OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的影(yǐng)响(xiǎng)仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的下(xià)跌(diē)走势，午(wǔ)后跌(diē)幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天(tiān)收(shōu)跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易(yì)日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张江光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资(zī)产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁协议的(de)通(tōng)知。同时，在公告(gào)中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人将继续密切关(guān)注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负(fù)责(zé)人(rén)也表示，近期已同步启动了(le)应(yīng)急(jí)预(yù)案，排摸(mō)储备租户，积极(jí)应对(duì)哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦(shà)是(shì)全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，浦东(dōng)新区国(guó)资委也(yě)高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不(bù)会从根本(běn)上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯(xīn)片(piàn)子(zi)公司哲库科技的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二(èr)级市场价格开(k厦门有几个区，厦门有几个区分别叫什么āi)始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.厦门有几个区，厦门有几个区分别叫什么17％。午后，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消(xiāo)息(xī)影响，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日以来(lái)，3个(gè)交(jiāo)易(yì)日跌幅(fú)达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市(shì)场公募REITs中位居前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体(tǐ)表现上(shàng)看，目(mù)前上(shàng)市的8只(zhǐ)产业园区基础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招商(shāng)蛇口产业(yè)园REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其(qí)余7只均有不同程(chéng)度下(xià)跌(diē)，8只产业(yè)园(yuán)区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经披露张江光大园项目出(chū)租率有所(suǒ)下降，如(rú)今拟(nǐ)扩募的项目(mù)又遭遇突发事件，因(yīn)此导致二级(jí)市(shì)场价格(gé)出(chū)现波(bō)动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出于(yú)风险规避(bì)的原因，最近(jìn)几个交易日场(chǎng)内(nèi)资金有所流出，但是(shì)，不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值(zhí)。

　　他也同(tóng)时表示，目前随(suí)着二(èr)级市场价格下跌，风险也得到(dào)一定释放(fàng)，但是价(jià)格涨跌会(huì)受到基(jī)本面(miàn)、情(qíng)绪面等(děng)多重因素影(yǐng)响，不好判断价(jià)格是不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业内(nèi)人(rén)士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年(nián)内二级(jí)市场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产(chǎn)品具备一定的投资价值(zhí)，很适(shì)合稳(wěn)健类投资者。此外(wài)，伴随着(zhe)经济复苏的(de)步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执(zhí)行董事(shì)高如星对(duì)此(cǐ)表示，若(ruò)张江园区最终(zhōng)能(néng)顺利(lì)解(jiě)决(jué)招商，平(píng)稳过度对经营现金流没(méi)有造成大的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利(lì)空下调至得(dé)这么急、这么深，加上前(qián)期(qī)本身园区类资(zī)产就回调不少了，这就(jiù)是(shì)黄金坑。”不(bù)过，他也强调(diào)，最(zuì)终还(hái)是落到租金(jīn)收入受不受影响，影响多大，估计园(yuán)区(qū)会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告(gào)中(zhōng)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其(qí)一季报中披露的(de)张江光大园项目(mù)出租率下(xià)降事项(xiàng)，一度(dù)二(èr)级(jí)市场价格出现回(huí)落(luò)。在随后召开的业(yè)绩(jì)说明会中管理(lǐ)人就相关事(shì)项进行(xíng)了解释(shì)厦门有几个区，厦门有几个区分别叫什么说明，市(shì)场信心得到(dào)了一定提振(zhèn)，二级市(shì)场价格(gé)表现也(yě)趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募说明会上，运营团队(duì)表示了(le)对张江光大园项(xiàng)目的(de)信心，预计签署意向书和合(hé)同谈判中的储备租户正常转化后(hòu)，项目出租(zū)率(lǜ)将得到回升。没想到仅过了不(bù)到(dào)三周的时(shí)间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了(le)市场各方的广泛关(guān)注(zhù)，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人(rén)相关负责人(rén)坦言，事发(fā)突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消(xiāo)息的第(dì)一(yī)时间即(jí)奔(bēn)赴现场(chǎng)进行(xíng)了(le)沟通(tōng)和核实工作，并同步(bù)启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的(de)可(kě)能事项。由于张润大厦(shà)是全(quán)国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司领导(dǎo)高度重视，据悉新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及(jí)储备租户情况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工(gōng)智能、航天(tiān)产(chǎn)业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁意向面积超过(guò)了2万方(fāng)。从意向储备转化为实际(jì)租户需要(yào)一(yī)些(xiē)时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署(shǔ)租赁意向书(shū)来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约(yuē)保证金给(gěi)了我(wǒ)们一些空间，但本着对首批扩募(mù)、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些(xiē)面积在(zài)短期内完成(chéng)去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)一(yī)季(jì)度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人(rén)有那么(me)多储备(bèi)租户，之前的空置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关(guān)负责(zé)人解(jiě)释，张江光大园一(yī)直以来都坚持以市(shì)场化(huà)运(yùn)营为导向，历史(shǐ)运营(yíng)表现(xiàn)稳定，租户的调租和换(huàn)租都属于正常情况，而这次项目(mù)的大租(zū)户退租正好发(fā)生(shēng)在市场活(huó)跃度的短期低点，目前市(shì)场情况(kuàng)已有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出(chū)租率(lǜ)下(xià)滑情(qíng)况没有得到及时修复(fù)后，张江这边也作了(le)一(yī)定的资源调配和(hé)倾斜，引(yǐn)入了一(yī)些储备(bèi)租(zū)户。

　　另(lìng)外，张润大厦(shà)和张江光大园项目在给租户的分隔空(kōng)间、交付标准、租金水平(píng)等方(fāng)面也(yě)有一些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千多平的大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵一些(xiē)，张(zhāng)江光(guāng)大园单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一(yī)些独栋形态的物业。租户自身也(yě)会有诉求，也(yě)会根据自身需求和(hé)预算挑选区域(yù)内(nèi)的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以(yǐ)后(hòu)，新老资产(chǎn)的管理(lǐ)人都变成(chéng)了一(yī)家，后(hòu)续我们在(zài)资源共享和联合营(yíng)销方面能更(gèng)加充分发挥协同效应(yīng)，相信可以做得更(gèng)好。”上述(shù)负责(zé)人(rén)补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位(wèi)和展(zhǎn)望，相关(guān)负责人表(biǎo)示，张江集团和张(zhāng)江高科目前在(zài)管资产(chǎn)约五(wǔ)百(bǎi)万方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间(jiān)资产上市平台(tái)目(mù)标的坚实后盾和(hé)储备资源。“我们非常重视(shì)张(zhāng)江REIT这个资(zī)本平台和它(tā)未来的发展(zhǎn)。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是(shì)我们实(shí)现基金扩(kuò)容的第一步，也是至关重要(yào)的一步，眼下我们可能(néng)面临(lín)了一些突发情况需要(yào)解(jiě)决，但是这(zhè)和我们在张江科学城这三(sān)十年建设发展过程中(zhōng)所经历的相比，只(zhǐ)能算是一个非(fēi)常小的插曲(qū)。我们(men)有信(xìn)心排除万难，尽一切可(kě)能化解当前突发事件的所有负(fù)面影响(xiǎng)，维持预(yù)期和市场的信心。”

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