“现在(zài)的房地产很难再出现像过去十(shí)年的系统性行情。”思(sī)睿(ruì)集团合(hé)伙人、首席经济学家洪灏向《红周刊》表示(shì)，房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业分化的愈加明显，让(ràng)机构和投资者的关注度从板块(kuài)向(xiàng)单个标的转移。上海利(lì)檀(tán)投资董事长陈昊扬向《红周刊(kān)》指出，从行业(yè)来看，无论是(shì)业绩，还是估(gū)值，房地产都已经双杀到(dào)了(le)最(zuì)底部(bù)，而(ér)且是反复地杀到(dào)了底部，再往下(xià)的空间已(yǐ)经(jīng)不大(dà)了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股(gǔ)阿尔法重要参考

　　那么如何寻找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房(fáng)地产(chǎn)赛道中进(jìn)行选择(zé)，需(xū)要(yào)非(fēi)常小心，避免选(xuǎn)了半天，标(biāo)的公司出(chū)现(xiàn)爆雷的情况。除此(cǐ)之外，洪灏指出，需要满足以(yǐ)下三个基准：有大的国资背景的、杠杆(gān)率较低(dī)的、此前没(méi)有踩(cǎi)过红(hóng)线的。

　　他还表(biǎo)示，如果关注一下今年房地(dì)产的开发资金来源，可以发现(xiàn)，其实银行的信贷倾向是不太愿意给房企(qǐ)贷(dài)款(kuǎn)的，房企的主要(yào)资金来(lái)源来(lái)自新(xīn)盘的销售。但今年新房的销售情况相较(jiào)一般。再关注一下，哪些(xiē)房企能从银行拿(ná)到(dào)钱，其实(shí)主要还是那些有国企背景的房企，民营房企相对比较困难，所以整个行(xíng)业出(chū)现了一个(gè)很明(míng)显的(de)分化，无论是(shì)在(zài)销售，还(hái)是(shì)融资等(děng)各个方面都非常明显(xiǎn)。现在有国资背(bèi)景的房企(qǐ)在资(zī)本(běn)市场表现(xiàn)相(xiāng)对较好(hǎo)，但没有国资背景的民营房企股(gǔ)价大多表(biǎo)现很一般。

　　陈(chén)昊扬则(zé)向《红周(zhōu)刊》表示(shì)，在房地产行业内(nèi)，我们的逻辑是，“寻找最后的(de)赢家”。而具体(tǐ)到如何挖掘，我们(men)会特别(bié)重(zhòng)视企业的成本优势，更具体一点，就是(shì)它的净借贷水(shuǐ)平(píng)（净负(fù)债率）是不是(shì)行业内的最低水(shuǐ)平；利润率是(shì)不是行业(yè)内最高的；融(róng)资成(chéng)本是否是行(xíng)业内最(zuì)低的(de)；建安(ān)成(chéng)本(běn)是否也是(shì)业(yè)内最低的；这些都(dōu)是(shì)我们看重(zhòng)的一家房企的(de)综合成本。

　　需要注意的是，能(néng)够同时满足上述条件的(de)房企并不多。即便是(shì)在国央(yāng)企中，仍有部(bù)分房企出(chū)现了(le)“三道(dào)红线(xiàn)”的“踩线”情况(kuàng)，且有(yǒu)逐渐恶化的趋势。以A股为例，《红周刊(kān)》根(gēn)据Wind数据整理(lǐ)发现，截至2022年末，天房(fáng)发展、陆家(jiā)嘴(zuǐ)、格力地产、西藏城投、中(zhōng)交(jiāo)地产、中国武夷等(děng)国央企“三道(dào)红(hóng)线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投发(fā)展(zhǎn)、光明地产、云南城投、首开(kāi)股份、珠江股份、城投(tóu)控股等国央企(qǐ)房企也踩了“三道红(hóng)线(xiàn)”中的(de)两条。

　　疏离感和陌生感的意思是什么，疏离感和陌生感的区别>2022年激(jī)进扩张房企

　　需警惕其重蹈覆辙(zhé)

　　不难看出，即便(biàn)是(shì)有着较(jiào)稳健特色的国央企(qǐ)房(fáng)企，其财务(wù)指标称得上完全健康(kāng)的仍是少数。而(ér)更加值得注意(yì)的是(shì)，在2022年，不少国企(qǐ)，甚至地方国企开始(shǐ)大举扩(kuò)张。而(ér)这(zhè)无疑(yí)又进一步考验着国央企的资(zī)金链情况。

　　对房(fáng)企(qǐ)而言，扩张速度的张弛有度尤为重要，节(jié)奏把握准确(què)，有助于(yú)房企(qǐ)储备优质(zhì)“弹药”；但过于乐观(guān)的预判未来市场，以及(jí)过于激进的扩(kuò)张拿(ná)地节奏也(yě)有(yǒu)可(kě)能让房企重蹈此前的(de)高杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬以其配置的一家房企进行举例，它从2018年开始到(dào)2021年(nián)，连续4年的(de)净借贷比例都维(wéi)持在33％左(zuǒ)右(yòu)，完全没有增加杠杆比(bǐ)例。而(ér)到(dào)2022年，这(zhè)家(jiā)房企明显感觉到机会(huì)来了，其开始在一(yī)线(xiàn)城市(shì)进行(xíng)大举拿(ná)地(dì)，净负债率也(yě)由此前(qián)的33％左右水准提高到(dào)45％左右，涨了接近三分之一。与此同(tóng)时，该(gāi)房企新购入地块(kuài)也实(shí)现了快速的开盘利用率，预计今(jīn)年(nián)会有更多的楼盘入市。像这类(lèi)企业就符合“最(zuì)后的赢(yíng)家”的特点(diǎn)。一(yī)方面(miàn)，在(zài)于(yú)它本身(shēn)储备了很多弹(dàn)药，去年拿地(dì)超1000亿元，且其中(zhōng)一(yī)半在一线城市(shì)，另外一半也主要集中在强二线和二线城市；另一方面，它的扩张(zhāng)是有节制(zhì)地扩张。

　　陈昊扬同样提(tí)醒道，与之相反，有些房(fáng)企的(de)扩张速度让(ràng)人感觉(jué)又回到了2016年、2017年，或者(zhě)说看到了2016年(nián)～2020年期间扩(kuò)张的民营企(qǐ)业的影子。虽(suī)然(rán)说，见到机会时要出手，但出手的章法仍(réng)要小心，如果负债率扩张得太(tài)快(kuài)，但未来的两(liǎng)年市场没有(yǒu)想象得那么好，可(kě)能会(huì)重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家房企的扩张(zhāng)速(sù)度是(shì)否激进(jìn)？陈昊扬(yáng)向《红周刊》表示(shì)，主要(yào)还(hái)是看房企的净负(fù)债率水平(píng)，在我看来，这(zhè)个比例(lì)如果超过60％，就是扩(kuò)张得(dé)过于快(kuài)速了。

　　不(bù)难看出，这一标准要比(bǐ)“三道红线”对房企(qǐ)的净负债(zhài)率要求不得高于100％要更加(jiā)严(yán)格(gé)。陈昊(hào)扬解释，当前房地(dì)产行(xíng)业的(de)复苏速(sù)度并没有(yǒu)那么快，所以(yǐ)要规避公司净负债率提高到一(yī)个(gè)比(bǐ)较危险的水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对(duì)在2022年拿地较积极的(de)房企梳(shū)理(lǐ)发现(xiàn)，中交地产(chǎn)、中(zhōng)国金茂、华发股份(fèn)、越秀地产、绿城中国、保利发展等房企2022年净负债率(lǜ)都在(zài)疏离感和陌生感的意思是什么，疏离感和陌生感的区别60％之上(shàng)。其(qí)中(zhōng)，中交地(dì)产净负债(zhài)率持续居高(gāo)不下(xià)，在2020年(nián)至2022年期(qī)间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明(míng)对比的是，华润(rùn)置地、中国海外发展、万(wàn)科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集团等房企在践行(xíng)较积极的拿地策略的同时，也较好地控制了公司的(de)扩张速度与净负债率(lǜ)水平(píng)（见附(fù)表）。

　　滨江集团等个别(bié)民营房(fáng)企(qǐ)

　　或(huò)具备“最后赢家(jiā)”的(de)黑马特质

　　陈昊扬指出(chū)，实际上，他们是以同一筛选(xuǎn)标准来看国央企与民营(yíng)房企，但(dàn)在各维度(dù)的实(shí)际(jì)表现上，国央(yāng)企确实会(huì)更胜一筹。如国央企的(de)融资成本更低，融资渠道也(yě)更顺(shùn)畅(chàng)，能够做到想融(róng)就(jiù)融，这样，国央企(qǐ)自然而然就具有天然优势。

　　虽然对比民营房(fáng)企，机构更(gèng)加看好国央企(qǐ)，但这也并不意味(wèi)着，民营企业中就没有(yǒu)“黑马(mǎ)”的存在。

　　据(jù)《红周刊》梳理发现，仍(réng)有少(shǎo)数民营(yíng)房企(qǐ)同(tóng)样受到机构(gòu)的青睐。比(bǐ)如，根(gēn)据2023年一(yī)季(jì)报，滨江(jiāng)集团(tuán)的十大(dà)流通股东中(zhōng)新进了“中国(guó)工商(shāng)银行(xíng)股份有限公(gōng)司－景顺长城中(zhōng)国回报灵活配置混合型证券投资(zī)基金”“全国社保基金一一六组合”等。

　　除此之外(wài)，自2021年开(kāi)始，百亿私(sī)募珠(zhū)海(hǎi)阿巴马资产管理有限(xiàn)公司(sī)就长期持(chí)有滨江(jiāng)集团。根据一(yī)季报，该资产公(gōng)司的(de)几只产(chǎn)品合计持有滨江集团9543万股(gǔ)，约占(zhàn)流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受(shòu)青睐，和其自(zì)身的基本面表现存在(zài)一(yī)定关系(xì)。2020年(nián)以(yǐ)来的近三年时间，房地产(chǎn)市场(chǎng)整(zhěng)体(tǐ)在走“下坡(pō)路”，但作为(wèi)杭州本(běn)土房(fáng)企的滨(bīn)江集团仍是表(biǎo)现出较强的韧(rèn)劲，2020年以来(lái)，滨江集团在(zài)业绩表现、销售规模、新(xīn)增土储(chǔ)、股(gǔ)价表现等多(duō)维度都表现了较强的增长势(shì)头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣(kòu)非归母净(jìng)利润依次为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次实现同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期发布的2023年一季报，今年一季度，滨(bīn)江集(jí)团更(gèng)是(shì)实现了扣非归(guī)母净(jìng)利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜时代(dài)”仍(réng)能保持自身业绩的持续增长，和滨江集团扎根杭州的战(zhàn)略布局关系密切。根(gēn)据2022年年报(bào)，滨江集团有(yǒu)近七成营收来自杭州地区，而(ér)在(zài)2021年，杭州地区的营(yíng)收比重只占到近六成。近三年持续稳居杭州房企销售排名第一(yī)。

　　与此同(tóng)时，滨江集团在杭(háng)州(zhōu)的土储补充(chōng)同(tóng)样(yàng)较(jiào)为积(jī)极(jí)，根据(jù)诸(zhū)葛找房、住在杭州网(wǎng)数据显示，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿地金额依次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本土第一。

　　而滨江集(jí)团在杭州的较(jiào)突出表(biǎo)现(xiàn)，也让滨江集(jí)团的房企排名(míng)迅(xùn)速提升。到(dào)2023年(nián)，滨(bīn)江集团的房企排名已冲(chōng)进(jìn)前十，根据中指数据，2023年前4月，滨江集(jí)团实现销售额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值(zhí)得注意的是，2020年(nián)至(zhì)今，滨(bīn)江集团股价翻了超一倍(bèi)以上，而近期，滨江集团(tuán)更(gèng)是迎来多家机(jī)构的集中调研(yán)。滨江(jiāng)集(jí)团发布公告(gào)表示，公司于5月(yuè)10日接受了信达证券(quàn)、金(jīn)鹰基金、建(jiàn)信养老、新华养老等18家机构调(diào)研。

　　产业链(liàn)布(bù)局重点移至存量赛(sài)道

　　机(jī)构在下游家(jiā)纺、家居、物业觅α

　　实(shí)际(jì)上房地产(chǎn)开发只(zhǐ)是房地产产(chǎn)业链上的中(zhōng)游环节(jié)，其(qí)上游主要为钢铁(tiě)、水(shuǐ)泥、建材、玻纤等材料供(gōng)应商，而下(xià)游应用行(xíng)业主要包括中介服(fú)务、家用电(diàn)器、物业管(guǎn)理、家居用(yòng)品。综合《红周刊(kān)》的采访(fǎng)，房(fáng)地(dì)产开(kāi)发(fā)环(huán)节与上(shàng)游材(cái)料疏离感和陌生感的意思是什么，疏离感和陌生感的区别端息息相关，新盘开工不足导致上游不被看好，机(jī)构寻觅个股阿(ā)尔法的(de)思路渐(jiàn)渐移至下游。“中国房(fáng)地产行业在进(jìn)入存量(liàng)房时代，所以对地产(chǎn)产业链，尤其是偏消(xiāo)费属性的家装家居领域，我们相对看好，因为居民保有(yǒu)的住房规(guī)模(mó)越(yuè)来越(yuè)大，随着时间的增加，内装更(gèng)新的需求也(yě)会越(yuè)来越多。美国过去(qù)的数据充分说(shuō)明了这一点，在新房销售(shòu)见顶之(zhī)后，家具消(xiāo)费的(de)增长却(què)一直都很好。对于地产(chǎn)产业(yè)链，我们相(xiāng)对(duì)看好和内(nèi)装相关(guān)的行业，例如(rú)消费建材(cái)、家居(jū)装饰等。”万家基金(jīn)人士(shì)表示(shì)。

　　而根据《红周刊》对下游(yóu)细分(fēn)中相关赛道龙头年内表(biǎo)现的统(tǒng)计，目前暂居前两位的都(dōu)是来(lái)自家纺赛道的(de)公司，它们分别是富安娜和水星家纺，特别是前者在月线连收(shōu)七根阳线(xiàn)的基础上，年(nián)内迄今涨(zhǎng)幅已(yǐ)经(jīng)逼(bī)近30％。

　　以前者为例，富(fù)安娜主(zhǔ)要从事纺织(zhī)家居(jū)、睡(shuì)眠家居、生活类(lèi)产品的研(yán)发、设计、生产及(jí)销售(shòu)，旗下拥有原创“富(fù)安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和“酷奇(qí)智”自有(yǒu)品牌。第一季度报告显示，报(bào)告期内(nèi)，富安娜实现(xiàn)营业(yè)收入约6.2亿(yì)元，同(tóng)比减少7.57％；不过(guò)实(shí)现归属于上市公司股东的净利(lì)润约1.11亿元，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市公司一季(jì)报的十大(dà)流通股股东来看(kàn)，能够发现该(gāi)股早(zǎo)已成为(wèi)基金重仓(cāng)股的天下(xià)，彼时(shí)包括公(gōng)募(mù)的中(zhōng)欧价(jià)值发现、中欧潜力价值、工银瑞信灵(líng)动(dòng)价值、宝盈新价值和(hé)私募(mù)的明河2016，都在(zài)其中出(chū)现，占据了半壁江山。需(xū)要强(qiáng)调的(de)是，中欧的两(liǎng)只(zhǐ)基金(jīn)都(dōu)是价值派基金(jīn)经(jīng)理曹(cáo)名长(zhǎng)在管的产品，首季其同时重仓的(de)房地产产业(yè)链股票还有金地集团和大亚圣象(xiàng)。

　　对比(bǐ)而言，前几年曾经风光一时的家居(jū)板块也(yě)因疫情、消费复苏进程缓慢等多因素一度沉寂，不过(guò)好在困(kùn)境(jìng)反转露出曙光，家(jiā)居板块中年(nián)内(nèi)表现最好的是志邦家居。同一(yī)时间段，该股年(nián)内上(shàng)涨已经超(chāo)过23％，从业绩(jì)来看，无论是营(yíng)收还是归母(mǔ)净利(lì)润，公司都实现了(le)同比(bǐ)双升(shēng)。

　　从公司的十大(dà)流通股股东来看，《红周刊》发现广发基金经(jīng)理罗洋慧眼独具，一季报中他(tā)管理的广发策略优选和(hé)广(guǎng)发安宏回报均增加了持股，而这(zhè)两只产(chǎn)品也成为志邦家居十大流通股股东中仅有的两(liǎng)只公募。有意思的是，他似乎对于定制家居类标的(de)情有(yǒu)独钟，在(zài)另(lìng)一家(jiā)赛(sài)道公司金牌橱柜(guì)中，他管理(lǐ)的(de)全部(bù)三只产(chǎn)品均登(dēng)榜十大流通股股东，其也成(chéng)为他的独门重仓股。

　　除去家居家纺外(wài)，下游的物业股也越来越(yuè)被机(jī)构所青睐，不过这(zhè)类标的大多在香港(gǎng)上市，如何(hé)选择成为(wèi)难题(tí)。对此，前(qián)述上海公募基(jī)金经(jīng)理举例分析(xī)：“物业(yè)服务不是(shì)一个高毛利的行业(yè)，挣(zhēng)钱很辛苦(kǔ)，我选公司还是希望挣的是市(shì)场化应该挣(zhēng)的钱，以(yǐ)我(wǒ)曾经买的绿城服务为例，它(tā)在中(zhōng)高端楼盘占比是比较(jiào)高的(de)，每年到期的合同里提价(jià)成功率在30％～40％。它能(néng)做到(dào)滚动的大部分项(xiàng)目到期之(zhī)后，经(jīng)过(guò)两三轮合(hé)同周期还能做到产品提价。”

　　“行业(yè)里真正能做到(dào)产品提(tí)价(jià)的(de)公司很少，因为物业公司(sī)很容易一开始是挣钱的，后面因为(wèi)保安这些固定人员(yuán)成本的年度增长，不过服(fú)务没(méi)有特别好，客(kè)户没有那么满意，能(néng)做(zuò)到提价难度(dù)是非常大(dà)的(de)。但(dàn)是(shì)该公司能(néng)在(zài)业内做(zuò)到到期之后(hòu)提(tí)价率比较高，这(zhè)跟它的定位和比较好的服务是有关(guān)系(xì)的。”他进(jìn)一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 疏离感和陌生感的意思是什么，疏离感和陌生感的区别