近两年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除(chú)息(xī)日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此(cǐ)表示(shì)，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者(zhě)注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生(shēng)现金收(shōu)益，特许经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红目前已包含了利润分配和(hé)本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应(yīng)了(le)解资产(chǎn)类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供(gōng)分配(pèi)金额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人对此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额(é)交易(yì)价格的变(biàn)化。基金份(fèn)额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市(shì)场因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来(lái)自基础(chǔ)设(shè)施资产的经营现金(jīn)流(liú)，投资人通过(guò)基(jī)金募集材料(liào)和信息披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可(kě)以分(fēn)析基础设(shè)施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作为进行(xíng)投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实(shí)际获得的现金收益，对于长期(qī)投资(zī)者更具参考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副(fù)总监李华平也(yě)表示，根据《公开(kāi)募集基(jī)础设施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关(guān)法规(guī)要(yào)求(qiú)，基础设施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分(fēn)红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为，从(cóng)投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等(děng)同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配(pèi)置(zhì)价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构(gòu)投资者公(gōng)募(mù)REITs能(néng)够通过分红获取(qǔ)相对于(yú)投资(zī)债券相对高的收益(yì)性(xìng)，在(zài)有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场(chǎng)对于未(wèi)来分(fēn)红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金(jīn)二级市(shì)场价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可(kě)分配(pèi)金额完(wán)成率不达预期，一(yī)定程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的(de)主要因素之一，而稳定的分红有利(lì)于(yú)吸(xī)引投资(zī)者参与公募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近(jìn)期经(jīng)济预期(qī)恢复，一方面市(shì)场(chǎ俄罗斯语乌拉是什么意思 中国人可以说乌拉吗ng)热点呈(chéng)现向股票(piào)和(hé)债券回归(guī)的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额(é)根据单位基金份(fèn)额的(de)分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金(jīn)份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以(yǐ)获得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者长期投资的(de)信心，同时(shí)需结合(hé)持有产品的特性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红(hóng)包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之(zhī)上的(de)增值(zhí)部(bù)分不同，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是(shì)本(běn)金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两个部(bù)分(fēn)之间的比例是(shì)变动的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到(dào)期后基金价值(zhí)面临极大不确定性(xìng)，这是(shì)该类投(tóu)资者(zhě)应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前(qián)公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经营权(quán)类(lèi)和(hé)产权类两大资(zī)产(chǎn)类型，持(chí)有产权类(lèi)产品的(de)收益主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而(ér)持有(yǒu)特许经营类(lèi)产品的收(shōu)益主要来自(zì)项目每年的(de)现金分(fēn)红。其中，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分红包括了(le)利润(rùn)分配(pèi)和本金的归(guī)还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投资(zī)者(zhě)在(zài)选择投资(zī)标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资(zī)者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考(kǎo)虑底层资(zī)产属性，对(duì)所选择(zé)产品的二级市(shì)场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再(zài)能产生现金收益，因此将可供分配金额的(de)分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许俄罗斯语乌拉是什么意思 中国人可以说乌拉吗经(jīng)营项目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余(yú)期(qī)限较长的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责人(rén)提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的(de)分派金额包(bāo)含了投(tóu)资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派(pài)进度(dù)逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项目剩余(yú)期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相比，产权类项目(mù)的(de)土地(dì)或建筑的剩余使用(yòng)年(nián)限(xiàn)一般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追加(jiā)投资，有机(jī)会进一步延(yán)长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的(de)时点，多(duō)位(wèi)业(yè)内人(rén)士还表示，在(zài)产品分红期(qī)，投(tóu)资者可以观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观(guān)察和评估项目(mù)底层资产(chǎn)的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年(nián)报指标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流(liú)量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可(kě)供(gōng)分配(pèi)的(de)现(xiàn)金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择，投资价值体(tǐ)现在(zài)相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议(yì)投资者对(duì)经营权类(lèi)的资产可以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对产权(quán)类(lèi)的资(zī)产(chǎn)更多(duō)关注分(fēn)派(pài)率高低。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益(yì)主要来(lái)自底层资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层资产运营(yíng)情况直(zhí)接影响投资回报(bào)，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实力、运(yùn)营管理机(jī)构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的短期博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权(quán)效应相对明(míng)显、同时分(fēn)红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次(cì)年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材(cái)料中披露预测(cè)进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经(jīng)济(jì)及(jí)市(shì)场的实际环境(jìng)，对基础设(shè)施项目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责(zé)人(rén)也称(chēng)。

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