5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南(nán)方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金(jīn)一季报(bào)统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企央企获(huò)得(dé)增持(chí)，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但(dàn)公募(mù)所持房地产公司(sī)市值在股票(piào)资产中的(de)占比却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的(de)首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房(fáng)地产行业的持股(gǔ)比例(lì)也(yě)同(tóng)步(bù)回升(shēng)，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地(dì)产板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对于(yú)房地产的投资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报(bào)汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房地产板(bǎn)块排名最(zuì)高(gāo)的是保利发(fā)展2197的立方根是多少，216的立方根是多少，在(zài)基(jī)金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第(dì)二的是(shì)招商蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集团退出(chū)百(bǎi)大(dà)之列。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机(jī)构持仓(cāng)上(shàng)还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是，经济圈(quān)判断房地产已经进(jìn)入大分化时(shí)代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映(yìng)射到(dào)二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)行业轻(qīng)松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期(qī)来(lái)分类(lèi)，包括房地产等几类(lèi)行业在(zài)盖(gài)特纳曲线里属于成熟(shú)期(qī)或者衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后的(de)逻(luó)辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更大的(de)变化。”一(yī)不愿具名的上海公(gōng)募基(jī)金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民(mín2197的立方根是多少，216的立方根是多少)存款数量增加了15万亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需(xū)求(qiú)端还需要有一定的政(zhèng)策出(chū)来(lái)去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化的(de)进(jìn)程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目(mù)前居民的(de)杠(gāng)杆率和(hé)房(fáng)价收(shōu)入也(yě)不支撑每年18万亿元(yuán)的(de)销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的(de)时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回(huí)落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合竞争力强(qiáng)的公司(sī)就能(néng)够通(tōng)过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率的(de)提升(shēng)。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个(gè)股成为公募(mù)乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易日收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的(de)基本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务为房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的主要产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业管理服(2197的立方根是多少，216的立方根是多少fú)务、工程(chéng)项目(mù)、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具体包括(kuò)公募(mù)的上(shàng)银基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本(běn)地房企，其(qí)第一季度的收入(rù)利润(rùn)规(guī)模大(dà)幅度复苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近(jìn)年(nián)来最高(gāo)，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向(xiàng)好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持续(xù)驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前(qián)十(shí)中，这也(yě)是连续第三个季度(dù)他有的(de)两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区域(yù)性地产公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在深圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报交出的(de)也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司(sī)股东的(de)净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入(rù)十(shí)大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全(quán)球(qiú)基(jī)金相关(guān)人士分(fēn)析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃定突出(chū)；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题(tí)或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的(de)拿地(dì)力度(dù)（拿(ná)地金(jīn)额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央(yāng)国(guó)企地(dì)产股或存在(zài)发展的大(dà)好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的(de)结构性(xìng)机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据显著优势(shì)，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出较低的(de)融资(zī)成本，优质的开发资源和良好的(de)不动(dòng)产资产运(yùn)营能(néng)力的(de)多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于(yú)民营(yíng)地(dì)产(chǎn)公司也(yě)是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债(zhài)务关系等问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这(zhè)一(yī)轮行业(yè)出(chū)清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估(gū)值的修复更明显。中特估的(de)角度(dù)从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能(néng)力强、可(kě)以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代(dài)中行(xíng)业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路(lù)的(de)话，或许还是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等(děng)国(guó)资(zī)背景龙(lóng)头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基(jī)金投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是(shì)销售份额持续提(tí)升，再次是(shì)拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对(duì)于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更(gèng)趋明(míng)显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业(yè)绩的(de)回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是(shì)机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因(yīn)为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年(nián)民(mín)营(yíng)房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动(dòng)房企销售(shòu)业绩(jì)的(de)增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复但仍处于调(diào)整(zhěng)的(de)过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些(xiē)不(bù)确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成都等极个(gè)别(bié)城市四月环比三月(yuè)相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市(shì)场(chǎng)表现也不太乐观。按(àn)照现在的经(jīng)济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库(kù)存(cún)压力(lì)、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六(liù)月份(fèn)房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的短期(qī)反(fǎn)弹(dàn)外(wài)的(de)一个市(shì)场乏(fá)力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第(dì)三季(jì)度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及(jí)其上下游(yóu)产业(yè)链的复苏速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要(yào)多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房地产以及上(shàng)下游就不(bù)是赚(zhuàn)快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚他(tā)基本面的(de)钱。但这也意(yì)味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待它(tā)的基本面不断(duàn)地凸(tū)显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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