“现在的(de)房地(dì)产很难再出现像(xiàng)过去十年(nián)的系统(tǒng)性行情。”思睿(ruì)集团合伙人、首席经济学家洪灏向《红周刊》表示(shì)，房地产行业分化的(de)愈加明显，让(ràng)机构和(hé)投资(zī)者的关注度从板块(kuài)向单个标的转移。上海(hǎi)利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬向《红周刊(kān)》指出，从行业来(lái)看，无(wú)论是业(yè)绩，还是(shì)估值，房地(dì)产都已经双(shuāng)杀到了(le)最底部，而且是反复地杀到了底部，再往下(xià)的空(kōng)间已经不大(dà)了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股阿(ā)尔法重要参考

　　那(nà)么(me)如何(hé)寻找房地产个股(gǔ)的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在(zài)房地产赛道中进行(xíng)选择，需要非常小(xiǎo)心，避免选了半天，标的(de)公(gōng)司出现爆雷的情况。除(chú)此之外，洪灏(hào)指(zhǐ)出，需要(yào)满足以下三(sān)个基准：有大的国(guó)资背景的、杠(gāng)杆率较低的、此前(qián)没有踩过红(hóng)线的。

　　他还(hái)表(biǎo)示(shì)，如果关注一下今年房地产的(de)开(kāi)发资金来源，可以发现，其实银行的信(xìn)贷(dài)倾向(xiàng)是(shì)不太愿意给(gěi)房(fáng)企贷款的，房企(qǐ)的主要资金来源来自新(xīn)盘(pán)的销售(shòu)。但(dàn)今年(nián)新房的销(xiāo)售情(qíng)况(kuàng)相较一般(bān)。再(zài)关(guān)注(zhù)一(yī)下，哪些房企(qǐ)能从银行拿到钱，其(qí)实主要(yào)还是那(nà)些(xiē)有国企背景的房(fáng)企，民营房企相对比较困难，所(suǒ)以(yǐ)整个行业出现了(le)一个很(hěn)明显的(de)分化，无(wú)论是在销售，还是融资等各(gè)个方面都非常明显(xiǎn)。现在有国(guó)资(zī)背(bèi)景的房(fáng)企在资本(běn)市场表现(xiàn)相对(duì)较好，但没有国(guó)资背景的民营(yíng)房(fáng)企股价大多表现很(hěn)一般(bān)。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在(zài)房地产行业内(nèi)，我们的逻辑是，“寻找最(zuì)后的赢家”。而具(jù)体到如(rú)何挖掘(jué)，我们会特别重视企业的(de)成本优势(shì)，更具体一点，就是(shì)它的(de)净借(jiè)贷水平(píng)（净负债率）是不是行业(yè)内的最低(dī)水平；利(lì)润率是不是行业内最(zuì)高的；融(róng)资成(chéng)本是否(fǒu)是行(xíng)业内最低的；建安成本(běn)是(shì)否也是业(yè)内最低的；这些都是我们看重的(de)一家(jiā)房企的综合成本。

　　需要(yào)注意的是，能够同(tóng)时满足上(shàng)述条件的房企(qǐ)并不(bù)多。即便(biàn)是在国央企中，仍有部分房(fáng)企(qǐ)出现了“三(sān)道红线”的“踩线”情况，且有逐(zhú)渐恶化的(de)趋势。以A股(gǔ)为例，《红(hóng)周(zhōu)刊》根据(jù)Wind数(shù)据整理发现(xiàn)，截(jié)至2022年(nián)末，天房发展、陆(lù)家嘴、格力地产(chǎn)、西藏城投、中交地产、中国武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投发展、光明地产、云南(nán)城投、首开股份、珠江(jiāng)股份(fèn)、城投控股等(děng)国央(yāng)企房企也踩了“三道(dào)红线”中的两条。

　　2022年激进(jìn)扩(kuò)张房企(qǐ)

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难(nán)看出，即便(biàn)是有着较(jiào)稳健特(tè)色的国(guó)央企房企，其财务(wù)指标称得上完全健康的(de)仍是少数。而更加值得注(zhù)意的(de)是，在2022年，不(bù)少国企，甚至地方国(guó)企开(kāi)始大举扩张。而这无疑(yí)又(yòu)进一步考验着国央企的资金(jīn)链情况(kuàng)。

　　对房企而言，扩张速度的(de)张弛有度尤为重要，节奏把(bǎ)握准确，有助(zhù)于房企储备优质“弹药”；但(dàn)过于乐(lè)观的(de)预判未来市场，以及过于激(jī)进的(de)扩张拿地节奏也有可(五线谱中leggiero是什么意思，五线谱里的legatokě)能让房企重蹈(dǎo)此前的高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房企进行举(jǔ)例，它从2018年开始到2021年，连续4年(nián)的净借贷比(bǐ)例都维持在33％左右(yòu)，完(wán)全没有增加杠杆比例。而到2022年，这家(jiā)房企明(míng)显感觉到机会来(lái)了(le)，其开始在一线城市进行大举拿地(dì)，净(jìng)负债率(lǜ)也由此前的33％左右水准提高到45％左右，涨(zhǎng)了接近三分之一。与此同(tóng)时，该房(fáng)企(qǐ)新购(gòu)入地(dì)块也实现(xiàn)了快速(sù)的开盘利用(yòng)率，预计今年会(huì)有更多(duō)的(de)楼盘入市(shì)。像(xiàng)这(zhè)类企业就符合“最(zuì)后的赢(yíng)家”的特点(diǎn)。一方面(miàn)，在于(yú)它本(běn)身储备(bèi)了很多弹药，去(qù)年拿地超1000亿元(yuán)，且其中一半在一线(xiàn)城市(shì)，另外一半也主要集中在(zài)强二线和二线城市(shì)；另一方(fāng)面，它(tā)的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样(yàng)提醒道，与之相反，有些房(fáng)企(qǐ)的(de)扩张速度让人感觉又回到(dào)了(le)2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期(qī)间扩(kuò)张的民营企业的影子。虽(suī)然说，见到(dào)机会时(shí)要出手，但出手(shǒu)的章法仍要小(xiǎo)心(xīn)，如果负债率(lǜ)扩张得太快，但未来的两(liǎng)年市场没有想象得那(nà)么好，可能会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那么如(rú)何来衡量(liàng)一家房(fáng)企的(de)扩张(zhāng)速(sù)度(dù)是(shì)否激进？陈昊扬向(xiàng)《红周刊》表示，主要还(hái)是看房企的净负债率水(shuǐ)平，在(zài)我看来(lái)，这个(gè)比例(lì)如果超过60％，就是(shì)扩(kuò)张得过于(yú)快速了。

　　不难看出，这一(yī)标准要比(bǐ)“三(sān)道红线”对(duì)房企(qǐ)的净(jìng)负债率要求不得(dé)高于100％要(yào)更加(jiā)严格。陈昊扬解释，当前房地产行业的复苏速度并没有那么快，所以要(yào)规避(bì)公(gōng)司净负债率提高(gāo)到一(yī)个比(bǐ)较危险的水平。

　　《红周(zhōu)刊》对在(zài)2022年拿地(dì)较积极(jí)的房企梳理发(fā)现(xiàn)，中交地产、中国金茂、华(huá)发股份(fèn)、越(yuè)秀地产、绿城中国、保利发展等房(fáng)企2022年净负债(zhài)率都(dōu)在60％之上。其中，中交(jiāo)地产净(jìng)负债率持续居高不下，在2020年(nián)至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对(duì)比的是，华(huá)润置(zhì)地、中国海(hǎi)外发展、万(wàn)科(kē)A、滨江(jiāng)集团、招(zhāo)商蛇口、龙(lóng)湖集(jí)团等房(fáng)企在践行较积极的拿地策(cè)略的同时，也较好地(dì)控制了公(gōng)司的扩张速度与净(jìng)负债率(lǜ)水平（见附(fù)表）。

　　滨(bīn)江(jiāng)集团等个别(bié)民营(yíng)房企

　　或具(jù)备(bèi)“最后赢家”的(de)黑(hēi)马(mǎ)特(tè)质(zhì)

　　陈(chén)昊(hào)扬指出，实际上，他们是以同一筛选(xuǎn)标(biāo)准来看(kàn)国央企与(yǔ)民营房企，但(dàn)在各维度的实际表现(xiàn)上，国(guó)央企确实(shí)会(huì)更胜一筹。如国央企的(de)融资成本更(gèng)低，融资渠道也更顺畅，能够(gòu)做到(dào)想融就(jiù)融，这(zhè)样，国央企自然(rán)而然就具有天然(rán)优势。

　　虽(suī)然对比民营(yíng)房(fáng)企，机(jī)构更(gèng)加看好国央企，但这(zhè)也并不意味着，民营(yíng)企业中就没有“黑马”的(de)存在(zài)。

　　据(jù)《红周(zhōu)刊》梳理发现，仍有少数民营房企同样受到机构的(de)青(qīng)睐。比(bǐ)如，根据2023年一季报，滨江集团(tuán)的十大流通(tōng)股(gǔ)东中新进了“中国工(gōng)商(shāng)银行股份有(yǒu)限公司－景顺长城中(zhōng)国回报灵活(huó)配置混合(hé)型证券投资基(jī)金”“全国社保(bǎo)基金一(yī)一六组合”等。

　　除此之(zhī)外，自2021年开(kāi)始，百亿(yì)私(sī)募(mù)珠海阿巴(bā)马资产管理有限(xiàn)公司就长期持有滨江集团。根据(jù)一季报，该资产公司的几只产品(pǐn)合计持有滨江集团(tuán)9543万股(gǔ)，约(yuē)占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐(lài)，和其自身的基本面表(biǎo)现存在一定关(guān)系(xì)。2020年(nián)以来的近(jìn)三(sān)年时间，房地产市场整体在走(zǒu)“下坡路”，但作为(wèi)杭州本土房企的滨江集团(tuán)仍(réng)是(shì)表现出较强的(de)韧(rèn)劲，2020年(nián)以来，滨江集团在业绩表现、销售规模、新增土储(chǔ)、股价表现等多(duō)维度(dù)都表现了较强的增长势(shì)头。

　　业(yè)绩方(fāng)面，2020年(nián)～2022年期(qī)间，滨江集团扣非归母净利(lì)润依次为(wèi)21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依(yī)次实(shí)现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据(jù)近期(qī)发布的2023年一季报，今年一季度(dù)，滨江集团(tuán)更是实现(xiàn)了扣非归(guī)母(mǔ)净利(lì)润5.41亿(yì)元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代(dài)”仍能保持自身(shēn)业绩(jì)的(de)持续增长，和滨江集团扎(zhā)根杭州的战略布局(jú)关(guān)系(xì)密切(qiè)。根(gēn)据2022年年报，滨(bīn)江集团有近(jìn)七成(chéng)营收来自杭州地区，而在(zài)2021年，杭(háng)州(zhōu)地(dì)区(qū)的营收比重只占到(dào)近六成。近(jìn)三(sān)年(nián)持续稳居杭州房企销售(shòu)排名第(dì)一(yī)。

　　与此同时(shí)，滨江集团在(zài)杭州的土(tǔ)储补充同样较为(wèi)积(jī)极，根据诸葛找房、住在杭(háng)州(zhōu)网数据显示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭拿(ná)地(dì)金(jīn)额依(yī)次为404.6亿(yì)元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本土第(dì)一。

　　而滨(bīn)江集团在杭州(zhōu)的较(jiào)突出(chū)表(biǎo)现，也让滨(bīn)江集团的房企(qǐ)排名迅(xùn)速提升。到(dào)2023年(nián)，滨江集团(tuán)的房企排名已冲进前十，根据中指数据，2023年前4月，滨江集团实(shí)现销(xiāo)售(shòu)额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集团股价(jià)翻了超(chāo)一(yī)倍(bèi)以上，而(ér)近期，滨江集团更是迎(yíng)来多家机构(gòu)的(de)集中调研。滨江(jiāng)集团发布公(gōng)告表示，公司于5月10日接受了信达(dá)证券、金(jīn)鹰基金、建信(xìn)养老、新华养(yǎng)老等(děng)18家机(jī)构调研。

　　产业链布局重(zhòng)点移至存量赛道(dào)

　　机构在(zài)下(xià)游家纺(fǎng)、家居、物业觅α

　　实际上房地(dì)产开发只是房地产产业链上(shàng)的中游环节，其上游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等材(cái)料供应(yīng)商，而下游应用行业(yè)主要包(bāo)括中介服务、家用(yòng)电器、物业管理、家居用品。综合《红周(zhōu)刊》的采访，房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)环节与(yǔ)上游材料(liào)端息(xī)息(xī)相关，新(xīn)盘(pán)开工不足导致上游不被看好，机(jī)构寻(xún)觅个股阿尔(ěr)法的思路(lù)渐渐(jiàn)移至下(xià)游。“中(zhōn五线谱中leggiero是什么意思，五线谱里的legatog)国房地(dì)产(chǎn)行业在进入存量房(fáng)时代，所以对地产产业链，尤其是偏消(xiāo)费属(shǔ)性的家装家居领域，我们相对(duì)看好，因为居民(mín)保有的住房(fáng)规(guī)模(mó)越(yuè)来越大，随着(zhe)时间的增加(jiā)，内装更(gèng)新的需求也会(huì)越来越多(duō)。美国过(guò)去的(de)数据充(chōng)分(fēn)说明了这一点，在(zài)新房销(xiāo)售见(jiàn)顶之后，家具消费的增(zēng)长却一直都(dōu)很(hěn)好。对于地(dì)产产业(yè)链(liàn)，我(wǒ)们相对看好和(hé)内装相关的(de)行(xíng)业，例如消(xiāo)费建材、家居装(zhuāng)饰(shì)等。”万(wàn)家基金人士(shì)表示(shì)。

　　而(ér)根据《红周刊》对下游细分(fēn)中相关赛道龙(lóng)头年内表现的统计，目(mù)前暂(zàn)居前两位的都是来自家纺赛道的公司，它们(men)分别是富安(ān)娜和(hé)水星家纺，特别(bié)是前(qián)者(zhě)在月(yuè)线连(lián)收(shōu)七根(gēn)阳线的(de)基(jī)础上(shàng)，年(nián)内迄今涨幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以前者(zhě)为例，富安娜主要从(cóng)事纺(fǎng)织家居、睡眠家居、生活类产(chǎn)品的研发、设(shè)计、生产(chǎn)及销售，旗(qí)下拥(yōng)有原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐”和“酷(kù)奇智”自有(yǒu)品牌。第(dì)一季度报告显示，报告期内，富安娜实现营业收入约6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不(bù)过实(shí)现归属于上(shàng)市公(gōng)司股东的净利(lì)润约1.11亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上(shàng)市公司一季报的十大(dà)流通股股东(dōng)来看，能(néng)够发现(xiàn)该(gāi)股早已成为基金(jīn)重仓股的(de)天下，彼(bǐ)时包括公募的中欧价值发现、中(zhōng)欧潜力价(jià)值、工银瑞信灵动价(jià)值(zhí)、宝盈新(xīn)价值和私(sī)募的(de)明河2016，都在其中(zhōng)出现，占据(jù)了(le)半(bàn)壁(bì)江(jiāng)山。需(xū)要强调的是，中(zhōng)欧的两只基金都是价值派基(jī)金经理曹名长在管的产(chǎn)品，首季其同时重仓的房地(dì)产产业(yè)链股票还有金地集团和大亚圣(shèng)象。

　　对比而言(yán)，前几年曾(céng)经风(fēng)光一时的家居板块也因疫情、消(xiāo)费复(fù)苏(sū)进程缓(huǎn)慢等多因素(sù)一度沉寂，不过好在困境反(fǎn)转露出(chū)曙光，家(jiā)居板块中年内(nèi)表现最好的是志邦家居。同一时间段(duàn)，该(gāi)股年内(nèi)上涨已经超过23％，从业绩来看，无(wú)论是营收还是归母(mǔ)净(jìng)利润，公(gōng)司都(dōu)实(shí)现了同比双升。

　　从公司的十大流通股股东来看(kàn)，《红(hóng)周刊》发现(xiàn)广发基金经理(lǐ)罗洋慧眼独具(jù)，一季(jì)报(bào)中他管理的广发策略优选和广发安宏回报均增加了持股，而这两只产品也成为(wèi)志邦家居十大流(liú)通股股(gǔ)东中仅有的两(liǎng)只公募。有意思的是，他似乎对于定(dìng)制家居类标的(de)情(qíng)有独(dú)钟，在另(lìng)一家赛道(dào)公(gōng)司金(jīn)牌橱柜(guì)中，他(tā)管理的全部(bù)三只产(chǎn)品均登(dēng)榜十大流通股股东，其也成为他的独门重(zhòng)仓股。

　　除去家(jiā)居(jū)家纺外(wài)，下游的物业(yè)股也越来(lái)越(yuè)被机构所青睐(lài)，不过这(zhè)类标的大多在香港上市，如何选择成为(wèi)难(nán)题。对此，前(qián)述上海(hǎi)公募基金经理举例分析：“物业服务不是一个高(gāo)毛利的行业(yè)，挣(zhēng)钱很辛苦(kǔ)，我选公(gōng)司(sī)还是希望挣的是市场化(huà)应该挣的钱，以我曾经买的绿城服务为例(lì)，它在中(zhōng)高端楼盘占(zhàn)比是比较(jiào)高的，每年到期(qī)的合同里提价成功率在30％～40％。它能做到滚动的大(dà)部分项(xiàng)目到期之后，经过两三轮合(hé)同周期(qī)还能(néng)做到(dào)产品提价(jià)。”

　　“行业(yè)里真正能(néng)做到产(chǎn)品(pǐn)提(tí)价(jià)的公司(sī)很(hěn)少，因(yīn)为物(wù)业公司很容(róng)易一开(kāi)始是挣钱的，后面(miàn)因(yīn)为(wèi)保安这些固(gù)定人员(yuán)成(chéng)本的年(nián)度增长，不过服务没有特别好，客户没有(yǒu)那(nà)么满意，能做到提价(ji五线谱中leggiero是什么意思，五线谱里的legatoà)难度是非(fēi)常大的。但是该公司能在(zài)业内(nèi)做到(dào)到期(qī)之后(hòu)提价(jià)率比较高，这跟它的定位和比较好的服务是有(yǒu)关系(xì)的。”他进(jìn)一步(bù)强(qiáng)调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 五线谱中leggiero是什么意思，五线谱里的legato