文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国(guó)住房和城乡建设(shè)工作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等(děng)地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开发时代(dài)步(bù)入高质量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房老百姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国(guó)套户比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一(yī)定能(néng)实现房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如(rú)，交(jiāo)房等(děng)待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房(fáng)的风(fēng)险。从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落实中央(yāng)房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来(lái)的(de)？国(guó)外什(shén)么(me)情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种开(kāi)发(fā)商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了(le)商品房预售(shòu)制度(dù)。其(qí)实，当(dāng)前世(shì)界(jiè)不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格的监管保(bǎo)障措施(shī)，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购(gòu)买期(qī)房后(hòu)并(bìng)非像中国一样(yàng)在(zài)支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根据开(kāi)发商工程进度在完全(quán)交房前进行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资(zī)金监管、分期支付以及(jí)违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没(méi)有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一定会触(chù)发(fā)风险，对(duì)购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。客(kè)观讲预(yù)售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住(zhù)房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助(zhù)于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社会，当然这需要配套(tào)房(fáng)企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机(jī)制(zhì)。这是个技术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一(yī)定能化解(jiě)这个难题(tí)，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本(běn)最(zuì)实质(zhì)的保障，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康发展的重大(dà)措施。在当(dāng)前(qián)的情(qíng)况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三(sān)好生、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行过(guò)长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预(yù)售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售(shòu)制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年代在中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身(shēn)于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房(fáng)的(de)需求(qiú)是相当高，不过(guò)大(dà)多(duō)数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中国香港地(dì)产行(xíng)业盛行的(de)方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资(zī)金周转期长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇的市(shì)民数(shù)量有所增加，开发商(shāng)资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信(xìn)置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉(jué)和多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售(shòu)、还(hái)印发售(shòu)楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的(de)房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决了(le)制造商的资金(jīn)问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在(zài)当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模(mó)式成为当时中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地产市场的一大特色，纵(zòng)观(guān)中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心(xīn)的住房(fáng)供不应(yīng)求的问题(tí)，使(shǐ)房市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市(shì)场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停(tíng)工(gōng)，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对(duì)于预售楼(lóu)花制度的监管，即(jí)要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等(děng)能(néng)力把项目完成，资金需放入(rù)律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律师行(xíng)在银行开设(shè)的(de)信(xìn)托账户（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等(děng)采取全透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大风(fēng)险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求(qiú)大(dà)和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一(yī)导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础等城市化(huà)配(pèi)套问题，才能(néng)进一步推进城(chéng)市化。但当(dāng)时推行的是(shì)“统一(yī)管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也(yě)出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时(shí)的(de)国情。叠加房(fáng)地产市场面临商(shāng)品(pǐn)房的需(xū)求量大，而(ér)社(shè)会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时(shí)引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房地(dì)产市场的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住(zhù)房(fáng)制(zhì)度改(gǎi)革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货币(bì)化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社(shè)会化的住(zhù)房新体制，从计划(huà)经济下(xià)的福(fú)利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖(mài)期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目的(de)开发，形成滚动开发(fā)模式，住房(fáng)供应(yīng)速(sù)度加快(kuài)。自此中国内(nèi)地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作用(yòng)推(tuī)动(dòng)了(le)房(fáng)地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调(diào)整(zhěng)形(xíng)成契合中国(guó)内地的商品房预(yù)售(shòu)制度。预(yù)售制的初衷是为(wèi)了(le)缓(huǎn)解房(fáng)企资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)快城镇住(zhù)房(fáng)建设(shè)。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将正在(zài)建设中的房屋(wū)预(yù)先出(chū)售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或(huò)房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践过程中，商(shāng)品房预售流(liú)程(chéng)为：房(fáng)地(dì)产开发(fā)商办理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房(fáng)者需(xū)要一次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷款的形式(shì)一次(cì)性付清剩(shèng)余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的(de)按照工程进度付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发(fā)商而(ér)言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开(kāi)启了高周转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房企(qǐ)现金(jīn)回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推(tuī)动了城镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年(nián)对(duì)中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居(jū)民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发(fā)达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住(zhù)房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成(chéng)为中国(guó)内地商品房销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内地房地产历经二十(shí)多(duō)年(nián)长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额(é)分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业(yè)从无(wú)到(dào)有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济(jì)高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动(dòng)的(de)上(shàng)下游产业(yè)链特别(bié)长，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房(fáng)地(dì)产对金融、批发(fā)、建材的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投(tóu)资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通(tōng)道业(yè)务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量(liàng)占社(shè)融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根(gēn)据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市(shì)值占股(gǔ)债房市值的(de)比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在，当前的(de)负面效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面(miàn)看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同(tóng)、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立的合(hé)同关系，如(rú)果开发商发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权(quán)力，但依旧需要(yào)根据(jù)按(àn)揭贷款合(hé)同按时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承(chéng)担(dān)的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波(bō)动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过(guò)与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款，如果购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能(néng)力或(huò)短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预(yù)售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规(guī)定了开发企(qǐ)业预售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有(yǒu)关的(de)工程建设(shè)，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)款监管的具(jù)体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全(quán)国(guó)并没有统一的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点监管(guǎn)资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市(shì)则按照项目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目(mù)工(gōng)程总额报价计算重点资(zī)金(jīn)。而事实(shí)是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却(què)被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资(zī)金如何被挪(nuó)走的(de)？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地产大开(kāi)发(fā)时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款监管账户(hù)资金(jīn)，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程(chéng)总承(chéng)包方，以工(gōng)程建设名义(yì)，获(huò)得(dé)监管(guǎn)账户(hù)拨(bō)付资金，再由(yóu)工(gōng)程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工(gōng)程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式(shì)套取的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房预(yù)售制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预(yù)付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分(fēn)房款(kuǎn)在(zài)房屋交付(fù)后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方式：预付款一般以(yǐ)定金(jīn)方式(shì)支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用(yòng)两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是(sh保温杯一般可以用几年，保温杯一般用几年换一次ì)按工程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋(wū)交(jiāo)付后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验(yàn)收合格并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房者支付的(de)房款(kuǎn)。二(èr)是(shì)开发(fā)商为购房者提供一(yī)定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行或产权保险公司(sī)的(de)信托账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开(kāi)发(fā)商在房屋建设过(guò)程中的资(zī)金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋(wū)交付时需取得(dé)由政府相关部门经(jīng)审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银(yín)行(xíng)得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工期进度(dù)支付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采用固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的(de)定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证费和(hé)土地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在(zài)购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的制(zhì)度(dù)，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支付节(jié)点、比例因(yīn)项(xiàng)目(mù)而异。一(yī)般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者一(yī)定使用期限，期(qī)限结(jié)束后，购保温杯一般可以用几年，保温杯一般用几年换一次房者开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公司(sī)针对(duì)期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师(shī)严(yán)格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容(róng)确认(rèn)无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经(jīng)营(yíng)问(wèn)题时(shí)，购(gòu)房(fáng)者10％的(de)定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方(fāng)式，但是交(jiāo)房前付款比例(lì)相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国期(qī)房预售资金监(jiān)管(guǎn)极为(wèi)严(yán)格，资(zī)金也(yě)由(yóu)律师监管，在确(què)认工程进(jìn)度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资(zī)金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律师(shī)转给开发商(shāng)，即资金在进(jìn)入开发商(shāng)账户(hù)前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前(qián)付款比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由(yóu)于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯一(yī)一部规范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物(wù)取(qǔ)引业(yè)法(fǎ)》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什(shén)么是(shì)定金保(bǎo)全措施？即(jí)买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时，开发(fā)商向(xiàng)金(jīn)融(róng)机(jī)构或指定(dìng)保(bǎo)证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设(shè)置购房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其(qí)他预先保温杯一般可以用几年，保温杯一般用几年换一次支付(fù)的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向金(jīn)融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付(fù)环节，交房(fáng)前只需(xū)支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支(zhī)付(fù)，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一(yī)步签订购买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同(tóng)时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上(shàng)，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地(dì)基(jī)完工、框架完工(gōng)、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在(zài)此过(guò)程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期(qī)来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的(de)支持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给(gěi)予强有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民(mín)营企业(yè)，加大支持力(lì)度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金(jīn)安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工(gōng)程进度付(fù)款机制或交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的(de)权益。资金(jīn)监管环节，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银行的(de)第(dì)三方资金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部(bù)门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资(zī)金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋(wū)质(zhì)量问题(tí)全(quán)权(quán)负责(zé)、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品房预(yù)售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的(de)产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币(bì)。

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