导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二(èr)十年是(shì)中国房(fáng)地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度过(guò)剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人(rén)口普查(chá)调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部(bù)披露的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋(wū)质量、居(jū)住(zhù)面积、配(pèi)套(tào)设(shè)施等因素密切相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户(hù)均住(zhù)宅的数(shù)据(jù)，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若期(qī)房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着(zhe)户(hù)户(hù)有房(fáng)，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地(dì)产市场的(de)住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是(shì)因为户(hù)均一(yī)套(tào)房无(wú)法满足(zú)流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产(chǎn)生(shēng)了(le)额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来(lái)地(dì)产仍(réng)有四大新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延(yán)续，带来新(xīn)户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源(yuán)分配的(de)再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的(de)新增住宅(zhái)需(xū)求有(yǒu)望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住宅的改(gǎi)造(zào)势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给(gěi)存(cún)在不(bù)足(zú)，这是过(guò)去二牛鬼蛇神是什么生肖十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那么当下房(fáng)地(dì)产大分化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将体现(xiàn)在不同(tóng)能(néng)级城市之间，不同区域板块之(zhī)间(jiān)，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或(huò)是(shì)仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观(guān)察中国(guó)户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量(liàng)过剩(shèng)的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾害综合(hé)风(fēng)险普查(chá)工作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责(zé)人(rén)对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第(dì)七(qī)次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭(tíng)户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配(pèi)套设(shè)施(shī)等(děng)因素密切(qiè)相关。单(dān)单从(cóng)人均(jūn)住宅间数(shù)不能完全反(fǎn)映(yìng)出(chū)城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为(wèi)单(dān)位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的住宅才是(shì)城镇居民(mín)宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测(cè)算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计(jì)数据，并没有直接(jiē)公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售套(tào)数(shù)（统计(jì)局）；二是居民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住宅数(shù)量，我们主要(yào)用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非(fēi)商品(pǐn)住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一(yī)个准确统计(jì)。我们利(lì)用(yòng)既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国(guó)存量房地(dì)产套数(shù)，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现牛鬼蛇神是什么生肖房套(tào)数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租(zū)赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增(zēng)幅为(wèi)过去(qù)十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经达(dá)到了户(hù)均一套房(fáng)的程度，“户(hù)户(hù)有房”是否意(yì)味着中国城镇化(huà)进(jìn)展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味着中国(guó)地产存(cún)量供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余(yú)住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因素(sù)产生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国(guó)、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口(kǒu)和(hé)省(shěng)际(jì)流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京(jīng)工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资(zī)吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一(yī)套房(fáng)，在房价(jià)较低的(de)县(xiàn)城购买一(yī)套房(fáng)。所以说户均一套(tào)房无法满(mǎn)足庞大(dà)流动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住(zhù)宅品(pǐn)质(zhì)仍(réng)需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年(nián)以前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来(lái)了(le)很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居(jū)住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的(de)住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世(shì)纪修建的(de)老旧(jiù)小区(qū)很难满足现代(dài)生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住(zhù)宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去(qù)除(chú)20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低(dī)于(yú)15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存(cún)在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本(běn)、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所需(xū)要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看似(shì)已经户户(hù)有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口(kǒu)静态(tài)结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍(réng)有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多，新户(hù)购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数不断下降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户(hù)的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会(huì)因户均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明(míng)显，资(zī)源(yuán)和(hé)生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市(shì)流入，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主要受益于人(rén)口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住(zhù)宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生活的环(huán)境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅家庭希(xī)望提(tí)高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议(yì)明(míng)确指(zhǐ)出(chū)支持住(zhù)宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说(shuō)过(guò)去二十(shí)年是(shì)中国地(dì)产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛(máo)盾更(gèng)多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差(chà)异(yì)也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因(yīn)此可(kě)能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏(piān)低，其增速可(kě)能超(chāo)预期。

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