OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片(piàn)子公(gōng)司哲(zhé)库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风(fēng)波(bō)，如今(jīn)，二级市场的影响仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘继续(xù)延(yán)续此(cǐ)前几日(rì)的下(xià)跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要(yào)承租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行(xíng)已签(qiān)租赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时(shí)，在(zài)公告(gào)中，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的(de)原始权(quán)益人相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期已同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租(zū)户(hù)，积(jī)极应(yīng)对哲(zhé)库提(tí)前退租(zū)的可(kě)能(néng)事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度(dù)重视(shì)，浦东新区国资委(wěi)也高度关(guān)注(zhù)。

　　多(duō)位业内人(rén)士表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其(qí)实不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下(xià)跌(diē)并(bìng)不会(huì)从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市(shì)场价格(gé)继(jì)续波动

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市(shì)场价(jià)格(gé)开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅一度(dù)扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格(gé)有(yǒu)所回(huí)升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT最近(jìn)几个交易日(rì)二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上(shàng)市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全(quán)市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上(shàng)市的8只(zhǐ)产业园区基础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时(shí)招商蛇口产(chǎn)业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其(qí)余7只均(jūn)有(yǒu)不同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今年以(yǐ)来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一季(jì)报中已经披露张江光大(dà)园项目出租率(lǜ)有所下降(jiàng)，如今拟扩募(mù)的(de)项目(mù)又遭遇突发(fā)事件，因(yīn)此(cǐ)导致二级市场价(jià)格出现波动。”一位(wèi)业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管(guǎn)出于风险规避的原因，最近几个交易(yì)日场(chǎng)内资金(jīn)有(yǒu)所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根(gēn)本上影响其(qí)内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随着二级市(shì)场(chǎng)价格下跌，风险也(yě)得(dé)到一定释放，但是(shì)价格涨跌(diē)会受到(dào)基(jī)本面、情绪面等多重(zhòng)因素影(yǐng)响，不(bù)好(hǎo)判断价(jià)格是(shì)不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示(shì)，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现低(dī)迷，不少产品年内二(èr)级市场跌(diē)幅较(jiào)大，其实有些隐含收(shōu)益率高的产品具备一定的投资价值，很(hěn)适(shì)合稳健类投资者。此外(wài)，伴随着(zhe)经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事高如星对(duì)此表示(shì)，若张江园区最终能顺利解决招商(shāng)，平稳过度对经电动仙女棒是什么东西，仙女棒是用来干嘛的营(yíng)现金流没(méi)有造成大(dà)的(de)影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么(me)急、这(zhè)么深，加(jiā)上(shàng)前期(qī)本身园区类资产就(jiù)回调不少(shǎo)了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强调，最终还是(shì)落到租金收入受不受(shòu)影响，影响多(duō)大，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关(guān)停旗下芯片子公司哲库(kù)科技(jì)。随后5月12日晚电动仙女棒是什么东西，仙女棒是用来干嘛的，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲(zhé)库科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资(zī)产(chǎn)张(zhāng)润大(dà)厦的重(zhòng)要承(chéng)租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权(quán)益人(rén)将继续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一(yī)季报中(zhōng)披露的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目(mù)出租率(lǜ)下(xià)降事(shì)项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管(guǎn)理人就相关事项进行了解(jiě)释说(shuō)明，市场(chǎng)信心得到了一定提振，二(èr)级市场价格表现也趋于平稳。据了(le)解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩募说明会上(shàng)，运营团队表示了对张江光大园项目的信(xìn)心，预(yù)计签(qiān)署意向书和合同谈判(pàn)中的储备租户正常转化(huà)后，项目出租率将得到(dào)回升。没(méi)想(xiǎng)到仅过了不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责(zé)人坦言，事(shì)发(fā)突然确实始料未(wèi)及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核实工(gōng)作(zuò)，并(bìng)同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租(zū)户，积极(jí)应(yīng)对哲库提前退(tuì)租的可能事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也(yě)高(gāo)度(dù)关注。

　　当谈及(jí)储备租户情(qíng)况，相关(guān)负(fù)责人介绍说，目(mù)前储备租(zū)户(hù)还是(shì)比较丰富的，覆盖了(le)芯片测(cè)试、人工智能、航天产业、信息技术等(děng)产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向(xiàng)储备转化为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来(lái)尽快(kuài)锁定一(yī)些重要租户(hù)。虽然收(shōu)了三个月履(lǚ)约保证金给了我们(men)一(yī)些空间(jiān)，但本(běn)着(zhe)对首批(pī)扩募、对市(shì)场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面(miàn)积在短期内完成(chéng)去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有的同(tóng)区域的(de)张江光大园项(xiàng)目(mù)一季度末也(yě)有将近30％的空置率，原始权益人(rén)有(yǒu)那么多(duō)储备租户，之前的空置率为(wèi)何未(wèi)能得到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江光大园一直以(yǐ)来都坚(jiān)持以市场化运营为导向(xiàng)，历(lì)史(shǐ)运营表现稳定，租户的(de)调租(zū)和换租都属于正常(cháng)情况，而这次(cì)项目(mù)的大租户退租正(zhèng)好发生在市(shì)场活(huó)跃度(dù)的短期低(dī)点，目前市(shì)场情况已(yǐ)有所好转。在看到(dào)出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资源调(diào)配和倾斜，引入(rù)了一些(xiē)储(chǔ)备(bèi)租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园(yuán)项目在给租(zū)户(hù)的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平等方(fāng)面也有一些差(chà)异化，张(zhāng)润大厦多是两千多平(píng)的(de)大平层，楼的成新度高(gāo)一(yī)些，单价也贵一(yī)些，张江光大园(yuán)单层以一(yī)千平的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户(hù)自身也会有电动仙女棒是什么东西，仙女棒是用来干嘛的诉求，也会根据自身需求(qiú)和预(yù)算挑选(xuǎn)区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老资(zī)产的管理(lǐ)人都变成了(le)一家，后续我们在资源(yuán)共(gòng)享和(hé)联合营(yíng)销(xiāo)方面能(néng)更(gèng)加(jiā)充分发挥(huī)协同效应，相信(xìn)可以(yǐ)做得更好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位(wèi)和(hé)展望，相关(guān)负责人表示，张江集团和张江高科目前在(zài)管资产约五(wǔ)百万方，还有一些(xiē)其(qí)他(tā)在(zài)开发(fā)的储备项目，这些都将(jiāng)成为张江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造张江园区(qū)产业空间资产上市平(píng)台目标的坚实(shí)后(hòu)盾和储备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个资本平台和它(tā)未来的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次(cì)扩募是我们(men)实现基金(jīn)扩(kuò)容的第一步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能(néng)面临了一(yī)些突(tū)发情(qíng)况需(xū)要(yào)解决，但是这和我们在张江科(kē)学城(chéng)这三十年建设发展(zhǎn)过(guò)程中所经历的(de)相比(bǐ)，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一切可能化解当前突发(fā)事件的所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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