文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预(yù)售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东(dōng)等地明确(què)表(biǎo)态，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房(fáng)者的(de)不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没(méi)实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四(sì)大关(guān)键(jiàn)是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果(guǒ)按(àn)照经济规律办(bàn)事(shì)，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制(zhì)、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个(gè)人层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制对购房者非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发商放杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，引(yǐn)入了商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度。其实，当前世界不(bù)少国家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一(yī)般有严(yán)格的监管保障措施，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非(fēi)像(xiàng)中国一样在支付(fù)完首付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工程进度(dù)在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期(qī)支付。所以，预(yù)售制度(dù)是(shì)需要严格的(de)资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一(yī)定(dìng)会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机(jī)取(qǔ)消预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国住(zhù)房进入(rù)存量时(shí)代，取消预售(shòu)制度有助于(yú)降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这(zhè)需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归(guī)实(shí)体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最实质的(de)保障，这样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是(shì)向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财(cái)税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪(jì)五(wǔ)十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖(qī)身(shēn)于(yú)木屋或者其他临(lín)时住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相当高，不过大多数(shù)居(jū)民的储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多(duō)数(shù)以一(yī)整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题(tí)。针(zhēn)对这(zhè)一系列(liè)问(wèn)题，不(bù)少(shǎo)地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入(rù)房地(dì)产销售，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年(nián)底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对(duì)于商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有着独到(dào)的见解(jiě)，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书(shū)，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的地势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租金的(de)分(fēn)期(qī)付款(kuǎn)形式，等(děng)新(xīn)楼(lóu)落(luò)成(chéng)时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了(le)自己(jǐ)的(de)房产。这(zhè)种方(fāng)式(shì)减轻了民(mín)众(zhòng)购(gòu)房的(de)资金压力，加速(sù)了(le)房屋的建造和(hé)销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为当时中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的一大(dà)特(tè)色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心的住(zhù)房供不应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动(dòng)了中国香港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断(duàn)完善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促(cù)进市场健康(kāng)发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因(yīn)建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商在(zài)预售前，确(què)保(bǎo)地价款已经(jīng)全部支(zhī)付(fù)，还(hái)要证明自身有资金(jīn)等能力把项目(mù)完(wán)成，资(zī)金需放入(rù)律师(shī)所托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户(hù)资(zī)金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后(hòu)续需自身推动项(xiàng)目(mù)完工(gōng)。随(suí)着(zhe)监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)面临住房需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前(qián)期发展工业化的(de)进程(chéng)大于(yú)城市化进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配套(tào)问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城(chéng)市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出(chū)现了分配(pèi)不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利(lì)分房(fáng)制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)面临商(shāng)品房(fáng)的(de)需(xū)求量(liàng)大，而(ér)社会(huì)缺(quē)少大型房(fáng)地产开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市场的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化(huà)城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的住(zhù)房新体制，从计划经济下的(de)福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商(shāng)品房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发商以预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应(yīng)速度(dù)加快。自此中国(guó)内地开始房(fáng)改(gǎi)货币(bì)化，中(zhōng)国(guó)人民银行(xíng)等(děng)多方迅速出台(tái)相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的(de)商(shāng)品房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企资金压(yā)力(lì)，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发(fā)企业将正在建设(shè全的偏旁还有什么字，全的偏旁还有什么字再组词)中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给(gěi)购房者，由(yóu)购房(fáng)者(zhě)支付定(dìng)金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清首(shǒu)付款，并采用银(yín)行(xíng)贷款的形式一次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中国(guó)内(nèi)地的开(kāi)发商而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开(kāi)启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品房销(xiāo)售的最(zuì)主要方式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到(dào)了重要(yào)作用，不仅(jǐn)解决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民(mín)从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗居(jū)到基本适(shì)居(jū)，住房(fáng)事业取得巨大(dà)进步(bù)，数(shù)十年时间走(zǒu)完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革(gé)开放以来(lái)，城镇化进程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区(qū)面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住(zhù)房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国内地(dì)商品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售(shòu)面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面积达(dá)15.6亿(yì)平(píng)，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行业的(de)发展。中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产历(lì)经二十(shí)多(duō)年长周期(qī)繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面(miàn)积和销售(shòu)金额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房(fáng)地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批(pī)发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全(quán)社会(huì)固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务(wù)，占比(bǐ)超过三(sān)分之一。从房(fáng)地产融(róng)资存(cún)量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠道，根据我们(men)的(de)《中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要是(shì)因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能(néng)交付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待(dài)期(qī)一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合(hé)同、购房(fáng)者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷款合同是(shì)两个(gè)独立的合同(tóng)关系，如果开发(fā)商发(fā)生(shēng)违约，购房(fáng)者只能根据(jù)购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的(de)风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同(tóng)和(hé)按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能(néng)力或短(duǎn)期(qī)不(bù)能还款等，则(zé)风险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工(gōng)程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明(míng)确规(guī)定了开发企业(yè)预售商品房所得(dé)款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关(guān)的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具(jù)体办法，由(yóu)房地(dì)产管理部门制定。但(dàn)多年以来全(quán)国并没有(yǒu)统(tǒng)一的预(yù)售(shòu)资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管(guǎn)资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额(é)报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时(shí)代的高(gāo)周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建(jiàn)设(shè)名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工(gōng)程方(fāng)将资金转给房(fáng)企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套(tào)取的资金，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循(xún)环高周转模式，但一(yī)定程度上把风(fēng)险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预(yù)付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付(fù)后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般(bān)以定金(jīn)方式(shì)支付，或按工程进度分(fēn)期(qī)支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷(dài)款方式(shì)：一般采用两种方(fāng)式发(fā)放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是(shì)按(àn)工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二是(shì)房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提(tí)供期房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现(xiàn)重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或第三(sān)方验(yàn)收(shōu)合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的(de)房款。二(èr)是开发商为购(gòu)房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房款交付后(hòu)按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定(dìng)金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数(shù)据，2021年美国(guó)平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除(chú)定金或首付(fù)外，购房者(zhě)在(zài)房屋交(jiāo)付后通过(guò)按(àn)揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方(fāng)公(gōng)证行或产权(quán)保(bǎo)险公司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何(hé)责任与损(sǔn)失。而开发商在(zài)房屋建设(shè)过程(chéng)中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资金直接损害(hài)银(yín)行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施(shī)工进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付时需(xū)取得(dé)由政府(fǔ)相关部门(mén)经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退(tuì)还。如(rú)由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付公证费(fèi)和(hé)土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在购(gòu)房款中，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规(guī)定最低(dī)首付比(bǐ)例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支付房款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支付节(jié)点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般来(lái)说，支(zhī)付节点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房款前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银行按施工(gōng)节(jié)奏(zòu)分多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷(dài)款给予购房者(zhě)一定使用期限(xiàn)，期(qī)限(xiàn)结(jié)束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设(shè)计(jì)了两(liǎng)种保险，保险的功(gōng)能(néng)是当房(fáng)屋出(chū)现重(zhòng)大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机(jī)制(zhì)，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严(yán)格(gé)监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合(hé)同(tóng)前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均(jūn)有一(yī)名律(lǜ)师(shī)，负(fù)责(zé)沟(gōu)通(tōng)期房交易中的(de)房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确(què)认无误后签订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机(jī)制，当开发(fā)商出现财务、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国(guó)采取按工程进(jìn)度(dù)付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国(guó)期房预售资金监管极(jí)为严(yán)格，资金也(yě)由律师(shī)监(jiān)管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师(shī)将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给(gěi)开(kāi)发商(shāng)，即资金在(zài)进(jìn)入开发商(shāng)账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本(běn)期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商必须完成(chéng)“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前(qián)付(fù)款比例不(bù)超房款(kuǎn)的(de)20％，开(kāi)发商违(wéi)约(yuē)需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑(zhù)物交(jiāo)易(yì)法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付(fù)定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分，法律要求(qiú)开发商必须(xū)完成定金保(b全的偏旁还有什么字，全的偏旁还有什么字再组词ǎo)全措施才(cái)可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其(qí)他预先支(zhī)付(fù)的购房款也受该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金(jīn)融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷(dài)款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付(fù)，所有(yǒu)资金进(jìn)银(yín)行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购(gòu)买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时(shí)购房者(zhě)向银行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同(tóng)样采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付(fù)节(jié)点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面(miàn)，购房者的订(dìng)金与付(fù)款会存入银行专门(mén)的项目资金账(zhàng)户(hù)，账户资金提取须(xū)与房屋建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的(de)支持力度，长短(du全的偏旁还有什么字，全的偏旁还有什么字再组词ǎn)兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正(zhèng)常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力(lì)度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结(jié)至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付(fù)环节(jié)，建立(lì)按工程进度(dù)付款机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节(jié)，引入独(dú)立于(yú)开发(fā)商、银行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关(guān)部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付(fù)环节(jié)，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后(hòu)支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的(de)预(yù)售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了(le)，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的(de)最(zuì)根本(běn)最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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