5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与(yǔ)地(dì)方国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持仓数(shù)量占流通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地(dì)产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的房(fáng)地产行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但(dàn)公(gōng)募所持(chí)房地产公司市值在股(gǔ)票(piào)资(zī)产中的占比却(què)断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对(duì)房地(dì)产行业(yè)的持股(gǔ)比例也同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募对于房地(dì)产的投资愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名(míng)最高的是(shì)保利发(fā)展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地(dì)产龙头股从排位上看5k是多少钱，5k是多少钱人民币均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金(jīn)地集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链(liàn)上最(zuì)后一环，且首季(jì)并(bìng)非行业(yè)销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需(xū)要时间(jiān)周(zhōu)期(qī)。

　　形成(chéng)共(gòng)识的(de)是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大(dà)分化时(shí)代，一二线城市(shì)好于(yú)三四线城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地(dì)产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的(de)红(hóng)利期一(yī)去不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类行业(yè)在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统认(rèn)知上没(méi)有什么投资机会的。但(dàn)在(zài)这几(jǐ)年特殊的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类似的(de)行业也出现了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公(gōng)募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的(de)年(nián)销售面积(jī)很(hěn)难(nán)再出(chū)现了(le)，2022年(nián)光(guāng)是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端还(hái)需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日(rì)，无论从城(chéng)镇化的(de)进程，还(hái)是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆(gān)率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及(jí)过快(kuài)上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业(yè)的需求或将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易(yì)出(chū)现(xiàn)信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给(gěi)侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公(gōng)司(sī)就能够通过(guò)大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不代表没有投资机(jī)会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基(jī)于(yú)这样的(de)认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整(zhěng)体机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质(zhì)区域性标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在(zài)纳(nà)入统(tǒng)计的125k是多少钱，5k是多少钱人民币4只房地产类标的(de)股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别(bié)是(shì)上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交量(liàng)明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实(shí)发展的主营业(yè)务为房(fáng)地(dì)产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为(wèi)房(fáng)地产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构都有对其布(bù)局(jú)的(de)例子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括公(gōng)募的(de)上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产管理公(gōng)司(sī)等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的收入利润(rùn)规(guī)模大(dà)幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算(suàn)持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块(kuài)，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一季(jì)度(dù)十大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也是连续第三(sān)个(gè)季(jì)度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区(qū)域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入(rù)十大(dà)流通股股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南(nán)方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排(pái)名第(dì)九位(wèi)，此(cǐ)外联袂(mèi)出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球(qiú)基(jī)金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温(wēn)，优(yōu)质土(tǔ)地(dì)供给较多(duō)（券(quàn)商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题(tí)或(huò)者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融(róng)资成本不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产股或(huò)存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优(yōu)势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存的(de)优势。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好(hǎo)的(de)不动(dòng)产资(zī)产(chǎn)运营能力(lì)的多(duō)重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企(qǐ)相较于民营地(dì)产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的(de)资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业出清的(de)过程中，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集(jí)中(zhōng)度(dù)提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能(néng)力(lì)强、可(kě)以(yǐ)创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集(jí)中度提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的话，或许(xǔ)还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地去持续(xù)观察(chá)国企央企在三(sān)个方面(miàn)是否可(kě)以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额(é)持(chí)续提升，再(zài)次是拿(ná)地(dì)份(fèn)额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化(huà)更趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)等房(fáng)企营收(shōu)、净利均实现了(le)业(yè)绩的回正，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增长。而(ér)这些(xiē)公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出(chū)现(xiàn)明显改(gǎi)善的(de)房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营房企(qǐ)不(bù)怎么投(tóu)资拿(ná)地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在持续性(xìng)地拿(ná)地(dì)，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资(zī)的驱动能(néng)够(gòu)推动房(fáng)企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面(miàn)临着一些不确(què)定性。其(qí)实整个(gè)市(shì)场从四月(yuè)份开始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极个别城市四(sì)月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在(zài)内的(de)绝大多(duō)数城市(shì)都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表现也不(5k是多少钱，5k是多少钱人民币bù)太乐观(guān)。按(àn)照现在(zài)的经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场的(de)去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能(néng)会(huì)出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀(tán)投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业(yè)链的复苏速(sù)度都(dōu)比想象的(de)要慢(màn)很多，我们要(yào)多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及上下游就(jiù)不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基(jī)本面的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以只能(néng)耐心地去等(děng)待它(tā)的基本面不断地(dì)凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买卖(mài)推(tuī)荐(jiàn)。）

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