万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后(hòu)曾宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院再(zài)次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房子早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购(gòu)入(rù)房(fáng)产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到(dào)这(zhè)些业主的(de)维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背(bèi)后，可(kě)能没你(nǐ)想象的(de)那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这个(gè)位于海(hǎi)淀(diàn)核(hé)心区位(wèi)，名(míng)校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债权转让项目(mù)的处置主体是中国(guó)信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司北京(jīng)市分公(gōng)司（下称中国信(xìn)达北(鳄雀鳝危害有多大，鳄雀鳝的最大克星běi)分），处置(zhì)的是对(duì)北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中债(zhài)权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公司是共同债(zhài)务人(rén)。目前(qián)，该项目已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国(guó)信达北(běi)分讨债的(de)故(gù)事(shì)，但实(shí)际上(shàng)，75套豪(háo)宅的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子实(shí)际上都(dōu)是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信达的(de)拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明(míng)这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中(zhōng)赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的(de)业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大(dà)佬(lǎo)也是万柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院的(de)业主(zhǔ)中，还(hái)有不少中(zhōng)赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感(gǎn)叹(tàn)，“富(fù)人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价(jià)款并(bìng)实(shí)际(jì)占有，那么，中国信(xìn)达(dá)转让(ràng)这笔不(bù)良债(zhài)权回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款并实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如(rú)果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉开发商，要求退还(hái)购房款(kuǎn)或办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公布(bù)《最高(gāo)人(rén)民(mín)法院关于商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者权(quán)利(lì)保护问题(tí)的批复(fù)》，以司法解释的方式明(míng)确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为(wèi)目(mù)的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及(jí)其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支(zhī)付(fù)剩余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也鳄雀鳝危害有多大，鳄雀鳝的最大克星就(jiù)是说，如(rú)果这75套房子均(jūn)为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯鳄雀鳝危害有多大，鳄雀鳝的最大克星(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司(sī)中国(guó)信达申(shēn)请(qǐng)不(bù)良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中(zhōng)国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出(chū)了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷(gǔ)国际信(xìn)托有限责任(rèn)公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相(xiāng)较(jiào)其他(tā)房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的(de)国民(mín)知名度，但却在(zài)北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中赫集团进(jìn)入北京(jīng)的(de)第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的天价，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房企(qǐ)手中，抢下(xià)了(le)北京万柳地块，成(chéng)为(wèi)北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万(wàn)柳书院就以神(shén)秘高端的姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从荷兰运(yùn)回来的(de)灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还(hái)是(shì)每棵(kē)成本超6万的成(chéng)年银杏(xìng)树，还(hái)是(shì)每平(píng)米20万元(yuán)的价格，都(dōu)令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手是当时有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大(dà)华(huá)府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人(rén)士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北(běi)京(jīng)城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次(cì)成为(wèi)被执(zhí)行人，被执(zhí)行标(biāo)的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确(què)定(dìng)义(yì)务，中赫(hè)集团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦(lún)落(luò)到这个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年(nián)初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发(fā)现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开发(fā)商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于(yú)收(shōu)购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始(shǐ)了多(duō)元化(huà)转型(xíng)，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐(lè)部(bù)全(quán)部(bù)股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下(xià)北京国(guó)安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中(zhōng)赫集(jí)团股份质押(yā)陆续(xù)质押，据(jù)企查查显示(shì)，目前(qián)中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股权(quán)出质记(jì)录。质权人包(bāo)括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山(shān)东国际信托、中融(róng)信托(tuō)、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国安的时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的(de)经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京(jīng)产(chǎn)权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资(zī)金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和(hé)中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列(liè)被(bèi)执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地(dì)、及(jí)中(zhōng)赫(hè)集团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而(ér)拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确(què)定(dìng)义(yì)务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在(zài)实控(kòng)人都成为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又(yòu)如何能独善其身(shēn)？

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