万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红，让这个(gè)位于(yú)北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫集(jí)团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集(jí)团成了(le)共(gòng)同债务人被中国信达追债，中国信达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不得(dé)不将中赫(hè)抵押(yā)的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那(nà)些(xiē)真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未(wèi)看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个(gè)位于(yú)海淀(diàn)核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达在京东拍(pāi)卖(mài)上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债(zhài)权转让项目(mù)的处(chù)置主体是中(zhōng)国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司(sī)北京市分(fēn)公司(sī)（下称中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月(y果冻和跳跳糖是啥意思，果冻和跳跳糖是干什么用的uè)31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债(zhài)务人。目前(qián)，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如(rú)果该(gāi)报道(dào)属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子(zi)实际上都是(shì)卖(mài)出(chū)去了的，是(shì)有人住的(de)。

　　那为什么(me)中国信(xìn)达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未(wèi)出(chū)售”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这(zhè)些房子根本没(méi)有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了(le)上述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基(jī)本(běn)都是北京的高端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬也(yě)是(shì)万柳书院(yuàn)的(de)业主。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔不(bù)良(liáng)债权回本(běn)的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定(dìng)，民事执(zhí)行中，业主已经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户手续的(de)，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提(tí)出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查(chá)封，同时可以联合(果冻和跳跳糖是啥意思，果冻和跳跳糖是干什么用的hé)起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或(huò)办理房产证，并承(chéng)担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报(bào)公布(bù)《最高人民(mín)法院关于商品房消(xiāo)费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司(sī)法(fǎ)解释的(de)方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以(yǐ)居住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其他(tā)债权的，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)应当(dāng)予以(yǐ)支(zhī)持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费(fèi)者，在一(yī)审法庭(tíng)辩论终结(jié)前已实(shí)际支付(fù)剩余(yú)价款的，可(kě)以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如(rú)果这75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中国信(xìn)达申请(qǐng)不(bù)良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前中(zhōng)国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信托(tuō)有限责(zé)任公司成为了唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)，后者由中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发(fā)商，相较(jiào)其他房企，中赫集(jí)团既(jì)没有很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在(zài)北京豪宅(zhái)圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为(wèi)北京当(dāng)年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端(duān)的姿态(tài)杀(shā)入市(shì)场，无论是一(yī)块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价(jià)格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树(shù)、北(běi)平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一(yī)套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推(tuī)出(chū)了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台七(qī)号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬则居住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也(yě)因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅开发商光环的(de)背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执(zhí)行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因(yīn)为(wèi)履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发(fā)现其(qí)深陷财务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅(zhái)的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团就尝(cháng)试过(guò)多元化业务(wù)，先后进(jìn)军能(néng)源市(shì)场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目果冻和跳跳糖是啥意思，果冻和跳跳糖是干什么用的光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京(jīng)国安的估值一直没(méi)变(biàn)，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实(shí)控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录(lù)。质权人(rén)包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北(běi)京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安(ān)后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐(lè)部实(shí)现营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集团和(hé)周金辉(huī)夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持续没(méi)有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集(jí)团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定(dìng)义务(wù)，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过(guò)在(zài)实(shí)控(kòng)人都成为老赖的(de)情(qíng)况下，被执行10个多亿的北(běi)京(jīng)国(guó)安，又(yòu)如何能独善其身？

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