文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)工(gōng)作(zuò)会议提(tí)出“有(yǒu)条(tiáo)件的(de)可以进行现房销售”，不(bù)足一(yī)个月时(shí)间(jiān)，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者(zhě)的(de)不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开(kāi)发(fā)时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大(dà)保护(hù)。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预售制(zhì)已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制(zhì)、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不(bù)公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交(jiāo)房的(de)风(fēng)险。从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度(dù)怎么来(lái)的？国外什(shén)么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发(fā)达国家一(yī)般(bān)有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目(mù)获得政府批准(zhǔn)后才可(kě)以开始销(xiāo)售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工程进度在(zài)完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是(shì)需(xū)要(yào)严格的资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对(duì)购房民(mín)众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度(dù)，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助(zhù)于降(jiàng)负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套(tào)房企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和(hé)房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民(mín)众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子(zi)是天大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预(yù)售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持(chí)当期三好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国(guó)务(wù)院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案(àn)研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系(xì)列问(wèn)题，不(bù)少地产商开(kāi)始(shǐ)探(tàn)求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出(chū)售。这模式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的(de)基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料(liào)、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”是另外一个(gè)亮点，即先(xiān)收(shōu)取(qǔ)买家的订金，采用(yòng)类似租金的分(fēn)期(qī)付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有(yǒu)了自己的(de)房产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻(qīng)了民(mín)众购房(fáng)的资金压力，加(jiā)速(sù)了(le)房屋的建造和销售(shòu)，也解决(jué)了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模(mó)式成为当时中国香(xiāng)港房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的(de)一(yī)大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决了核(hé)心的住房供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了(le)中国香(xiāng)港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完(wán)善、规范化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了(le)对于预售楼(lóu)600毫升等于多少斤水，800ml是多少水花制(zhì)度的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地(dì)价款已(yǐ)经全部支付，还要证(zhèng)明自(zì)身有资(zī)金等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的(de)核准。为(wèi)了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设的(de)信托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操(cāo)作等(děng)采取全(quán)透(tòu)明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最(zuì)大风险方，后(hòu)续需自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随(suí)着监管体系(xì)逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面(miàn)临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期(qī)发(fā)展工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有解决(jué)住房基(jī)础等(děng)城市化配套(tào)问题，才能进一步推进城市(shì)化。但(dàn)当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度(dù)也(yě)出(chū)现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当(dāng)时的(de)国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房(fáng)的需(xū)求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开(kāi)发商(shāng)，商品(pǐn)房供(gōng)应量(liàng)小的(de)困境(jìng)，此时(shí)引入中国(guó)香港的(de)“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)无疑(yí)是对(duì)内(nèi)地房地产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务(wù)院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行住(zhù)房分配货(huò)币化、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房(fáng)地产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺少资金和(hé)开发(fā)时间周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项(xiàng)目的(de)开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应(yīng)速度加(jiā)快。自此中国内地开(kāi)始房(fáng)改货(huò)币化，中国人民银行(xíng)等多方迅(xùn)速(sù)出(chū)台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调(diào)整形成契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资(zī)金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在(zài)建设(shè)中的房屋预(yù)先出(chū)售给购(gòu)房者，由(yóu)购房者支付定(dìng)金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国(guó)内地(dì)实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程为：房(fáng)地产开发商(shāng)办(bàn)理预(yù)售许可证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案登记和(hé)预(yù)告登记-交(jiāo)付(fù)房屋(wū)。在购房(fáng)过(guò)程(chéng)中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的(de)形式一次性付清(qīng)剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已拿到(dào)了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩(suō)短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发(fā)展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提高(gāo)了居民居(jū)住水平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从全民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发(fā)达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套(tào)数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面(miàn)积占总销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地(dì)产历(lì)经(jīng)二(èr)十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房(fáng)地(dì)产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业(yè)从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增(zēng)长渠道(dào)，房(fáng)地产带(dài)动(dòng)的(de)上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对(duì)金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会(huì)固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷(dài)款(kuǎn)余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产(chǎn)融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应(yīng)渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的(de)33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从(cóng)住房(fáng)市值占(zhàn)股(gǔ)债(zhài)房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资(zī)本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低(dī)，居(jū)民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者(zhě)的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开发(fā)商之间(jiān)的购(gòu)房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的(de)合同关系，如果开发商发(fā)生(shēng)违约，购房者只能根据购房(fáng)合同(tóng)向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时向银行(xíng)进行贷(dài)款偿(cháng)还，因(yīn)此(cǐ)购房(fáng)者承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房(fáng)企通过与购房者签订的(de)预售(shòu)合同和按揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款等，则(zé)风险完(wán)全由(yóu)银(yín)行承担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预(yù)售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业(yè)预售(shòu)商品房(fáng)所得款项应当用于有关(guān)的工程建设(shè)，商品房预售款监管(guǎn)的(de)具体办法，由房地(dì)产管理部(bù)门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国并没有统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资(zī)金比例(lì)为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城(chéng)市(shì)则按(àn)照项目的建安(ān)成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期(qī)，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大(dà)开发(fā)时(shí)代(dài)的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程(chéng)进(jìn)度所需。通(tōng)过这些方式(shì)套取的资金(jīn)，在房(fáng)企(qǐ)各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆，这样做(zuò)提供了资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房(fáng)者(zhě)支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分房款在房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付(fù)款一(yī)般以(yǐ)定(dìng)金(jīn)方式(shì)支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重(zhòng)大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质量的(de)保障有两(liǎng)种方式，一是(shì)期房(fáng)由政府或第三方验收合格(gé)并提(tí)供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开(kāi)发(fā)商(shāng)为购房者(zhě)提(tí)供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前(qián)预售资金第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　美国(guó)期房定金一(yī)定期(600毫升等于多少斤水，800ml是多少水qī)限内无(wú)条件返还，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后(hòu)按(àn)揭还(hái)款，交(jiāo)付(fù)前资金由第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷(dài)款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美国(guó)为(wèi)防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失(shī)。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资(zī)金(jīn)全部来自银行(xíng)，银行(xíng)根(gēn)据工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于(yú)开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用资金直(zhí)接(jiē)损害银行(xíng)利益，银行有充(chōng)分(fēn)动机监管(guǎn)开发商施工(gōng)进度。开发(fā)商在(zài)房屋交付时需(xū)取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按(àn)揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开(kāi)发商在(zài)项(xiàng)目获批(pī)后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原(yuán)因不能(néng)购买，定金按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公(gōng)证(zhèng)费和土(tǔ)地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房(fáng)款中，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房款的制度(dù)，一般(bān)分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具(jù)体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁(jié)及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予(yǔ)购(gòu)房者一(yī)定使用期(qī)限，期限(xiàn)结束(shù)后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期(qī)房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的(de)功能是当房屋出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或(huò)修复(fù)，开(kāi)发(fā)商(shāng)破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)600毫升等于多少斤水，800ml是多少水方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名律师(shī)，负责沟通期(qī)房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发(fā)商出现(xiàn)财务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付(fù)款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证(zhèng)公司(sī)的(de)检验验收后(hòu)才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国(guó)期房预售资金监管极为(wèi)严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付(fù)相关(guān)款项过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资(zī)金在进入开(kāi)发(fā)商账户前经过(guò)两道关口，有利于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府(fǔ)1952年(nián)出(chū)台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保全措施才可预售。什么(me)是定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构或指定保证机构或(huò)保险机构签订定(dìng)金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相(xiāng)应(yīng)的保证(zhèng)金证明(míng)书交付(fù)给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其他预先(xiān)支付(fù)的购房款也受该措(cuò)施(shī)保(bǎo)护(hù)。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融(róng)机构或保证机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开发(fā)商需(xū)向购房者赔(péi)付违约(yuē)金(jīn)，一(yī)般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节(jié)，交房前只需支付最多不(bù)超20％的(de)定金，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者即可向银(yín)行申请贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房(fáng)款在交房(fáng)后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违(wéi)约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度支付，所有资金(jīn)进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡期(qī)房(fáng)同样采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了统一详(xiáng)细规(guī)定(dìng)，要求(qiú)所有开发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架(jià)完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷(dài)款的增加(jiā)而增(zēng)加(jiā)，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的(de)项目资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出手(shǒu)临(lín)界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的(de)支持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部(bù)停贷(dài)现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的(de)房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业(yè)，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发(fā)商违约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按(àn)工程进度(dù)付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接(jiē)监管，以此防止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商品房保(bǎo)修期(qī)制(zhì)度。保修(xiū)期(qī)内，开发商(shāng)应(yīng)对房(fáng)屋质量问题全(quán)权负责、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在(zài)保(bǎo)修期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预(yù)售(shòu)制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的(de)保(bǎo)障，这样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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