饱受争议的二(èr)手房交易(yì)中介费问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市(shì)场监管总局联合(hé)发布了(le)关于规范房(fáng)地产经纪服务的(de)意见。意见提及，近(jìn)年来，部(bù)分房地产经纪机构存在(zài)利用房源客源(yuán)优(yōu)势(shì)收取过(guò)高费用、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信(xìn)息(xī)等问(wèn)题，加重交(jiāo)易(yì)当事(shì)人负担、侵害其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基于(yú)上述背(bèi)景，两(liǎng)部门(mén)从加强从业主体管(guǎn)理、明确经(jīng)纪(jì)服务内(nèi)容、合理确定经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费、严(yán)格实行明码标价(jià)等十方(fāng)面，提出了(le)意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张(zhāng)大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城市二手(shǒu)房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二手房成(chéng)交(jiāo)依赖(lài)中介居间成交，房地产调(diào)控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研究(jiū)中心首席(xí)研究员(yuán)李宇(yǔ)嘉表示，买房对(duì)居民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成本(běn)较高、交易(yì)周期较长，具有非常强的专(zhuān)业性(xìng)，居民往(wǎng)往通过中介来完(wán)成。但很多(duō)中介利用信息不对称等问题(tí)，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如(rú)收取过桥融资(zī)、按揭费、担保(bǎo)费等，对居(jū)民造成额(é)外的负担，而且这些服务事(shì)项并未(wèi)明码标(biāo)价(jià)。

　　对于二手房(fáng)市(shì)场交易(yì)过(guò)程(chéng)中(zhōng)存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在内的(de)相关市场(chǎng)交易行为及(jí)其主(zhǔ)体进行规范和(hé)秩(zhì)序(xù)整顿，是房地产市场管理和调(diào)控的主题(tí)。“当下，推(tuī)进这项工作(zuò)的意义(yì)更(gèng)大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题(tí)成(chéng)监管重点定向直招士官到底是不是坑，定向直招士官是个坑亲身经历rong>

　　二手房市场中(zhōng)，历(lì)来对(duì)房地产经纪服务行业关注最多的一个话题，便是房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未(wèi)来相(xiāng)关部门主要监管的重点，将是对(duì)房地产经纪服务收(shōu)费及中介(jiè)交易(yì)进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价(jià)值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介费(fèi)。以北京(jīng)某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确定(dìng)经(jīng)纪服(fú)务收费上，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪(jì)机构要(yào)合理(lǐ)降低住(zhù)房买(mǎi)卖(mài)和(hé)租赁经纪服务(wù)费用(yòng)。鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分档定价。引导由交(jiāo)易双(shuāng)方共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪(jì)服务收费标准的最早依(yī)据是1995年国(guó)家(jiā)计委(wěi)建设部下发(fā)的《关于房地产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定(dìng)：房屋(wū)买(mǎi)卖代理(lǐ)收(shōu)费，按(àn)成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更新后(hòu)的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂(zá)的住宅买(mǎi)卖经纪服务(wù)，经交易(yì)各方协商(shāng)同意，可在(zài)规定的收费标准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二(èr)手房(fáng)中(zhōng)介(jiè)费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年(nián)取消了房地(dì)产中介服务(wù)等(děng)57个政府定价，房地(dì)产经纪服(fú)务收(shōu)费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实(shí)际收(shōu)取费用过(guò)程中，相关监管(guǎn)部门(mén)当前并未明确(què)具体的中介费(fèi)率(lǜ)，中介机构(gòu)仅(jǐn)需在(zài)服务过程中对收费标(biāo)准进(jìn)行明码(mǎ)标价即可。而房地(dì)产经纪服(fú)务机构在具(jù)体收取过(guò)程中，会结合房(fáng)屋价值及工资标准，综合计算(suàn)出合适的中介费率。”张大伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部(bù)门(mén)在此(cǐ)次(cì)意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构(gòu)应(yīng)当在经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或(huò)渠道，公示(shì)服务(wù)项目、服务内容和(hé)收(shōu)费标准，不得混合(hé)标价和捆(kǔn)绑收费。房(fáng)地产经纪(jì)机构提供(gōng)的基(jī)本(běn)服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和(hé)收费(fèi)标准。房地产经(jīng)纪机构收费前应当向交(jiāo)易当事人出具收费清单，列(liè)明收费(fèi)标(biāo)准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市(shì)场平均水平(píng)的房地产(chǎn)经纪机(jī)构，住房和城乡建设部门将会同市(shì)场监(jiān)管等部门采(cǎi)取约谈(tán)等(děng)综合措(cuò)施进(jìn)行重点监管。市场监管部(bù)门会同有(yǒu)关部门(mén)依法查处不按规定(dìng)明(míng)码标价、操纵经纪服务(wù)收费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对(duì)房地产经纪(jì)机构相关违法违规(guī)信(xìn)息，市场监管(guǎn)部门(mén)要依法依规纳入(rù)国家企业信(xìn)用信息公示系(xì)统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实行(xíng)分档定(dìng)价，是否意味着，未来(lái)豪宅的(de)中介费有(yǒu)望大幅降低(dī)？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南区总裁兼(jiān)深圳(zhèn)中(zhōng)原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按(àn)照(zhào)成(chéng)交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定(dìng)价，合(hé)理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)，主要还是规(guī)范行业(yè)，打击收(shōu)费(fèi)过高的经纪机构，但(dàn)对市场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深圳市(shì)场豪宅和(hé)普(pǔ)宅(zhái)本来收费(fèi)就不同，各家收费(fèi)普遍在合理(lǐ)范围内(nèi)，加上经纪服务费用对(duì)市场的影响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由于(yú)当前两部门提出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具体认定其中的(de)细则，还需要(yào)看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过(guò)，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场(chǎng)看(kàn)，经(jīng)纪服务(wù)领域的(de)调整(zhěng)改善、规范化，有利于行(xíng)业健康发展。同(tóng)时，由于二手(shǒu)房很(hěn)多房源(yuán)在产权方(fāng)面有(yǒu)瑕疵，如(rú)产权抵(dǐ)押、不(bù)同税费(fèi)等都可(kě)能对交易产生影响，这(zhè)对房(fáng)地产经纪服(fú)务行业(yè)的(de)专业性(xìng定向直招士官到底是不是坑，定向直招士官是个坑亲身经历)提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研(yán)究总监陆骑麟(lín)指出，在(zài)二手(shǒu)房(fáng)买卖过程(chéng)中，原本应该(gāi)由上下家各支付一半的中介费(fèi)，但在(zài)一些热点(diǎn)城市的二手房(fáng)交易过程中，往往会(huì)有这样的情形(xíng)，因部分购房者处于弱势地(dì)位(wèi)，从而会出现中介费(fèi)及税费均由(yóu)购房者来承担。即使(shǐ)一(yī)些房东愿意承担中(zhōng)介(jiè)费，这(zhè)部分(fēn)费用也可能通过转嫁(jià)的方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介(jiè)费转嫁给(gěi)下(xià)家(jiā)，市场(chǎng)这(zhè)种所谓‘约定(dìng)俗成’的(de)情(qíng)况，一些房产中介(jiè)公司将(jiāng)其视(shì)为向购房者单边收费的行(xíng)为。部分中介公司可能会(huì)利用其支配地位，在原先(xiān)经(jīng)纪服务收费的基础(chǔ)上(shàng)，再次向房东(dōng)收(shōu)取费(fèi)用，而(ér)这部分费用(yòng)，房(fáng)东往往会将其转再次转嫁给(gěi)购房(fáng)者，这实际上相当(dāng)于变相推高了房(fáng)价。两部门提出严(yán)禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利(lì)于(yú)提(tí)高(gāo)交易中操作的透明(míng)度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。