饱受争议的二(èr)手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建部、市场监管总局联合发布了关(guān)于规范房地产经(jīng)纪服务的意见。意见提及，近年(nián)来，部分房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构存在利(lì)用(yòng)房源(yuán)客源优势收取过高(gāo)费用(yòng)、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个(gè)人信息等问题，加重交易当事人负(fù)担(dān)、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述(shù)背景，两(liǎng)部(bù)门从加强(qiáng)从(cóng)业主体管理、明确经(jīng)纪服务内容、合理确定(dìng)经纪服务收(shōu)费、严格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首席分析师(shī)张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城市二手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比(bǐ)例(lì)超过80％，大(dà)量二手房成(chéng)交依赖(lài)中介居间成(chéng)交，房地产调控重心逐馈赠的意思渐从开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策(cè)研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民来(lái)说(shuō)属于金额(é)不低的大宗交易，由于二(èr)手(shǒu)房交易成本较高、交易周期(qī)较(jiào)长(zhǎng)，具有(yǒu)非常强(qiáng)的专业(yè)性，居民往(wǎng)往通过中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将非(fēi)必要的收费(fèi)夹带其(qí)中(zhōng)，如(rú)收取过桥融(róng)资、按揭费、担(dān)保费等，对居民造成(chéng)额外的负担，而且(qiě)这(zhè)些服(fú)务(wù)事项(xiàng)并未明(míng)码标价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房(fáng)市(shì)场交(jiāo)易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内(nèi)的(de)相关市(shì)场交易行为及其(qí)主体进(jìn)行(xíng)规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市(shì)场管(guǎn)理和调控的(de)主题。“当(dāng)下，推进这(zhè)项工(gōng)作(zuò)的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手(shǒu)房(fáng)市(shì)场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多(duō)的(de)一个话题，便是(shì)房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门主(zhǔ)要(yào)监管(guǎn)的重点，将是对房地产经纪(jì)服务收(shōu)费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过(guò)程中，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费上，两部(bù)门在此次意见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构要合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励(lì)按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档定(dìng)价(jià)。引导由交易双方共同承(chéng)担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟(wěi)介绍(shào)，目前房地产经纪服务收(shōu)费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部下发(fā)的《关于房地(dì)产中(zhōng)介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六条规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执行的2014年(nián)更新后的收费标(biāo)准，即根据(jù)这样(yàng)的规(guī)定：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经交易各(gè)方(fāng)协商同意，可在规定(dìng)的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二(èr)手(shǒu)房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北(běi)京(jīng)2015年取消了房(fáng)地产中介(jiè)服(fú)务等57个(gè)政府定价，房地产经(jīng)纪服(fú)务收费多少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费用过程中(zhōng)，相关监管部门当前并(bìng)未明确具(jù)体的(de)中介费率，中介(jiè)机构仅需(xū)在服务过(guò)程中对收(shōu)费标(biāo)准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取过程中，会结合房屋价(jià)值及工资标准，综合(hé)计算出合适的中(zhōng)介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标(biāo)价问题，两部(bù)门在此次意(yì)见中提(tí)及，房地产经(jīng)纪机构(gòu)应(yīng)当在经营(yíng)门店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混(hùn)合(hé)标价(jià)和捆(kǔn)绑收费。房(fáng)地产经纪机构提供的基本服(fú)务和延(yán)伸服(fú)务，应(yīng)当(dāng)分别(bié)明(míng)确服务项目和收费标准。房(fáng)地(dì)产经纪机构收费(fèi)前应当向交易(yì)当事人出具收费清单，列明收费标(biāo)准、收费(fèi)金额，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明(míng)显高于市场(chǎng)平(píng)均水(shuǐ)平的房(fáng)地产经纪(jì)机构，住房和城乡建设部门(mén)将(jiāng)会(huì)同市场(chǎng)监(jiān)管等(děng)部(bù)门采取约谈等综合措施进行重(zhòng)点监(jiān)管。市场监管部(bù)门(mén)会同有关部门(mén)依法(fǎ)查处不按规(guī)定明(míng)码(mǎ)标价、操纵(zòng)经纪服务收费等违反价格和反(fǎn)垄断(duàn)法律法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相(xiāng)关违(wéi)法违规信息，市(shì)场(chǎng)监管部门要依(yī)法依规纳入国家企业信用信息(xī)公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔(shū)伦称，住(zhù)建(jiàn)部发文鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原(yuán)则(zé)实行分档(dàng)定价，合理(lǐ)降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用，主要还是规范行业(yè)，打击收(shōu)费过高的经纪机构(gòu)，但对市场影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深(shēn)圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收(shōu)费(fèi)就不(bù)同，各家收费普(pǔ)遍在(zài)合(hé)理范围内，加(jiā)上经纪服务费用对市场的影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大伟指出(chū)，由于(yú)当前两(liǎng)部门提出(chū)的意(yì)见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领(lǐng)性文件(jiàn)而非规(guī)定，未来如(rú)何具体认定其(qí)中的细则，还需要看各城市(shì)落地执(zhí)行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪服(fú)务领域(yù)的调整改善、规范(fàn)化，有(yǒu)利(lì)于行业健康发展。同(tóng)时(shí)，由(yóu)于(yú)二手房(fáng)很多(duō)房源在产权(quán)方面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产权抵(dǐ)押(yā)、不同(tóng)税费等都可能(néng)对交易产生影响，这对房地产经纪(jì)服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监(jiān)陆(lù)骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二手房买卖过(guò)程(chéng)中，原(yuán)本应(yīng)该由上(shàng)下家各支付一半的中介费，但在一些热点(diǎn)城市的二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易过程中，往往会(huì)有这(zhè)样的情形，因(yīn)部分购(gòu)房者处于弱势地(dì)位，从(cóng)而会出(chū)现中介费及税费均由购(gòu)房(fáng)者来承(chéng)担。即使一些房东愿意承担中介费，这部(bù)分(fēn)费用也可能(néng)通过转嫁的(de)方(fāng)式，在房价中(zhōng)有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给(gěi)下(xià)家，市场这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些(xiē)房产中介公司(sī)将其视(shì)为向购房者单边收费的行为。部分(fēn)中介公司馈赠的意思可能(néng)会利用(yòng)其(qí)支配地位(wèi)，在(zài)原(yuán)先经纪服务(wù)收费的基础(chǔ)上，再次(cì)向房东(dōng)收取费(fèi)用，而这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给(gěi)购房(fáng)者，这实际上(shàng)相当于变相推高了房(fáng)价。两(liǎng)部(bù)门提出严禁操纵经纪(jì)服务(wù)收费，不仅有利于提高(gāo)交易中操作的(de)透(tòu)明度，也(yě)有(yǒu)利于房价的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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