OPPO宣布关(guān)停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲(zhé)库科(kē)技，引发了(le)公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下跌(diē)走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘(pán)有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的(de)通(tōng)知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续(xù)情况，积(jī)极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募百万美元宝贝真实事件，百万美元宝贝真实事件是真的吗购入项目的原(yuán)始权(quán)益人相关负责人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库(kù)提前退租的(de)可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报(bào)扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度(dù)重视(shì)，浦东(dōng)新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT近期市场波(bō)动较大，但其实不动产(chǎn)公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下(xià)跌并不会(huì)从根本上影响其内外(wài)价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格(gé)继续波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库科技的(de)事件继续扰动(dòng)公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利(lì)消息影响，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易日二(èr)级(jí)市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年(nián)以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上(shàng)市(shì)以来，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上(shàng)看，目前上市的8只产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余(yú)7只(zhǐ)均有不同(tóng)程(chéng)度下跌(diē)，8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一(yī)季(jì)报(bào)中(zhōng)已(yǐ)经(jīng)披露张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目出租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目(mù)又遭遇突发(fā)事(shì)件，因此(cǐ)导致二级市场价格出(chū)现波动。”一位(wèi)业内(nèi)人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士(shì)看来，尽管出(chū)于风(fēng)险规避的原因，最近几个交易日(rì)场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根本上影响其(qí)内外价值(zhí)。

　　他(tā)也同(tóng)时表示(shì)，目前随(suí)着二级市场价格下跌，风险也得(dé)到(dào)一定释放，但是价格涨跌会受到基本(běn)面、情(qíng)绪面等多重因素(sù)影响(xiǎng)，不(bù)好判断价格是不(bù)是已经完(wán)全触底。

　　此外(wài)，还有一位(wèi)业内(nèi)人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少(shǎo)产品年内二(èr)级市(shì)场跌幅(fú)较(jiào)大，其实(shí)有些隐含收(shōu)益率高的产品具备一定的投资价(jià)值，很适合(hé)稳(wěn)健类投资者(zhě)。此外，伴随着(zhe)经济复苏(sū)的步伐，产(chǎn)业(yè)园(yuán)区(qū)、物流类等REITs产品具备一定的投(tóu)资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如(rú)星对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，若张江园区最(zuì)终能(néng)顺利解决招商百万美元宝贝真实事件，百万美元宝贝真实事件是真的吗，平(píng)稳(wěn)过度(dù)对经营现金(jīn)流(liú)没有造(zào)成(chéng)大的影响，“事件性利空下(xià)调至(zhì)得这(zhè)么急、这么深，加上前期本身(shēn)园(yuán)区(qū)类资产就回调不少了，这(zhè)就是(shì)黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园(yuán)区会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩募(mù)路上再迎(yíng)接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下(xià)芯(xīn)片(piàn)子公(gōng)司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦(shà)的重要承租(zū)方之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权(quán)益人将继续密(mì)切(qiè)关(guān)注(zhù)哲库科技后续情况，积(jī)极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露(lù)的张江光大园(yuán)项目出租率(lǜ)下降事项，一(yī)度二级市场价格出现回(huí)落。在(zài)随后召开的业绩说明会中(zhōng)管理人就(jiù)相(xiāng)关事项进行了解(jiě)释说明，市(shì)场信心(xīn)得到了(le)一定提(tí)振，二级(jí)市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的(de)线上(shàng)和(hé)线下的扩募说明(míng)会上，运营团队表示(shì)了对张江光大园(yuán)项目(mù)的信心，预(yù)计签署(shǔ)意向书和合同谈判中的储(chǔ)备租(zū)户(hù)正常转化后，项(xiàng)目出(chū)租(zū)率将得到回升。没想到仅过了不(bù)到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相关(guān)负责人坦言，事发突然(rán)确(què)实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科(kē)技(jì)消息的第一时间即(jí)奔赴现场进行(xíng)了沟通和(hé)核(hé)实工(gōng)作，并同步启动了应急预(yù)案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提(tí)前退租的(de)可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度(dù)重(zhòng)视，据(jù)悉新区(qū)国资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责人(rén)介绍说，目前储备(bèi)租(zū)户(hù)还是比(bǐ)较丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人工智能(néng)、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面(miàn)积超过了(le)2万(wàn)方。从(cóng)意向储备(bèi)转(zhuǎn)化为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手通过签署租赁意向书来尽(jǐn)快(kuài)锁定一些重要租户。虽(suī)然(rán)收了三个(gè)月履约(yuē)保证金给了我们一些空间(jiān)，但(dàn)本着(zhe)对首(shǒu)批扩募(mù)、对(duì)市场(chǎng)负责的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛(sài)跑(pǎo)，把这些(xiē)面积在短(duǎn)期(qī)内(nèi)完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的(de)张(zhāng)江光大(dà)园项目一季度末(mò)也有将近(jìn)30％的(de)空置率，原(yuán)始权益人有那么多储备租户，之前的空置率为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关(guān)负(fù)责人解(jiě)释，张江光大园一直(zhí)以(yǐ)来都坚持以市(shì)场化(huà)运营为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户的(de)调租和换租(zū)都属于正(zhèng)常情况(kuàng)，而这次项目的大租户(hù)退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已(yǐ)有所(suǒ)好(hǎo)转(zhuǎn)。在(zài)看到出租率下滑(huá)情况没有(yǒu)得(dé)到及时修复后(hòu)，张江(jiāng)这边也作了一定的资(zī)源(yuán)调配和倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户(hù)。

　　另外(wài)，张润大厦和张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目(mù)在给(gěi)租户(hù)的(de)分隔空间、交付标准、租金水平(píng)等方面也有一些差(chà)异化，张润大厦多(duō)是两千多平的大(dà)平(píng)层(céng)，楼的成新(xīn)度高一些，单(dān)价也贵一(yī)些，张江光大园单层以一千平(píng)的面(miàn)积(jī)为主，还(hái)有一些独栋(dòng)形态的(de)物业(yè)。租户自(zì)身也会有诉求，也会(huì)根据(jù)自身需求和预(yù)算(suàn)挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后(hòu)，新(xīn)老资产的管理人都变成了一(yī)家，后续我们(men)在资源共(gòng)享(xiǎng)和联合(hé)营(yíng)销(xiāo)方面能更加充(chōng)分(fēn)发挥协同(tóng)效应，相信可以做得更(gèng)好(hǎo)。”上述负(fù)责人补充(chōng)说道(dào)。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的(de)定位(wèi)和展(zhǎn)望，相(xiāng)关(guān)负(fù)责(zé)人(rén)表示，张江集团和张江(jiāng)高科(kē)目前在管资产约五百万方(fāng)，还有一些其他(tā)在(zài)开发的储备项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间资产(chǎn)上市平台目标的(de)坚实后盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这(zhè)次扩募是我们实现基金扩容(róng)的第(dì)一(yī)步，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可(kě)能面临了一些突(tū)发(fā)情况(kuàng)需要(yào)解决，但(dàn)是这(zhè)和我们在(zài)张(zhāng)江科学城这三十年建设(shè)发展过程中所经历的(de)相(xiāng)比，只能(néng)算是一(yī)个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心(xīn)排(pái)除万难(nán)，尽一(yī)切可能化解当前突(tū)发事件(jiàn)的所有负(fù)面影响(xiǎng)，维(wéi)持预期(qī)和市场的(de)信心。”

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