导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否(fǒu)过剩的(de)讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事(shì)实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据(jù)显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中(zhōng)城(chéng)镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民(mín)人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关(guān)。中国(guó)的人(rén)均住宅间数较发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其(qí)中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭户均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意味(wèi)着户(hù)户有房，然(rán)而事实上(shàng)中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和(hé)置业需求。全国总人口的近三成都是流(liú)动人口，流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势(shì)将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日(rì)益(yì)明显，区域经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体(tǐ)现为住宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存在(zài)不足，这是(shì)过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)在(zài)住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能(néng)级(jí)城(chéng)市(shì)之间，不(bù)同区域(yù)板块(kuài)之间，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发(fā)热议(yì)。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未(wèi)来房(fáng)地产市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观察(chá)中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾(zāi)害综合(hé)风险普查工作情况为主题的(de)新闻发(fā)布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行(xíng)业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的(de)算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数(shù)据公布了中国(guó)城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房(fáng)间数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数(shù)不(bù)能完全(quán)反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是(shì)以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数(shù)据，并没(méi)有直接公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量(liàng)。居民(mín)住宅相关数(shù)据有两处可以直(zhí)接公布(bù)，一是每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用(yòng)到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民户(hù)均住(zhù)宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城(chéng)镇居1984年出生今年多大年龄，1984年出生今年多大2022民拥(yōng)有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到(dào)居(jū)民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量(liàng)到底(dǐ)有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量(liàng)房地产套数，并进一(yī)步推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期(qī)房(fáng)为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数(shù)里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商(shāng)品住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数(shù)计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累计(jì)销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示(shì)中国城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉(lián)租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变(biàn)化(huà)比例，从而(ér)我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末(mò)，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中国平(píng)均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均(jūn)一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化(huà)进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意(yì)味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英(yīng)国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套房，就会造成(chéng)人口净流入地(dì)的(de)住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调(diào)查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流(liú)动人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例(lì)分(fēn)别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资(zī)吸(xī)引打工人，但高房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据(jù)两套房，在高房价的大(dà)城(chéng)市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所(suǒ)以说户均一套(tào)房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国(guó)的(de)城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题(tí)，如(rú)电线老化、管道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活(huó)带来(lái)了很(hěn)大的不便和安(ān)全隐患，并(bìng)且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪(jì)修建的(de)老旧小区(qū)很(hěn)难满足现代生活需求，在(zài)未来大(dà)都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当(dāng)然这(zhè)与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年(nián)住宅(zhái)存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积不(bù)足19平(píng)方米，不(bù)及全国人均水平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用(yòng)住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产还(hái)会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求(qiú)释(shì)放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小，家庭户(hù)数(shù)增多(duō)，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势(shì)将继续(xù)延续，导致户数(shù)会因户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)的(de)缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸(xī)引着(zhe)人口流入。人口迁移(yí)势必涉(shè)及到买(mǎi)房(fáng)租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万1984年出生今年多大年龄，1984年出生今年多大2022人，自然(rán)增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和(hé)原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新(xīn)增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅(zhái)。租(zū)房(fáng)、购买经济(jì)适用房和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来(lái)随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势必(bì)会(huì)进(jìn)一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住(zhù)宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施(shī)配套差、没有(yǒu)或(huò)少1984年出生今年多大年龄，1984年出生今年多大2022有物(wù)业管(guǎn)理，居(jū)民(mín)追求美(měi)好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善(shàn)性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活(huó)品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经(jīng)济(jì)工作会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国(guó)的(de)人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密(mì)切正向联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，这(zhè)种(zhǒng)分化不(bù)单局限于城市(shì)能级之间差异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之(zhī)间(jiān)的差异(yì)也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存(cún)在(zài)统计(jì)偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比实际值可(kě)能(néng)偏低(dī)，其增(zēng)速可能超预期(qī)。

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