文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工(gōng)作(zuò)会议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月(yuè)时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实力的别建(jiàn)了(le)，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也(yě)是对(duì)购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)的预售制已经过(guò)时了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术(shù)活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长效机(jī)制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如(rú)果按照经济规律(lǜ)办事(shì)，中国一(yī)定(dìng)能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付的(de)风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行(xíng)利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的风(fēng)险。从行业(yè)层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房(fáng)住(zhù)不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百(bǎi)姓(xìng)权(quán)益(yì)、有(yǒu)助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制(zhì)度怎么(me)来的(de)？国(guó)外(wài)什(shén)么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源于(yú)中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入了(le)商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商在(zài)项(xiàng)目获得政府批准后才可(kě)以开始销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房后并非(fēi)像中国一样在支付完(wán)首付款后从银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在(zài)完全交房前进行(xíng)分期支付。所以(yǐ)，预(yù)售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如(rú)果没有这(zhè)些(xiē)保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平，所以(yǐ)不(bù)如(rú)借机取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售(shòu)制度(dù)有一定历(lì)史阶段性，现在中国(guó)住房进入(rù)存量时代，取消乔丹有多高ine-height: 24px;'>乔丹有多高预售(shòu)制度有助于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套(tào)房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术(shù)活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解这个(gè)难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居(jū)住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业的本(běn)质是(shì)向善，是以客(kè)户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不(bù)能(néng)例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个(gè)角度(dù)，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是(shì)实现老百姓安居(jū)乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当(dāng)前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等(děng)综(zōng)合施(shī)策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院发展研究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对预(yù)售制(zhì)、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的(de)前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是(shì)相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题(tí)。针对(duì)这(zhè)一(yī)系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将(jiāng)楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商(shāng)业(yè)直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在(zài)购下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也(yě)解决(jué)了制造商的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时(shí)可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率地解决了(le)核心的住(zhù)房供不(bù)应求的(de)问题(tí)，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模(mó)式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门(mén)不(bù)断完善、规(guī)范化，建立(lì)健全的监管机制(zhì)，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于(yú)预(yù)售楼花制度的(de)监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全(quán)部支付，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金等(děng)能力(lì)把项目完(wán)成(chéng)，资金需(xū)放入律师所托管，支取(qǔ)时(shí)需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师行在银(yín)行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银(yín)行(xíng)的(de)责任(rèn)上升，如(rú)出(chū)现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银(yín)行(xíng)将成最(zuì)大(dà)风(fēng)险方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项目完(wán)工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住乔丹有多高房需(xū)求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使(shǐ)前期发展工(gōng)业化的进程大于城市(shì)化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才(cái)能进一步推进(jìn)城市化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利(lì)分房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出(chū)现了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制(zhì)度不(bù)再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面(miàn)临商品房(fáng)的需求(qiú)量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型房地(dì)产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中国香港预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房制度(dù)，先后出台(tái)多项(xiàng)文件，大力支持(chí)国内房地产市场(chǎng)改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房(fáng)分(fēn)配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的(de)住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经(jīng)济的商品房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房(fáng)，解决了(le)房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长的两大(dà)难题，开发商以预(yù)售款撬(qiào)动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式(shì)，住(zhù)房供应(yīng)速度加快。自(zì)此中国(guó)内地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调(diào)整形成契合中国(guó)内地的(de)商品房预售制度(dù)。预售制的(de)初衷是(shì)为了(le)缓(huǎn)解房企资金压(yā)力(lì)，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或房款的(de)行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)办理预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购房者需要(yào)一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付(fù)款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也(yě)开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短房企现金回(huí)笼(lóng)周期，同(tóng)时(shí)增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展进(jìn)程。预(yù)售制在过去20多年对中国(guó)内(nèi)地房地产市场的(de)稳步发展起(qǐ)到(dào)了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资(zī)金(jīn)需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到(dào)基(jī)本适(shì)居，住房事(shì)业取得(dé)巨大(dà)进步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发达国家几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至60721平(píng)方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发(fā)布的《中国住(zhù)房(fáng)存(cún)量(liàng)报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约(yuē)3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动(dòng)了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无(wú)到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也成(chéng)为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资(zī)占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余(yú)额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道(dào)业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从房地产融(róng)资(zī)存量占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市(shì)值占(zhàn)股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市(shì)值与股(gǔ)债房市(shì)值的比例较高，主要(yào)是因为住房市(shì)值(zhí)高，以及中国(guó)资(zī)本市(shì)场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市值较低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面(miàn)效应(yīng)愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期(qī)一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行(xíng)的(de)按揭贷款合同是(shì)两个独立(lì)的(de)合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合(hé)同向(xiàng)开(kāi)发(fā)商主张权力，但(dàn)依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预(yù)售制助推(tuī)部(bù)分房(fáng)企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波(bō)动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等(děng)一系列问(wèn)题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款能力(lì)或短期不(bù)能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完(wán)全(quán)由银行承(chéng)担(dān)，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的(de)《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售商品房所(suǒ)得(dé)款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以来(lái)全国并没有统(tǒng)一的(de)预售资金监(jiān)管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照(zhào)项目的(de)建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报(bào)价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需(xū)。通过这(zhè)些(xiē)方(fāng)式套(tào)取(qǔ)的资金，在房企各地项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资金流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一(yī)种资(zī)金循(xún)环(huán)高周转模式(shì)，但(dàn)一定程度上把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护(hù)：对于(yú)购(gòu)房(fáng)者(zhě)预付资(zī)金，一般设有定金或(huò)预付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付(fù)的预(yù)付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金(jīn)方式(shì)支付，或(huò)按工程进度分期支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按(àn)照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月(yuè)供；二(èr)是房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房(fáng)由(yóu)政府(fǔ)或第(dì)三方验(yàn)收合(hé)格并提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件返还(hái)，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金(jīn)由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷(dài)款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三(sān)方(fāng)公证行(xíng)或产权保(bǎo)险公司的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的(de)资金全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行有(yǒu)充分动机(jī)监管开(kāi)发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需取得由政府(fǔ)相关部门经(jīng)审查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭按(àn)工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国(guó)开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预(yù)约(yuē)公(gōng)证(zhèng)，签订(dìng)合(hé)同后定金(jīn)退还(hái)。如由于(yú)任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需(xū)支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付(fù)，具体支付节(jié)点、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付(fù)节点可分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负(fù)责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或(huò)购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师(shī)，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易(yì)中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各(gè)环节内容确认(rèn)无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当(dāng)开(kāi)发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付(fù)比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)环节，英国(guó)采取按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能(néng)交付，交付后(hòu)方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在(zài)确认(rèn)工程进度(dù)、支付相(xiāng)关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发(fā)商，即(jí)资金在(zài)进入(rù)开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两道关(guān)口，有(yǒu)利于(yú)保障(zhàng)购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不(bù)超(chāo)房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还(hái)定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后(hòu)由于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本(běn)政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成(chéng)定金(jīn)保全(quán)措施才可预售。什(shén)么是定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)？即买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)签订(dìng)购房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的(de)保证金证明书(shū)交付给购房者(zhě)。除定金外，其他(tā)预先支(zhī)付的购房款也受该措施(shī)保(bǎo)护。若开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保(bǎo)证机构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付(fù)，同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商(shāng)需向购房(fáng)者赔付违约金，一(yī)般约(yuē)为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多(duō)不(bù)超20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银(yín)行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外(wài)的剩余房款在交房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门(mén)项目资(zī)金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合(hé)同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同(tóng)时购(gòu)房者向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上(shàng)，新(xīn)加坡(pō)期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支(zhī)付节点一般(bān)为(wèi)合同(tóng)签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照(zhào)工(gōng)程进度(dù)放(fàng)款，月供在(zài)此过程(chéng)中随着(zhe)放出贷(dài)款的增加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门的项目(mù)资金账户，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和改善型需求(qiú)的(de)支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还(hái)在(zài)正常运转的(de)房企包括民(mín)营企(qǐ)业(yè)，加大支持(chí)力度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头并(bìng)购重(zhòng)组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定(dìng)金保护(hù)机制，如将已支(zhī)付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等(děng)情(qíng)况提供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付环节(jié)，建立按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款机制(zhì)或交房(fáng)后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金(jīn)监管机构，或由(yóu)政府相关(guān)部门直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保修期(qī)内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋(wū)质量问题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房(fáng)者在(zài)保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期(qī)来(lái)看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋(qū)。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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