导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入(rù)大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房(fáng)地(dì)产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低景气，有关(guān)中国地产是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存(cún)量住宅真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查(chá)数(shù)据显示城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建(jiàn)部披露的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如(rú)商(shāng)业(yè)办公楼、学(xué)校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居(jū)民人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国(guó)家还(hái)有很大差距(jù)。人均住宅间数大于(yú)1同样(yàng)不意(yì)味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根(gēn)据(jù)商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和(hé)城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意味着(zhe)户(hù)户有(yǒu)房，然而事实(shí)上中国住宅(zhái)市场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户(hù)均一套房无法满足流动人口(kǒu)的(de)租赁和(hé)置业需求。全(quán)国总人口的近(jìn)三成(chéng)都是流动人口，流动人口会(huì)选择在大城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生(shēng)了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延(yán)续(xù)，带来新户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入(rù)，人口净(jìng)迁(qiān)入城市的(de)新增住宅需求有(yǒu)望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十(sh美人刑是什么，古代刑法美人计是什么意思í)年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，大分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将体现(xiàn)在不同能级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到(dào)底是(shì)供给过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答当前的(de)房子是否真的过剩了？据(jù)此判断(duàn)未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观(guān)察(chá)中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾害综合(hé)风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会(huì)上，负责(zé)人对(duì)外(wài)披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设行业获(huò)取了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还(hái)包括(kuò)了(le)大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出(chū)城镇居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以(yǐ)家庭为(wèi)单(dān)位购(gòu)买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套(tào)设(shè)施齐全的(de)住宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的(de)测算(suàn)思(sī)路、数据和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分两大类，一类(lèi)是(shì)商品住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数(shù)据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住宅相(xiāng)关数据(jù)有两处可以直接公布，一(yī)是每年商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中国居(jū)民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城(chéng)镇居(jū)民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到(dào)当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居民住美人刑是什么，古代刑法美人计是什么意思(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套(tào)数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数/住(zhù)宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目(mù)前缺乏(fá)一个准确统计。我们(men)利用既有(yǒu)统计数(shù)据，大致测算(suàn)得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地(dì)产销(xiāo)售以期房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房(fáng)占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计(jì)算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装修(xiū)的(de)时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套数(shù)除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买(mǎi)二(èr)手房加总，得(dé)到(dào)商品住(zhù)宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为(wèi)过去(qù)十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至意(yì)味(wèi)着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民(mín)换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来(lái)看，美(měi)国(guó)、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住(zhù)宅(zhái)套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应求，造成房(fáng)价(jià)或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流(liú)动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作(zuò)的流(liú)动人(rén)口在(zài)老家拥(yōng)有住宅(zhái)比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工(gōng)资(zī)吸(xī)引(yǐn)打工(gōng)人(rén)，但高房价迫(pò)使打工人(rén)回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购买一(yī)套(tào)房。所以(yǐ)说(shuō)户均(jūn)一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大(dà)流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了(le)很大(dà)的不便和安全隐患，并(bìng)且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的(de)老旧小区很难(nán)满(mǎn)足(zú)现(xiàn)代生活需(xū)求，在未来大都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普数据(jù)测(cè)算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民(mín)带房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均(jūn)水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的(de)住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于(yú)15平方米的家庭界(jiè)定(dìng)为(wèi)住宅存(cún)在困难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公(gōng)摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算(suàn)得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和动态(tài)趋势演绎，决(jué)定了中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套住宅现(xiàn)实(shí)之(zhī)下，中国未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户(hù)数增多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数会因户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发展带(dài)来(lái)的新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化(huà)日益明显，资源和生(shēng)产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城(chéng)市流(liú)入，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建房家(jiā)庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万(wàn)户(hù)，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在(zài)新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济(jì)适(shì)用(yòng)房和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量(liàng)低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没(méi)有(yǒu)或少有(yǒu)物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经(jīng)济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济水平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是(shì)中国(guó)地(dì)产黄金(jīn)发(fā)展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，供(gōng)需出(chū)现错配，这(zhè)是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住(zhù)宅质量(liàng)的(de)供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这(zhè)种分(fēn)化不单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房(fáng)之间的(de)差异(yì)也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数据调查的是(shì)人(rén)，并不是针(zhēn)对(duì)住(zhù)宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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