近两(liǎng)年火爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该类产品长期(qī)投资价(jià)值，通(tō方阵是什么意思ng)过观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再(zài)产(chǎn)生现金收益，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权分红(hóng)目前(qián)已包含了利润分配和本金的(de)归还，在选择投资(zī)标(biāo)的时(shí)应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来(lái)看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可供分配金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例(lì)在(zài)96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人对(duì)此表示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收(shōu)益(yì)来源(yuán)为持有期(qī)分红收益，以及基金份额交易价格的(de)变化(huà)。基金份额二(èr)级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的(de)综合影(yǐng)响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基(jī)础设施(shī)资产的(de)经(jīng)营现金流，投资人通过基(jī)金(jīn)募(mù)集材料和(hé)信(xìn)息(xī)披露文件，结(jié)合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有(yǒu)人实际获得(dé)的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集基础设施(shī)证券投资基(jī)金(jīn)指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式(shì)分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的(de)分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类(lèi)产品(pǐn)的(de)“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分(fēn)红类似(shì)于债券派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来(lái)分红水平(píng)的预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经济的(de)影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程度(dù)上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素(sù)的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市(shì)场价格的(de)主要因素(sù)之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有(yǒu)利于(yú)吸(xī)引投资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的(de)过程；另一(yī)方(fāng)面，基础(chǔ)设(shè)施项目的经(jīng)营业(yè)绩(jì)相对(duì)经济活力的(de)改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对(duì)基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调(diào)减(jiǎn)金额根据(jù)单位基金(jīn)份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操(cāo)作是对(duì)分(fēn)红(hóng)前(qián)后(hòu)基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人(rén)在基金分红前后均可以获得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期(qī)投资(zī)的信心，同时需结(jié)合持有产品(pǐn)的特性，关注二级(jí)市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基(jī)金(jīn)相关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分红包(bāo)括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位(wèi)业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前(qián)提是(shì)本金(jīn)之上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的(de)“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准确(què)，分(fēn)派的(de)是本金与增值两个部分，两个(gè)部分之间的(de)比例是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很(hěn)大，大(dà)多(duō)数(shù)普通投(tóu)资(zī)者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该(gāi)类(lèi)投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持(chí)有产权类产品的收(shōu)益主要(yào)包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自(zì)项目每年的现金(jīn)分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，两者的比率也(yě)是变动(dòng)的，对(duì)特许经营权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者(zhě)在(zài)选择投资(zī)标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细分(fēn)来(lái)看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特(tè)许经(jīng)营权类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和(hé)分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也(yě)认(rèn)为，与(yǔ)产权类(lèi)项目(mù)相比，特(tè)许经营(yíng)项目在(zài)经营权到期(qī)后不再(zài)能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特(tè)许经营(yíng)项目(mù)，通常具备更高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人提醒(xǐng)投资(zī)者(zhě)注意，特(tè)许经营权(quán)项目的(de)分派金额包含了投(tóu)资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投(tóu)资特(tè)许经营权(quán)REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权(quán)类项目的土地(dì)或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加(jiā)上到(dào)期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似永续经营(yíng)的(de)假设反映(yìng)在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示(shì)，在(zài)产品分红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资(zī)产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一(yī)是年(nián)报中(zhōng)披(pī)露的经营(yíng)活动现金流，二是可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的(de)现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活动产生(shēng)；可供分(fēn)配的现金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产(chǎn)可(kě)以更多关(guān)注内部收益率的高(gāo)低，对(duì)产权类的(de)资产更(gèng)多关注分派(pài)率(lǜ)高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资(zī)回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多(duō)重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由于分(fēn)红交易带来(lái)的短期博(bó)弈机会仍(réng)在(zài)，叠(dié)加此前市(shì)场接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”方阵是什么意思中金基金上述负(fù)责人(rén)也(yě)称。

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