文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件(jiàn)的(de)可以进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等(děng)地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的别建了(le)，不能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步(bù)入高质量发展阶段(duàn)的(de)必然(rán)趋(qū)势，也是对购房老百姓(xìng)的(de)最(zuì)大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效(xiào)机(jī)制(zhì)，长效机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关(guān)，解好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预(yù)售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手钟南山为什么被说成钟百亿交(jiāo)货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能(néng)交付(fù)的风险。从个(gè)人层面看，预售制(zhì)对(duì)购(gòu)房者非(fēi)常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待(dài)期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房的风险。从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推(tuī)部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助(zhù)于落实中央房住(zhù)不(bù)炒(chǎo)精(jīng)神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外(wài)什(shén)么情(qíng)况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最(zuì)早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发(fā)商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是(shì)，重(zhòng)点(diǎn)来了！发(fā)达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期(qī)房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是(shì)根据开发商(shāng)工(gōng)程进度(dù)在完全(quán)交房前(qián)进(jìn)行分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格(gé)的资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公平，所以不(bù)如借机取消预(yù)售制(zhì)度(dù)，以后(hòu)改为(wèi)现房销售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进(jìn)入存(cún)量时代，取消(xiāo)预(yù)售制度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心和(hé)房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这(zhè)是(shì)个技术活(huó)，只要坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个难题(tí)，让(ràng)房地产(chǎn)回(huí)归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开(kāi)发(fā)商(shāng)的建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业的本质是向善，是(shì)以(yǐ)客户(hù)为(wèi)中心，房地产也不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个(gè)角度，取消预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是(shì)实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当(dāng)前(qián)的情况下(xià)，取消预售制要结合(hé)稳(wěn)楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三(sān)好生(shēng)、新模式等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国(guó)务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参与财(cái)税改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率等进(jìn)行过长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需(xū)求(qiú)是相当高，不(bù)过大多数(shù)居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的(de)资金实力才(cái)能(néng)购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出(chū)租(zū)是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问(wèn)题。针对这(zhè)一(yī)系列(liè)问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探求(qiú)新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼(lóu)宇的(de)市民(mín)数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多年经营杂(zá)货(huò)铺(pù)、海上(shàng)驳(bó)运业务(wù)的经验，对于(yú)商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加(jiā)快自身资(zī)金(jīn)周(zhōu)转。当(dāng)时(shí)其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即先收(shōu)取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期付款形式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐(qí)买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了(le)民众(zhòng)购房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金(jīn)问题(tí)，降低投资风(fēng)险，在(zài)当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为当时(shí)中国香港房地产市(shì)场的一大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核(hé)心的住房供不(bù)应(yīng)求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即要求(qiú)开发商在预售(shòu)前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放(fàng)入(rù)律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了(le)防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资(zī)金，中国(guó)香港(gǎng)要(yào)求律师(shī)行在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发(fā)商操(cāo)作等采(cǎi)取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且银(yín)行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住(zhù)房(fáng)需求大和(hé)供给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设(shè)，这(zhè)一导向使前期发展工业化的(de)进(jìn)程大于城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基础等(děng)城市化配套(tào)问(wèn)题，才能(néng)进(jìn)一步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一(yī)分配(pèi)，以租养房(fáng)”的(de)福利分房制度(dù)，住房(fáng)市场发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效率低(dī)、配套(tào)差等问题，因此福利(lì)分房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面(miàn)临商品房(fáng)的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发(fā)商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国(guó)香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制度(dù)，先后出台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进一(yī)步深(shēn)化(huà)城镇住房(fáng)制度改革(gé)，加快住房建设(shè)的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分(fēn)配货(huò)币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市场经济(jì)的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和开发(fā)时间周期长的(de)两大难题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成(chéng)滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房供应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地(dì)开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷(dài)政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品房预(yù)售制(zhì)度。预(yù)售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房(fáng)企(qǐ)资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预(yù)先(xiān)出售给(gěi)购房者，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或房款的行为。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备(bèi)案(àn)登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性(xìng)付(fù)清剩余房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可能已拿到(dào)了(le)全部购(gòu)房(fáng)款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按照工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款有所不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售(shòu)的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了(le)城镇化发(fā)展进程。预售制(zhì)在过去20多(duō)年对中国内(nèi)地房地(dì)产市场的(de)稳步发展起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决了(le)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的(de)资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住(zhù)到(dào)住(zhù)宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来(lái)，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市(shì)建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品住宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总(zǒng)销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产行业的发(fā)展。中国(guó)内(nèi)地房地产历(lì)经(jīng)二(èr)十多年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速发展，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地(dì)产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道(dào)，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之一。从(cóng)房地产融资存(cún)量占社融(róng)存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违(wéi)约，将导致银(yín)行不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的《中国(guó)住房市(shì)值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三(sān)国合计(jì)的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在，当前的(de)负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待(dài)期(qī)一般(bān)为两年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商(shāng)之(zhī)间的购房合同、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同(tóng)是(shì)两个独(dú)立(lì)的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身(shēn)信(xìn)用和购房者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂(liè)等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者(zhě)签订的(de)预售合同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或(huò)短(duǎn)期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担，银(yín)行(xíng)将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房(fáng)者的(de)预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预(yù)售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的(de)工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年(nián)以来全国(guó)并(bìng)没有统(tǒng)一的(de)预售资(zī)金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安(ān)成(chéng)本乘(chéng)以(yǐ)建(jiàn)筑面积(jī)或者项目(mù)工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或(huò)进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期(qī)，月供却(què)被(bèi)迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过(guò)去(qù)房地产大(dà)开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户(hù)拨付资(zī)金，再(zài)由工程方(fāng)将资(zī)金(jīn)转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定程(chéng)度(dù)上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者(zhě)预(yù)付(fù)资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机(jī)制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购(gòu)房者(zhě)支付的预(yù)付款比例相对(duì)较低，绝(jué)大部分房(fán钟南山为什么被说成钟百亿g)款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房(fáng)提供期房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得(dé)购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二(èr)是开(kāi)发商为购(gòu)房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付(fù)比例(lì)为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美(měi)国为防(fáng)止开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者(zhě)的定金及(jí)首付款(kuǎn)由第(dì)三方公证行或产(chǎn)权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过(guò)申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失(shī)。而(ér)开发(fā)商在(zài)房屋建设过程中的(de)资金全(quán)部来自银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向开发(fā)商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金(jīn)直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房(fáng)者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按(àn)工(gōng)期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商或(huò)购(gòu)房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在项(xiàng)目获批后(hòu)即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋(wū)售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在(zài)购房(fáng)款(kuǎn)中，属(shǔ)于(yú)购(gòu)房(fáng)附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首(shǒu)付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也(yě)采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利(lì)率，银(yín)行(xíng)按施(shī)工节奏(zòu)分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对(duì)期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开(kāi)发商(shāng)赔偿(cháng)或修(xiū)复，开(kāi)发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师(shī)，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资(zī)金(jīn)、合(hé)同等各(gè)个环(huán)节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置了(le)10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验(yàn)验收(shōu)后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国期房预(yù)售(shòu)资金监管极为严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确(què)认工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即(jí)资金(jīn)在(zài)进(jìn)入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　日本(běn)期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结束(shù)后由于房屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前(qián)是唯(wéi)一一部(bù)规范期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发商必须完成(chéng)定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机(jī)构(gòu)或指定保证(zhèng)机构或(huò)保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定金外(wài)，其他(tā)预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付(fù)，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但(dàn)交房(fáng)后才(cái)开始按(àn)揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支(zhī)付，所有资金进银(yín)行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及(jí)订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面(miàn)，签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同后，购房者需(xū)支付15％的(de)首付及(jí)印花(huā)税(shuì)，同时购房者(zhě)向银行(xíng)申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上(shàng)，新(xīn)加(jiā)坡(pō)期(qī)房同样采取按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条(tiáo)例》对期房(fáng)付(fù)款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规(guī)定(dìng)，要求所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付(fù)节点(diǎn)一般为(wèi)合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过(guò)程中随(suí)着(zhe)放(fàng)出贷(dài)款的(de)增(zēng)加而(ér)增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房者的订金(jīn)与付(fù)款会存入银(yín)行专(zhuān)门(mén)的项目资金(jīn)账户，账户资(zī)金提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到(dào)了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需求的支持力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复(fù)工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质房(fáng)企牵头(tóu)并购重(zhòng)组(zǔ)整(zhěng)个行(xíng)业(yè)，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及长效机(jī)制(zhì)。长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后定金保护(hù)机制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延期以及(jí)重大(dà)缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的(de)权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商、银行的第(dì)三方(fāng)资金监管(guǎn)机(jī)构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋(wū)质量问(wèn)题全(quán)权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修(xiū)期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根本(běn)最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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