“现(xiàn)在的(de)房地(dì)产很难再出现像过去十年(nián)的系统性行情。”思睿集团(tuán)合伙人、首席(xí)经(jīng)济学家洪灏向《红周刊》表示，房地产行业分化的愈加明显，让机构和投资(zī)者的关注度从板块(kuài)向单个标的转移。上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬向《红(hóng)周刊》指出，从行(xíng)业来(lái)看(kàn)，无(wú)论是业绩，还是(shì)估值，房(fáng)地产都已经双杀到了最底部，而且是反复地杀到了底部，再往下(xià)的空间已经不大了。

　　三道红线等指标

　　成挖(wā)掘个股阿尔法重要参考

　　那么如何寻(xún)找房地(dì)产个股的阿尔(ěr)法呢？

　　洪灏提(tí)醒，在(zài)房地产赛(sài)道中进行(xíng)选择，需要非(fēi)常(cháng)小心，避免选了半天，标的公(gōng)司出(chū)现爆雷(léi)的情况。除此之外(wài)，洪灏指形容一晃十年的诗句，含有十年的诗句出(chū)，需要(yào)满(mǎn)足以(yǐ)下三(sān)个基准：有大的国资背(bèi)景(jǐng)的、杠杆率较低的、此前没有(yǒu)踩过红线的。

　　他还(hái)表示，如果关(guān)注一下今(jīn)年房地产的开发资(zī)金来源，可以(yǐ)发现，其实银行的信(xìn)贷倾向是(shì)不太愿意给房企贷款的，房企的主(zhǔ)要资金来源来自新盘的销(xiāo)售(shòu)。但今(jīn)年(nián)新(xīn)房的销售情况相较(jiào)一般。再关注(zhù)一下，哪些房(fáng)企能从银行拿到钱(qián)，其实(shí)主要还是那些有国企背景(jǐng)的房企，民营房企相(xiāng)对比较困难，所以整个行业出(chū)现了一个(gè)很明显的分(fēn)化，无论(lùn)是(shì)在销售(shòu)，还是融资等(děng)各个方(fāng)面都非常明显。现在有国资(zī)背(bèi)景(jǐng)的房企(qǐ)在资本市(shì)场表(biǎo)现相(xiāng)对较好，但没有国资背景(jǐng)的民营房企股(gǔ)价(jià)大多表现很一(yī)般。

　　陈(chén)昊扬则向《红周刊》表示，在房地产行业内，我们的逻辑是(shì)，“寻找最后的赢家”。而(ér)具(jù)体(tǐ)到如何挖掘，我们会特别重视企业(yè)的(de)成本优势，更(gèng)具体一点，就(jiù)是它的净借贷水平（净负债率）是(shì)不是行业内的最(zuì)低水平；利润率是不(bù)是行(xíng)业内最高(gāo)的；融资成本(běn)是否是行业(yè)内最低的；建安成本是否也是(shì)业内最低的；这些都是我们看(kàn)重的一家房企的综合(hé)成本。

　　需(xū)要注意的是，能够同(tóng)时满足(zú)上述(shù)条件的房企并不多。即(jí)便(biàn)是在国(guó)央企(qǐ)中，仍有部分房(fáng)企(qǐ)出(chū)现(xiàn)了(le)“三道红线(xiàn)”的“踩(cǎi)线”情况，且有逐渐恶化的趋(qū)势。以A股(gǔ)为例，《红周刊(kān)》根据Wind数据(jù)整理发现，截至(zhì)2022年(nián)末(mò)，天(tiān)房(fáng)发展、陆家嘴、格力(lì)地产、西藏城投、中交(jiāo)地(dì)产、中国武夷等(děng)国央企“三(sān)道(dào)红线”全踩。

　　除(chú)此之外(wài)，城建(jiàn)发展、京投(tóu)发展、光明地(dì)产、云南城(chéng)投、首开股份、珠江(jiāng)股份、城投控股等(děng)国央(yāng)企(qǐ)房企也踩了“三道(dào)红线(xiàn)”中的两条(tiáo)。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其重(zhòng)蹈覆辙(zhé)

　　不难看出(chū)，即便是有着较稳健特色的国央企房企，其财务(wù)指标称得上完全健康(kāng)的仍是少数。而更(gèng)加值得注(zhù)意的是，在2022年，不少国企(qǐ)，甚(shèn)至(zhì)地方国(guó)企开(kāi)始大举扩(kuò)张(zhāng)。而(ér)这无疑又(yòu)进(jìn)一步考(kǎo)验(yàn)着国央(yāng)企的资金链情况。

　　对房企而言，扩(kuò)张速度的张弛有度尤为重要，节奏把(bǎ)握准确，有(yǒu)助于房企储备(bèi)优质“弹(dàn)药”；但过于乐观的预(yù)判未来市场，以及过于激(jī)进(jìn)的扩张拿地节奏也有可能让(ràng)房企(qǐ)重蹈此前的(de)高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈昊扬以(yǐ)其配置的一家(jiā)房企(qǐ)进行举例(lì)，它从2018年开始(shǐ)到2021年，连续4年的净借贷比(bǐ)例都维持(chí)在33％左右，完全没有增加(jiā)杠杆比(bǐ)例。而到(dào)2022年(nián)，这家房企明显感觉到机(jī)会来了(le)，其开始在(zài)一线城市进行大举拿(ná)地，净(jìng)负(fù)债率也由(yóu)此前(qián)的(de)33％左右水(shuǐ)准(zhǔn)提高到45％左右，涨了接近三分之一。与(yǔ)此同时，该房企新购入(rù)地块(kuài)也实现了快速的开盘利(lì)用率，预计今年会有(yǒu)更多的(de)楼盘入(rù)市。像这类企业就符(fú)合“最后的赢家”的特点(diǎn)。一方面，在(zài)于它本(běn)身储备了很多弹药，去年拿地超1000亿元(yuán)，且(qiě)其(qí)中一半在一线(xiàn)城(chéng)市，另外一(yī)半(bàn)也主要集中在强二线和二线城市；另一方面，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒(xǐng)道(dào)，与之相反，有(yǒu)些房(fáng)企(qǐ)的扩张(zhāng)速度让人(rén)感觉又回(huí)到了2016年、2017年(nián)，或(huò)者说看到了2016年～2020年期(qī)间扩张的民营企业的影子(zi)。虽(suī)然说，见到机(jī)会(huì)时要出(chū)手，但出手的章法(fǎ)仍要小心(xīn)，如果负(fù)债(zhài)率扩张得太(tài)快，但未来(lái)的两年市场没(méi)有想象得(dé)那么(me)好，可能会(huì)重蹈覆辙。

　　那么如何(hé)来衡量一家房企的扩张速度是否激进？陈昊扬向《红周刊(kān)》表(biǎo)示，主要(yào)还(hái)是(shì)看房企的净负债率水平，在我看来，这个比例(lì)如果超(chāo)过(guò)60％，就(jiù)是扩张得过于快速了(le)。

　　不难(nán)看出(chū)，这(zhè)一标准(zhǔn)要比“三道红线”对(duì)房企的净(jìng)负(fù)债率要求不(bù)得高于100％要更加严格。陈昊扬解释，当前房地产行业的复苏速度并没有(yǒu)那么(me)快，所(suǒ)以要规(guī)避公司净负(fù)债(zhài)率提高到一个比较危险的水平(píng)。

　　《红周(zhōu)刊》对(duì)在2022年(nián)拿地较(jiào)积极的房企梳理(lǐ)发现(xiàn)，中(zhōng)交地产(chǎn)、中国金茂、华发(fā)股份、越秀地(dì)产、绿城中(zhōng)国、保利发展等房企(qǐ)2022年净负(fù)债(zhài)率都(dōu)在60％之上。其中(zhōng)，中交(jiāo)地(dì)产净负债率持续居高不(bù)下(xià)，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对(duì)比的是，华润置地、中(zhōng)国海外发展、万科A、滨(bīn)江集团、招商(shāng)蛇口、龙湖集团等房企在践行较积(jī)极的拿地策略的同时，也较好地控制(zhì)了(le)公司的扩张速度与净负债(zhài)率水(shuǐ)平（见(jiàn)附表）。

　　滨(bīn)江集团等个别民营房企

　　形容一晃十年的诗句，含有十年的诗句或(huò)具备“最(zuì)后(hòu)赢(yíng)家”的(de)黑马特(tè)质

　　陈昊扬指出，实(shí)际上，他们是以同一筛选标(biāo)准来看国央企与民(mín)营房(fáng)企，但在各维(wéi)度的实际(jì)表现上，国央(yāng)企确实会更胜(shèng)一筹(chóu)。如国央(yāng)企的融资成本更低，融(róng)资(zī)渠道也更顺畅(chàng)，能够做到想融就融，这样，国央企自然而然(rán)就具有天(tiān)然优势(shì)。

　　虽(suī)然对(duì)比民营房企(qǐ)，机(jī)构更(gèng)加看好国央企，但这也并不意(yì)味(wèi)着(zhe)，民(mín)营企业中就没有“黑(hēi)马”的存(cún)在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少数民营房企同样受到机构(gòu)的青睐。比如，根据2023年一季报，滨江集团的十大流通(tōng)股东中(zhōng)新进了“中国工(gōng)商银行股份有限公司－景顺长(zhǎng)城中国回报灵活(huó)配置混合型(xíng)证(zhèng)券投资基(jī)金(jīn)”“全(quán)国社保基金(jīn)一(yī)一六组合”等(děng)。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募(mù)珠海阿巴马(mǎ)资产管(guǎn)理(lǐ)有限公(gōng)司就长期持有滨(bīn)江集团。根据一季(jì)报，该资产公司(sī)的几只产(chǎn)品合计持有滨(bīn)江集团9543万股，约占流(liú)通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨(bīn)江集团的受青睐，和(hé)其自(zì)身的基本面表现存在一(yī)定关系。2020年以来(lái)的近三(sān)年时间，房地产(chǎn)市场整体(tǐ)在(zài)走“下坡路”，但作为杭州本土房企的(de)滨江集团仍是表现出较(jiào)强的韧(rèn)劲，2020年以来，滨江(jiāng)集团在业绩表现、销(xiāo)售规模、新(xīn)增土储、股价表现等多(duō)维度都(dōu)表现了较强的增长势头。

　　业绩方面(miàn)，2020年(nián)～2022年期间，滨江集团扣非归母净(jìng)利润依次为21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依(yī)次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期(qī)发布的2023年一(yī)季报，今年一季度，滨江集团更是实(shí)现了扣非归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在(zài)房地(dì)产“青铜时代”仍能保(bǎo)持(chí)自身业绩的持续(xù)增长，和滨(bīn)江集团扎(zhā)根(gēn)杭州的战略布局关系密切。根据2022年年报，滨江集(jí)团(tuán)有近七成(chéng)营收(shōu)来自杭(háng)州地区，而在2021年(nián)，杭州地区的营收(shōu)比(bǐ)重只占到近(jìn)六成。近三年持续稳居杭州房(fáng)企销售排(pái)名第(dì)一。

　　与此同时，滨江集团在(zài)杭州的(de)土储补充(chōng)同样较为积极，根据诸葛找(zhǎo)房、住在杭(háng)州(zhōu)网数据显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年在杭拿地(dì)金额依次(cì)为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同样持(chí)续稳居(jū)杭州的本土第(dì)一。

　　而(ér)滨(bīn)江(jiāng)集团在杭州的较突出表现，也让滨江集(jí)团(tuán)的房企排名(míng)迅速提升。到2023年，滨江集团的房企排(pái)名已冲(chōng)进(jìn)前十，根据(jù)中指数据(jù)，2023年前4月，滨江集团实现销(xiāo)售额607.3亿元，位列房企第(dì)九位(wèi)。

　　值得注意的是，2020年至(zhì)今，滨江集团股价翻了超一倍以上，而(ér)近期，滨江(jiāng)集团更是迎来多家机构(gòu)的集中(zhōng)调(diào)研。滨江集团发布公告(gào)表示，公司于5月10日接受了信达(dá)证(zhèng)券(quàn)、金鹰基金、建(jiàn)信养老、新华养老(lǎo)等18家机构调(diào)研。

　　产(chǎn)业链布局(jú)重点移至存量赛道(dào)

　　机(jī)构在下游家纺(fǎng)、家居、物业觅α

　　实际上房地(dì)产开发只是房地(dì)产产业链上的中游环(huán)节，其上游主要为钢铁、水(shuǐ)泥(ní)、建(jiàn)材、玻纤等材料供(gōng)应商，而(ér)下(xià)游应(yīng)用行(xíng)业主要包括中(zhōng)介服务、家用电(diàn)器、物业管理、家居用品。综合《红(hóng)周刊》的采(cǎi)访(fǎng)，房地产(chǎn)开发环节与上游材料(liào)端息(xī)息相关，新(xīn)盘开工不足导(dǎo)致(zhì)上(shàng)游不(bù)被看好，机构(gòu)寻觅个股阿尔法的思路渐渐移至下游。“中国房(fáng)地产行业在进入存量房时(shí)代，所(suǒ)以对地产产(chǎn)业链，尤其是偏消(xiāo)费属(shǔ)性的家装(zhuāng)家居领域，我们相对看好，因为居民保有的住房规模(mó)越来越大，随着(zhe)时间的增加，内装更新的需求也会越来越多。美国过去的数(shù)据充分说明(míng)了这一点，在新房(fáng)销售见顶之(zhī)后，家具消(xiāo)费(fèi)的增长却一直都很好。对于(yú)地(dì)产产业链，我们相对看好和内装(zhuāng)相关的行业，例(lì)如消费建材、家居装饰(shì)等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红周刊》对下游细(xì)分中相关赛道龙头年(nián)内(nèi)表现的(de)统计，目前暂居前两(liǎng)位的都是来自家纺赛道的公(gōng)司，它们分别(bié)是富安娜和水星家(jiā)纺，特(tè)别是前者在(zài)月线连收七根阳线的基础上，年内(nèi)迄今涨幅已经(jīng)逼近(jìn)30％。

　　以(yǐ)前者为(wèi)例(lì)，富(fù)安娜主(zhǔ)要从事纺织(zhī)家居、睡眠家居、生(shēng)活类产品的研发、设计、生产及销售，旗下拥有原创“富安(ān)娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨(xīn)而(ér)乐”和(hé)“酷奇(qí)智”自有品牌。第一季(jì)度报告显示，报告期内，富安娜(nà)实现营(yíng)业(yè)收入约6.2亿元(yuán)，同比减少7.57％；不过实(shí)现归属(shǔ)于(yú)上市公司股东的净利润(rùn)约(yuē)1.11亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长5.28％。

　　而从上(shàng)市(shì)公司一季报(bào)的十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，能够发现该股早已成为(wèi)基金重仓股的天下，彼时包括公募的中欧(ōu)价值发现、中欧潜力价值、工银瑞信灵(líng)动价值、宝盈新价值和(hé)私募的明河2016，都在其中(zhōng)出现(xiàn)，占(zhàn)据了半壁(bì)江(jiāng)山(shān)。需要(yào)强调的是(shì)，中欧的两只基金都是(shì)价值派基(jī)金(jīn)经理(lǐ)曹名长(zhǎng)在管的产(chǎn)品，首季其同(tóng)时重(zhòng)仓的房(fáng)地产产业链(liàn)股票还(hái)有金地集团和大形容一晃十年的诗句，含有十年的诗句亚圣象。

　　对比而言，前几(jǐ)年曾经风光一时(shí)的(de)家居(jū)板(bǎn)块也因疫(yì)情、消费复苏进程缓慢等多因素一度沉寂(jì)，不过好在(zài)困境反转露出曙(shǔ)光，家居(jū)板(bǎn)块中年内表(biǎo)现最(zuì)好的是志邦家居。同一时间段，该股年内上涨已经超过23％，从(cóng)业绩来看，无(wú)论是营收还是归(guī)母净利润(rùn)，公司都实现了(le)同比双升。

　　从公司的十大流通股股东来(lái)看，《红(hóng)周刊》发现(xiàn)广(guǎng)发(fā)基金经理罗洋慧眼独具，一季报中(zhōng)他管理的广发策(cè)略优选和广发安宏回报均增加(jiā)了持股，而这两(liǎng)只(zhǐ)产品也(yě)成为志邦(bāng)家居十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东中仅有(yǒu)的(de)两只公(gōng)募。有(yǒu)意思(sī)的是，他似乎对于定(dìng)制(zhì)家居类标的(de)情有独钟，在另一家(jiā)赛道(dào)公司金牌橱柜中，他管理的全部三只产品均登榜十(shí)大流通股股东，其也成为他的独门重仓股。

　　除去家居家(jiā)纺外，下游的物业股(gǔ)也越来越(yuè)被(bèi)机构所(suǒ)青睐，不(bù)过(guò)这类标的大多(duō)在香港上市(shì)，如何(hé)选择(zé)成为难题。对此，前述上海公募基金经理举例分析：“物(wù)业(yè)服务(wù)不是(shì)一个(gè)高(gāo)毛利的行业，挣钱很辛苦，我选公司还是希望挣(zhēng)的是市场化(huà)应该挣(zhēng)的钱，以(yǐ)我曾经买的(de)绿城服(fú)务为(wèi)例，它在中高(gāo)端楼盘占比是(shì)比较(jiào)高(gāo)的，每年(nián)到期(qī)的(de)合同里提价成功率在30％～40％。它(tā)能做到滚动的(de)大部分项(xiàng)目到期之后，经过(guò)两三轮合(hé)同周期(qī)还能做到产品提价。”

　　“行业里真正能做到产品提价(jià)的(de)公司很少，因为物(wù)业公司很容易一开始(shǐ)是挣钱的，后面因为保安(ān)这些固定人(rén)员(yuán)成本的年度(dù)增长，不过服务没有特别好，客(kè)户没(méi)有那么(me)满(mǎn)意，能做到提价(jià)难度是(shì)非常大的。但(dàn)是该公司能(néng)在业内做到到期之后提价率比较高，这跟它的(de)定位和比较好的(de)服务是有关(guān)系的。”他(tā)进一步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 形容一晃十年的诗句，含有十年的诗句