5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的(de)机构对于这一(yī)板(bǎn)块已经在悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方和(hé)华夏的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时(shí)所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方(fāng)国企央企(qǐ)获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比重增(zēng)幅五只个股分(fēn)别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产(chǎn)行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持房地(dì)产公司市值在股(gǔ)票(piào)资产(chǎn)中的(de)占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房地产行业(yè)的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度(dù)得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地(dì)产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季(jì)报汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房(fáng)地产(chǎn)板块排名(míng)最(zuì)高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第(dì)二(èr)的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从(cóng)排(pái)位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地(dì)集(jí)团退出(chū)百大之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产是(shì)复苏链上最后一环(huán)，且首(shǒu)季并非行(xíng)业(yè)销售旺(wàng)季，其(qí)传导到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地(dì)产已经进入(rù)大分化时代(dài)，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而(ér)映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不(bù)返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的(de)行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资(zī)机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似(shì)的行业(yè)也出现了一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发(fā)生了(le)更大(dà)的(de)变化。”一不(bù)愿具(jù)名的上海公募基(jī)金(jīn)经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现了(le)，2022年光是居民存(cún)款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还需要有一(yī)定的(de)政策出来去(qù)刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告(gào)别(bié)住房(fáng)短(duǎn)缺(quē)时(shí)代，而目前居民的杠(gāng)杆(gān)率和房(fáng)价收入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的(de)房价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行(xíng)业(yè)的需(xū)求(qiú)或将回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机会在(zài)于(yú)城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股(gǔ)的(de)基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其(qí)实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看(kàn)，各(gè)类机构都有对其布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的首季十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看， 具(jù)体(tǐ)包括(kuò)公募的上银基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等(děng)都(dōu)跻(jī)身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是(shì)上海本(běn)地房企，其第一季(jì)度的收入利润规(guī)模大幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该(gāi)公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十大流(liú)通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公募(mù)指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地(dì)产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第(dì)九位(wèi)，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在(zài)毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净(jìng)负(fù)债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的(de)浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其(qí)主要(yào)又(yòu)体现为库存苏三起解的故事，苏三起解的故事简介的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的融资(zī)成(chéng)本，优(yōu)质的开发资源和(hé)良好的不动(dòng)产(chǎn)资产运营能力(lì)的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务(wù)关系(xì)等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮(lún)行业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定(dìng)且(qiě)可(kě)预期(qī)的盈利和现金流(liú)创造(zào)能力，以(yǐ)此带来(lái)估值中枢的提升，应(yīng)该关注(zhù)估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的(de)质量好、运营能力强(qiáng)、可以创(c苏三起解的故事，苏三起解的故事简介huàng)造持续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行(xíng)业(yè)内部将出现分化，要(yào)关注(zhù)将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思(sī)路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资(zī)成本保(bǎo)持低位，其次是销(xiāo)售份额(é)持续(xù)提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一(yī)些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理(lǐ)发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分化更(gèng)趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的(de)增长。而(ér)这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要是因为过去(qù)两三年(nián)时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地(dì)，且主要(yào)集中在核心(xīn)城市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场恢复但仍(réng)处于(yú)调(diào)整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还面(miàn)临着一些不确定(dìng)性。其(qí)实(shí)整个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城(chéng)市四月(yuè)环比三月(yuè)相对表现较好之外，包(bāo)括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的(de)市场表现也不太(tài)乐观(guān)。按照现在的经济(jì)状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市场的(de)去库存压力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很(hěn)多，我们要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房地(dì)产以(yǐ)及上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基(jī)本面的钱。但(dàn)这(zhè)也(yě)意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同行好得(dé)多(duō)的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地(dì)去等(děng)待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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