导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是(shì)中国房地(dì)产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气(qì)，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实情况，据(jù)此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部(bù)披露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一(yī)成(chéng)，其中(zhōng)还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国(guó)家还有很大差距(jù)。人均住宅间(jiān)数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持(chí)有(yǒu)商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公(gōng)布中国家庭户均(jūn)住宅的数(shù)据，我们根据(jù)商(shāng)品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法(fǎ)满足(zú)流动人口的租(zū)赁和(hé)置业需求。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三(sān)成都是流动人口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生(shēng)了(le)额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有(yǒu)四大新(xīn)增需(xū)求动(dòng)力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一(yī)人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分(fēn)化(huà)日益(yì)明(míng)显，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入(rù)城市(shì)的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，这是(shì)过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么当下(xià)房地产大(dà)分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分(fēn)化必将体现在(zài)不(bù)同(tóng)能(néng)级城市(shì)之间，不(bù)同区(qū)域板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录<1984年出生今年多大年龄，1984年出生今年多大2022/p>

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中国(guó)的房子是(shì)否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜(xī)由于(yú)住宅存量数(shù)据并未公布(bù)，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回(huí)答当前的房(fáng)子是(shì)否真的过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国(guó)自然(rán)灾害(hài)综合风(fēng)险(xiǎn)普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数(shù)据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查数据公布(bù)了中国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人(rén)人都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能(néng)完(wán)全反(fǎn)映出城镇居民(mín)的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成(chéng)套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的测算思路(lù)、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏(fá)统计(jì)数据(jù)，并没(méi)有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住(zhù)宅(zhái)相关(guān)数据(jù)有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们(men)主(zhǔ)要用到(dào)上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得(dé)到当前商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确(què)统计。我们利用(yòng)既(jì)有统(tǒng)计(jì)数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数(shù)，并(bìng)进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含(hán)现(xiàn)房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)套数里的期(qī)房(fáng)销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期(qī)在(zài)2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进(jìn)一步推算中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示(shì)中国(guó)城(chéng)镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都(dōu)是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房(fáng)加(jiā)总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居民所有(yǒu)住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展(zhǎn)终(zhōng)结，甚(shèn)至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等(děng)因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来(lái)看(kàn)，美(měi)国、英(yīng)国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会(huì)造成(chéng)人(rén)口净流入(rù)地的(de)住宅市场供不应求(qiú)，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在大(dà)城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎ1984年出生今年多大年龄，1984年出生今年多大2022o)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流(liú)动(dòng)调查数据(jù)显示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动(dòng)人(rén)口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫(pò)使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房价的(de)大城市(shì)租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较低(dī)的县城购买一套房。所以说户均一套房无(wú)法(fǎ)满足(zú)庞大(dà)流(liú)动人口的租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建(jiàn)筑结(jié)构松散(sàn)、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道等(děng)基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的(de)不(bù)便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的(de)老(lǎo)旧住宅(zhái)面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代(dài)生(shēng)活需求，在未来大都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为一居室(shì)和二居室(shì)，户(hù)型偏小。其中一居室(shì)占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这(zhè)与城(chéng)市土地资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国(guó)人均(jūn)水平的一(yī)半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方米的(de)家庭界定为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除(chú)公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需(xū)要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然(rán)1套(tào)房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构(gòu)和动态(tài)趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中国未来(lái)地(dì)产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之(zhī)下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多(duō)，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人(rén)口规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户的(de)占比明(míng)显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致(zhì)经(jīng)济(jì)发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区(qū)域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市(shì)场(chǎng)带来新(xīn)的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例，2021984年出生今年多大年龄，1984年出生今年多大20221年常住(zhù)人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而(ér)出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长(zhǎng)主要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和(hé)原公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)还有(yǒu)约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配套差、没有或(huò)少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追求美(měi)好、宜居生活的(de)环境，背(bèi)后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需(xū)求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会(huì)议明确指(zhǐ)出支(zhī)持(chí)住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数(shù)较其他国家(jiā)依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平有着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着经济发展水平的(de)提高，中国(guó)的人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，这种分化不单(dān)局限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和老(lǎo)旧二(èr)手房之(zhī)间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存(cún)在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增(zēng)速可能(néng)超预期。

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