近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者注意(yì)，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期(qī)后不再产(chǎn)生现金收益，特许经(jīng)营(yíng)权分红(hóng)目前已包含了利(lì)润分配和本金的归还，在(zài)选择(zé)投资标的时应了解(jiě)资产类(lèi)型和分红(hóng)的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（水娃是几娃？ 水娃是什么颜色4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来(lái)除息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可供分配金额(é)比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为(wèi)持(chí)有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格(gé)受到(dào)公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市场因素的(de)综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基础设(shè)施资产的经(jīng)营(yíng)现金流，投(tóu)资人通过基(jī)金募集(jí)材(cái)料和信息披露文(wén)件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金份额(é)二级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实(shí)际(jì)获得(d水娃是几娃？ 水娃是什么颜色é)的现(xiàn)金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据(jù)《公开募(mù)集基(jī)础设施(shī)证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也(yě)认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体现了这类产(chǎn)品的(de)“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债(zhài)券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债(zhài)券(quàn)的(de)固定(dìng)利息回(huí)报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具(jù)有较(jiào)强的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能(néng)够通过分红获取相(xiāng)对于投(tóu)资债(zhài)券相对(duì)高的(de)收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提(tí)下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益“落(luò)袋(dài)为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影响，可(kě)分配(pèi)金(jīn)额完成率不(bù)达预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的(de)分红有利于(yú)吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期(qī)经(jīng)济(jì)预期恢复，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈(chéng)现(xiàn)向股票和债券回(huí)归的过程；另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对经济(jì)活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额(é)根据单位(wèi)基金份(fèn)额的分红金(jīn)额进(jìn)行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基(jī)金(jīn)份(fèn)额净值变化的(de)修正，使投资人(rén)在基金(jīn)分红前后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投(tóu)资者(zhě)长(zhǎng)期(qī)投资(zī)的信心，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级市(shì)场扰(rǎo)动(dòng)对(duì)整体(tǐ)收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本金之上的(de)增值部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分(fēn)红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派的(de)是本金与(yǔ)增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的(de)比例(lì)是变动(dòng)的，与现有公募基金(jīn)分红差(chà)异很大，大多(duō)数普通投资者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营(yíng)权类和产权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的(de)现金分红及(jí)资(zī)产增值的收益，而持(chí)有特(tè)许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收(shōu)益主要来(lái)自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类(lèi)资产的分(fēn)红包括了利(lì)润分配和本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普通投资者在(zài)选择投资标的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当(dāng)于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的价(jià)值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层(céng)资(zī)产属性(xìng)，对(duì)所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后不再能产生(shēng)现金收(shōu)益(yì)，因此将可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的分(fēn)配理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期(qī)限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备更高的(de)分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的(de)特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年(nián)限(xiàn)收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒(xǐng)投(tóu)资者(zhě)注意，特(tè)许经营权(quán)项目的分(fēn)派金(jīn)额包(bāo)含了投资本金，在(zài)不进(jìn)行扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金份额单(dān)价随着(zhe)分派进(jìn)度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后通过(guò)对建筑的(de)更新改造或补缴土(tǔ)地(dì)出(chū)让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似(shì)永续(xù)经营的假设反映在基础资(zī)产的估值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产投资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)、内部收益(yì)率等指标，来观(guān)察和评估项目底层资产(chǎn)的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报(bào)指标(biāo)中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披(pī)露(lù)的经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流，二(èr)是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本(běn)质性区别。经(jīng)营活动(dòng)产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金净流(liú)量(liàng)是指企业(yè)经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的(de)现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本身经营活动产生；可(kě)供分配的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进(jìn)行调(diào)整，加期(qī)初现金，最终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资(zī)者对经(jīng)营权(quán)类的资产可以更多(duō)关注内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益(yì)人综合实力(lì)、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于(yú)分红交易(yì)带(dài)来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填(tián)权(quán)效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次年(nián)的可供(gōng)分配(pèi)金额(é)预测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际(jì)分(fēn)红金额(é)与募(mù)集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结合经济(jì)及市(shì)场(chǎng)的实际(jì)环境(jìng)，对基础设施项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的(de)管理能(néng)力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责人也称。

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