5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这一(yī)板(bǎn)块已经在悄然布(bù)局(jú)。数据显示(shì)，以(yǐ)南(nán)方(fāng)和华夏(xià)的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金(jīn)对(duì)房地产的配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所持有的房地产行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占(zhàn)其(qí)所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持(chí)房地产公(gōng)司(sī)市值(zhí)在股票(piào)资产中的占比却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年(nián)来的(de)首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持(chí)有(yǒu)房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重(zhòng)合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公(gōng)募基金一季(jì)报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发(fā)展，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的(de)是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第(dì)78位(wèi)。而(ér)老牌(pái)龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年(nián)四(sì)季报，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上(shàng)看(kàn)均有退(tuì)步，尤其是万科最为明(míng)显；其(qí)次(cì)是金地集团退出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且首季并非(fēi)行业(yè)销售旺(wàng)季(jì)，其传导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济(jì)圈判断(duàn)房(fáng)地产已(yǐ)经进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级(jí)市场投资(zī)上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周(zhōu)期(qī)来分类，酒红色是哪几个颜色调出来的包(bāo)括房地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等(děng)类似(shì)的(de)行(xíng)业(yè)也出现了一些机(jī)会，背后的(de)逻辑(jí)是(shì)供给侧发生了更(gèng)大的(de)变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数(shù)量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存(cún)量地(dì)产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从(cóng)城镇(zhèn)化的进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高增的时(shí)代(dài)已(yǐ)经过(guò)去，未来行业(yè)的(de)需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合(hé)竞争力强的(de)公司就(jiù)能够通(tōng)过大(dà)鱼吃(chī)小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占率的提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有投资(zī)机(jī)会，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕(gēng)细(xì)作个(gè)股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配(pèi)置(zhì)房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央(yāng)国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)，在(zài)纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排(pái)名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产(chǎn)。排名(míng)第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日(rì)成交量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实(shí)发展的主(zhǔ)营业(yè)务酒红色是哪几个颜色调出来的为房(fáng)地产(chǎn)开发与(yǔ)经(jīng)营。公司(sī)的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服(fú)务为(wèi)房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业(yè)绩数据来(lái)看(kàn)，2022年(nián)，其(qí)实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其实(shí)现营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构(gòu)都(dōu)有对其(qí)布局(jú)的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的(de)迎(yíng)水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企(qǐ)，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时(shí)代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另(lìng)一方面则是公司拿地结(jié)算持(chí)续性向好，从数(shù)字上看，一季度(dù)新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下(xià)，自然也(yě)吸引了知(zhī)名机构(gòu)在其中持续驻足(zú)。从第一季度(dù)十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在前十中，这也是(shì)连续第(dì)三个(gè)季度他(tā)有的(de)两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还(hái)有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区(qū)域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只公募指基(jī)首季新杀入十大(dà)流通股股东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则(zé)排(pái)名(míng)第九位，此外(wài)联袂出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人(rén)士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值更为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限于信(xìn)用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低(dī)成(chéng)本(běn)土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资(zī)成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的(de)是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在(zài)发展的大好机(jī)会。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行(xíng)业的(de)结构性机会(huì)依(yī)然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据(jù)显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库存(cún)的优势。央企(qǐ)地(dì)产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出(chū)较(jiào)低的融资成本(běn)，优(yōu)质的开发(fā)资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的(de)多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企(qǐ)相较于(yú)民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债(zhài)权(quán)债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开(kāi)企业(yè)的资(zī)产会(huì)有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国(guó)企相较于民(mín)企(qǐ)来说估(gū)值的(de)修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业(yè)的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该(gāi)关(guān)注估值相对较低，企(qǐ)业(yè)自身资(zī)产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注将受(shòu)益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的(de)话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为光明(míng)。不过国(guó)投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企(qǐ)在三(sān)个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份(fèn)额持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企营收、净利(lì)均实现(xiàn)了(le)业(yè)绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的(de)重(zhòng)仓对(duì)象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业内人(rén)士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要(yào)是因为过去两(liǎng)三年(nián)时(shí)间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业(yè)仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且(qiě)主要集中在核(hé)心(xīn)城市，投资力度较大(dà)。投(tóu)资的驱动能够推动(dòng)房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的(de)复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在(zài)往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市(shì)四月环比三月(yuè)相对(duì)表现较好之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的绝大多(duō)数城(chéng)市都出现(xiàn)环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入(rù)情(qíng)况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去(qù)库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市(shì)场的短期(qī)反弹(dàn)外(wài)的一(yī)个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确(què)定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及(jí)其上下游产业链的复苏(sū)速度都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很多(duō)，我们(men)要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及(jí)上下游(yóu)就(jiù)不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基(jī)本面的钱(qián)。但(dàn)这(zhè)也(yě)意味着(zhe)，只有极(jí)为少数(shù)的、做(zuò)得(dé)比同(tóng)行(xíng)好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举(jǔ)例(lì)分(fēn)析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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