lǜ)在30％～40％。它能做到(dào)滚动的大部分(fēn)项目到期(qī)之后(hòu)，经过两三轮合同周期还能做到(dào)产品(pǐn)提价。”

　　“行业里(lǐ)真正(zhèng)能做(zuò)到产品提价的公司很(hěn)少，因(yīn)为物(wù)业公司很(hěn)容易一开始是挣钱的，后(hòu)面因为保安这(zhè)些固定人员成(chéng)本的年度增长，不过服务没有特别(bié)好(hǎo)，客户没有那么满意，能做(zuò)到提价(jià)难(nán)度是非常(cháng)大(dà)的(de)。但是该(gāi)公(gōng)司能在业内(nèi)做到到期之后提价率(lǜ)比较(jiào)高，这跟(gēn)它的定位和比(bǐ)较好的服(fú)务是(shì)有关系(xì)的(de)。”他进一(yī)步(bù)强调。

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