文(wén)：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住房和(hé)城乡建设工作会(huì)议提出“有(yǒu)条件的可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段(duàn)的必(bì)然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制(zhì)已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机(jī)制，长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果按(àn)照经济规(guī)律(lǜ)办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实(shí)现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长期平(píng)稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。从个(gè)人层面看(kàn)，预售制对(duì)购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利(lì)息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目(mù)搁置等(děng)系(xì)列(liè)风险。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不(bù)少国(guó)家存在预售制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达(dá)国(guó)家一般有严格的(de)监(jiān)管保(bǎo)障措施(shī)，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可以开(kāi)始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支付(fù)完首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发(fā)商(shāng)工程进度在完全交房前进行(xíng)分期(qī)支付(fù)。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措施(shī)，一定会触(chù)发风(fēng)险，对(duì)购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预(yù)售制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定(dìng)历(lì)史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住房进入(rù)存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)有助于降负债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当(dāng)然这需要(yào)配(pèi)套房(fáng)企债务重(zhòng)组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购(gòu)房民(mín)众的(de)最根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产(chǎn)也不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一(yī)家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支持(chí)当(dāng)期(qī)三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研(yán)究中心参(cān)与财税改革(gé)方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等(děng)进(jìn)行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年代(dài)在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还未推行公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时(shí)住宅(zhái)，住房的需求是相当(dāng)高，不(bù)过大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题。针对这(zhè)一(yī)系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还(hái)印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用类似租金的分(fēn)期(qī)付款形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售(shòu)模式(shì)成为当时(shí)中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决(jué)了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动了(le)中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花(huā)制(zhì)度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了防止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商(shāng)操(cāo)作(zuò)等采取全透明化机制，且银行的(de)责(zé)任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工(gōng)。随着监管(guǎn)体系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面临住房需(xū)求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问(wèn)题，引入“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调(diào)基(jī)础建设，这一导向使前(qián)期发(fā)展工(gōng)业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础(chǔ)等城市化(huà)配套(tào)问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但(dàn)当(dāng)时推行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的(de)福利分(fēn)房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福(fú)利分房(fáng)制度也(yě)出现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此福(fú)利分(fēn)房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房地产开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港预售商品房制度(dù)，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大力(lì)支持国(guó)内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快(kuài)住(zhù)房建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实(shí)行住房(fáng)分配货(huò)币(bì)化、住(zhù)房供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济(jì)下的福(fú)利分房转向市场经济的商(shāng)品(pǐn)房。房(fáng)地产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房(fáng)，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的两大难(nán)题(tí)，开发商以预(yù)售款撬动下(xià)一个(gè)项目的开发，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改(gǎi)货(huò)币化，中国人民(mín)银行等多方迅速(sù)出台相关(guān)的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成契合(hé)中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房(fáng)企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售给购(gòu)房(fáng)者，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或房款的行(xíng)为。区别于中国(guó)香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案登(dēng)记和预(yù)告(gào)登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程中，购(gòu)房者需(xū)要一(yī)次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿(ná)到了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同(tóng)。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式(shì)，预(yù)售(shòu)制极(jí)大缩短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市(shì)场商品房供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场的(de)稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市(shì)场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提(tí)高了居(jū)民(mín)居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住(zhù)房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当(dāng)前(qián)已成为中国内地(dì)商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地(dì)房(fáng)地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二(èr)十多年(nián)长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快速发(fā)展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动(dòng)的上(shàng)下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对(duì)金融、批(pī)发、建材的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产(chǎn)开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业(yè)务，占比超(chāo)过三分之(zhī)一。从房地产(chǎn)融资存量(liàng)占社融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富(fù)效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市(shì)值高(gāo)，以及中国(guó)资本市场发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资(zī)比例较低(dī)，股(gǔ)票(piào)、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对(duì)购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能(néng)交(jiāo)付的(de)风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、“一房(fáng)二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商(shāng)之间的购房(fáng)合同(tóng)、购(gòu)房者和(hé)银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违(wéi)约，购(gòu)房者(zhě)只能(néng)根据购房合同向(xiàng)开发商(shāng)主张权力(lì)，但依(yī)旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款合同按(àn)时向银行(xíng)进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者(zhě)承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过(guò)度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波(bō)动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等(děng)一(yī)系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同(tóng)和按(àn)揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能(néng)力(lì)或短期不能还款等，则(zé)风险完(wán)全(quán)由(yóu)银(yín)行承担，银行将面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的(de)预(yù)售(shòu)监管资(zī)金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预(yù)售(shòu)商品房所得(dé)款项应(yīng)当(dāng)用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房地产管理(lǐ)部门(mén)制定。但多年以来全国(guó)并没有(yǒu)统(tǒng)一的预(yù)售资(zī)金监(jiān)管规(guī)定(dìng)，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户(hù)后(hòu)被挪用(yòng)，导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥(yáo)无(wú)期，月供(gōng)却被迫(pò)继续还款。那(nà)么，监管账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大(dà)开发时代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的(de)工程款，远超工程(chéng)进(jìn)度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了(le)资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售(shòu)制度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于购(gòu)房者(zhě)预(yù)付资金，一般设有定金或预付(fù)款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付的预付(fù)款比例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后(hòu)开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售(shòu)商品房提(tí)供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是期房由政府或(huò)第三(sān)方验(yàn)收合格并提(tí)供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国(guó)期房定金一定(dìng)期限内(nèi)无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除(chú)定金或首付(fù)外(wài)，购房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三(sān)方公证行或(huò)产权保险公司(sī)的信托(tuō)账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任何责(zé)任与(yǔ)损失(shī)。而开发商在房屋建(jiàn)设过(guò)程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工(gōng)程进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害(hài)银(yín)行利益，银(yín)行有充分动机监管开(kāi)发商(shāng)施工进(jìn)度(dù)。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付时(shí)需取得由(yóu)政府相关(guān)部门(mén)经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向银行(xíng)得到购房者(zhě)支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，房款按建造工(gōng)期(qī)进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发(fā)商在项(xiàng)目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān几天不见怎么这么湿，没过几天就湿成那样了)署购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支付房款的制(zhì)度，一(yī)般分(fēn)7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具(jù)体支付(fù)节点、比例因项目(mù)而异(yì)。一(yī)般来(lái)说，支(zhī)付节点可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完(wán)工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率，银(yín)行按施(shī)工节奏分(fēn)多次(cì)发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使(shǐ)用期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德(dé)国保险公司(sī)针对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是(shì)当房屋出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或购(gòu)房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监管。几天不见怎么这么湿，没过几天就湿成那样了>

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合(hé)同等(děng)各个环节，各环节内容确认(rèn)无误(wù)后(hòu)签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保险公(gōng)司(sī)赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必(bì)须经(jīng)过(guò)房(fáng)产公证公(gōng)司的检验验收后才能交付(fù)，交付后(hòu)方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预(yù)售资金监管(guǎn)极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转给(gěi)卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束(shù)后(hòu)由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白(bái)，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须完成(chéng)定金保全措(cuò)施才(cái)可(kě)预售。什(shén)么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定(dìng)金(jīn)保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给(gěi)购房者(zhě)。除定金外(wài)，其他预先支付的购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证金(jīn)证明(míng)书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定金(jīn)外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及(jí)印(yìn)花(huā)税(shuì)，同时购房者向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付(fù)款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同签(qiān)订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工程进度(dù)放款，月供在此(cǐ)过程中随着(zhe)放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的(de)订(dìng)金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行专门的(de)项目资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地(dì)产到了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给予(yǔ)强有力的(de)金(jīn)融(róng)工(gōng)具(jù)支持(chí)。另一方(fāng)面(miàn)，从(cóng)现在起，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业(yè)，加大支(zhī)持力度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估(gū)计形势复杂性和人(rén)性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效(xiào)机(jī)制。长效(xiào)机(jī)制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支付(fù)环(huán)节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发(fā)商、银行的第三方资金(jīn)监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关(guān)部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付(fù)环节(jié)，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者(zhě)在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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