文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会(huì)议提出“有条(tiáo)件的可(kě)以进(jìn)行(xíng)现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等(děng)地(dì)明确表态，试点(diǎn)现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和社(shè)会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入(rù)高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势，也是(shì)对购(gòu)房老百姓的(de)最大保护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机(jī)制，长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按(àn)照经济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不(bù)能交(jiāo)房的风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于落实(shí)中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于(yú)房企稳(wěn)健发(fā)展，一举多(duō)得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的(de)产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的(de)最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能(néng)例(lì)外，老百姓买房子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现(xiàn)老(lǎo)百姓(xìng)安居乐(lè)业、社(shè)会长(zhǎng)治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在(zài)当(dāng)前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模(mó)式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系(xì)统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)预售制(zhì)的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国(guó)香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人(rén)栖(qī)身于木(mù)屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房的需(xū)求是相当(dāng)高(gāo)，不过大多数(shù)居(jū)民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资(zī)金实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然(rán)楼宇出租(zū)是中国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题(tí)。针对这一系列(liè)问题(tí)，不少地产商开始探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量有所增加(jiā)，开发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引(yǐn)入(rù)房地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多年经营杂货(huò)铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的(de)经验，对于商品流(liú)通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方(fāng)法加快自(zì)身资(zī)金(jīn)周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块地(dì)盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个(gè)亮(liàng)点(diǎn)，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类似(shì)租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就(jiù)拥有(yǒu)了(le)自己的(de)房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解(jiě)决了(le)制造商(shāng)的资金问(wèn)题，降低投(tóu)资风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国香港房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一大特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地(dì)解决了核(hé)心(xīn)的住房(fáng)供不应求的问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不断完善、规(guī)范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升(shēng)了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在预售(shòu)前，确保地价(jià)款已经全(quán)部支付，还要(yào)证明自身有资金(jīn)等能(néng)力把项目(mù)完成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国(guó)香港(gǎng)要求(qiú)律师行在(zài)银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最(zuì)大风(fēng)险方，后续(xù)需(xū)自身推动项目完工(gōng)。随(suí)着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年(nián)代(dài)，中国内地面临住房需(xū)求大和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设，这(zhè)一(yī)导向使(shǐ)前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化(huà)配套问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市(shì)化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市(shì)场发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福(fú)利分房制度不再(zài)适(shì)用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品(pǐn)房(fáng)的需求量(liàng)大，而社(shè)会(huì)缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是对内地(dì)房(fáng)地(dì)产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后出台(tái)多(duō)项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步(bù)深化(huà)城(chéng)镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步(bù)实(shí)行住房分配(pèi)货币化(huà)、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济(jì)下的福(fú)利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时间周期长的(de)两大(dà)难(nán)题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自此(cǐ)中国内地(dì)开始(shǐ)房改货币化(huà)，中国人民(mín)银(yín)行等多(duō)方迅(xùn)速出台相关(guān)的(de)信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商(shāng)品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设(shè)中(zhōng)的(de)房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于(yú)中国香港，在(zài)中国内地实践过(guò)程中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理预(yù)售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案(àn)登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需(xū)要一次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的(de)形(xíng)式(shì)一(yī)次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全(quán)部(bù)购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中国(guó)内(nèi)地的(de)开发(fā)商(shāng)而言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的(de)风险确实(shí)存在(zài)

　　作为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地商品房(fáng)销售的(de)最主要方(fāng)式，预售制(zhì)极(jí)大(dà)缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期，同时增加(jiā)市场商品房(fáng)供(gōng)应(yīng)，推动(dòng)了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过去(qù)20多(duō)年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地(dì)产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居(jū)民从筒子(zi)楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事(shì)业取得巨(jù)大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增(zē为什么负负得正怎么推理，乘法为什么负负得正ng)长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在(zài)当(dāng)前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年(nián)中国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积(jī)占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中(zhōng)国内(nèi)地房地产行业(yè)的发(fā)展。中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产历经二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各(gè)项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速(sù)10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投(tóu)资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国(guó)内(nèi)地(dì)经济高(gāo)增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业(yè)链特别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动(dòng)的投(tóu)资(zī)占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投(tóu)资占固定(dìng)资(zī)产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行各项贷(dài)款余额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股债房(fáng)市值的(de)比例(lì)较高，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资(zī)比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商(shāng)之(zhī)间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个独立的合同(tóng)关(guān)系，如果开(kāi)发商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只能(néng)根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自(zì)身(shēn)信(xìn)用(yòng)和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行(xíng)作为(wèi)按(àn)揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过与(yǔ)购房者签(qiān)订的预(yù)售(shòu)合(hé)同和按揭合(hé)同(tóng)，已经从银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完(wán)全由银行承担，银行将面(miàn)临较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购(gòu)房者的预售监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那(nà)就是(shì)“没(méi)钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明(míng)确规定(dìng)了开发(fā)企(qǐ)业(yè)预售商品房所得款项(xiàng)应(yīng)当用于(yú)有关的工(gōng)程建设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来(lái)全国(guó)并没有(yǒu)统一(yī)的预售(shòu)资金监管规(guī)定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则(zé)按(àn)照(zhào)项目的(de)建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进入(rù)监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么(me)，监(jiān)管账户资金如何(hé)被挪走的(de)？实际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发时代(dài)的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付(fù)资金，再由工(gōng)程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目间流动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供了(le)资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了(le)购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下(xià)特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购房者(zhě)预(yù)付资金，一般(bān)设有定金或预(yù)付款保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部(bù)分(fēn)房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付(fù)款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月供；二是房屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格(gé)并(bìng)提(tí)供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国(guó)期(qī)房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支(zhī)付首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例(lì)一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面(miàn)，除定(dìng)金或首付外，购(gòu)房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首(shǒu)付(fù)款由(yóu)第(dì)三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自银(yín)行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开(kāi)发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相关部门(mén)经审查后发(fā)放的(de)验(yàn)收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期(qī)放款后还贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门(mén)槛方面，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目获批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同前，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预(yù)约(yuē)公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于(yú)任(rèn)何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税，分别(bié)为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含(hán)在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规(guī)定最低首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工(gōng)期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因(yīn)项目(mù)而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全(quán)部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，银(yín)行按(àn)施(shī)工节奏分多次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公司针对(duì)期房设计了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商(shāng)破(pò)产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同签(qiān)订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进(jìn)度(dù)付款的(de)方式(shì)，但是(shì)交房前付款比例相对较低(dī)，一(yī)般(bān)会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付(fù)环(huán)节(jié)，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节(jié)，英国期房(fáng)预售资金监(jiān)管极为严格(gé)，资金也由律师(shī)监管，在(zài)确认工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道(dào)关口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立(lì)法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束(shù)后由于(yú)房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是(shì)唯(wéi)一(yī)一部规(guī)范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根据日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全措施(shī)才(cái)可预售(shòu)。什(shén)么是定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开(kāi)发(fā)商向(xiàng)金融(róng)机构或指定保证机构或保险机构签(qiān)订(dìng)定金(jīn)保证委托(tuō)合同，设(shè)置购房者(zhě)定金(jīn)的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明书(shū)交付给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他(tā)预(yù)先支(zhī)付的购(gòu)房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书向金融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始按(àn)揭贷(dài)款，除定金外的(de)剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资(zī)金进(jìn)银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同(tóng)时购房(fáng)者向银行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)上，新(xīn)加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加，未放(fàng)款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房(fáng)者的订金与付款会存(cún)入银行专门的项目(mù)资(zī)金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋(wū)建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有力的(de)金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复(fù)杂性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发(fā)商(shāng)违约后定(dìng)金(jīn)保护(hù)机(jī)制，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻结(jié)至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购房者定(dìng)金(jīn)安(ān)全。签订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保险公司(sī)介入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以及重大(dà)缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按(àn)工程进度付款机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的权益。资(zī)金监(jiān)管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的(de)第三方资(zī)金监(jiān)管机构，或由政(zhèng)府相关部门(mén)直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发(fā)商应(yīng)对房屋质量问题(tí)全权负(fù)责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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