文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住房和城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出“有条(tiáo)件的可以进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购房者的不(bù)公平(píng)。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产从(cóng)大开发时代步入(rù)高质(zhì)量(liàng)发展阶(jiē)段的必然(rán)趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然(rán)二次房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济规(guī)律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过(guò)这(zhè)道(dào)关，解(jiě)好(hǎo)这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。康师傅是哪国的牌子？取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住(zhù)不(bù)炒精(jīng)神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度(dù)？预售(shòu)制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品(pǐn)房预(yù)售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商(shāng)品房预售制度(dù)。其实，当前(qián)世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格(gé)的(de)监(jiān)管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后(hòu)才(cái)可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度(dù)在完全交房前进行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需(xū)要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措(cuò)施(shī)作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措(cuò)施，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)，所以(yǐ)不如借机取消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入(rù)存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)和房(fáng)地产长效机制。这是个(gè)技(jì)术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能(néng)化解这个难题(tí)，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营(yíng)销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的(de)本质是(shì)向善(shàn)，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天大(dà)的(de)事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施(shī)现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治(zhì)久安、行业企业(yè)健(jiàn)康发(fā)展的重大措(cuò)施(shī)。在当前的(de)情况下(xià)，取消预售制(zhì)要结合稳(wěn)楼市(shì)、房(fáng)地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务院发展研究(jiū)中心参(cān)与财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考后来形成的(de)专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未(wèi)推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求(qiú)是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数居民的(de)储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的(de)方(fāng)式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期长等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式一经(jīng)推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模(mó)式(shì)引入房地(dì)产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运(yùn)业务的(de)经验，对(duì)于(yú)商品流(liú)通、资金(jīn)周转有着独到(dào)的见(jiàn)解，在(zài)努力寻(xún)求方法(fǎ)加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当时(shí)其在(zài)购下(xià)九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金，采用类似租金(jīn)的(de)分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购(gòu)房(fáng)的资金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商(shāng)的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当时中国(guó)香港房地(dì)产市场的一大(dà)特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼(lóu)市几十年(nián)繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部(bù)门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花(huā)制(zhì)度的监(jiān)管，即(jí)要(yào)求开发商在预售前，确保地(dì)价(jià)款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还要(yào)证明(míng)自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为(wèi)了防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在(zài)银行(xíng)开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内地面临住房需求(qiú)大和供给(gěi)量(liàng)短缺问(wèn)题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化的进程(chéng)大于(yú)城市化(huà)进程，唯有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住(zhù)房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制度不再适用于当时的(de)国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会(huì)缺(quē)少大(dà)型(xíng)房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供应(yīng)量小的困境(jìng)，此时(shí)引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地(dì)房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步引进(jìn)中国香港预(yù)售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台(tái)多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革(gé)，加快住房建设的(de)通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住(zhù)房无偿实物(wù)分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新(xīn)体制，从计划经济下的(de)福利(lì)分房转向(xiàng)市(shì)场经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场采(cǎi)用(yòng)预(yù)售制，允许开(kāi)发商卖(mài)期房，解决了(le)房(fáng)企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时(shí)间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一(yī)个项目的开发，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住(zhù)房供(gōng)应速(sù)度(dù)加快。自此中国(guó)内地(dì)开始房(fáng)改货币化，中国人民银行(xíng)等多(duō)方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策(cè)，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用推动了房地(dì)产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合(hé)中国内(nèi)地的商品房预售(shòu)制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房企资金压(yā)力(lì)，加(jiā)快城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业将正在建设(shè)中的房(fáng)屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可(kě)能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开(kāi)启了(le)高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市(shì)场(chǎng)商品房供应(yīng)，推(tuī)动了(le)城(chéng)镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售制在(zài)过(guò)去20多年(nián)对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的资(zī)金需求，也提高了居民(mín)居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步(bù)，数十年时间(jiān)走完(wán)发达国(guó)家几百年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中国内(nèi)地房地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速(sù)发展，房地产企业从无(wú)到(dào)有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经(jīng)济(jì)高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及(jí)其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资(zī)占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融资存量(liàng)占社融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值(zhí)占股(gǔ)债房市(shì)值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市(shì)值(zhí)的比例较高，主要(yào)是因为(wèi)住房市值高，以及中国资(zī)本(běn)市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部(bù)分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付的(de)风(fēng)险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚(shèn)至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同(tóng)、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的(de)合同(tóng)关系(xì)，如果开发(fā)商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只能根据(jù)购房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿(cháng)还(hái)，因此(cǐ)购(gòu)房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信用和(hé)购房者对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银行(xíng)作(zuò)为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或(huò)经营不善，出(chū)现资金链断裂等一(yī)系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房企通(tōng)过与购(gòu)房者签(qiān)订的预售(shòu)合同(tóng)和(hé)按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风(fēng)险完全由(yóu)银行(xíng)承(chéng)担，银行将面临(lín)较大的(de)坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的预售监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的(de)工程建设，商品房(fáng)预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但多(duō)年以来全国并没有(yǒu)统一的(de)预售(shòu)资(zī)金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积或(huò)者项目(mù)工程总额报(bào)价(jià)计(jì)算(suàn)重点资金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去(qù)房(fáng)地产(chǎn)大(dà)开发(fā)时代(dài)的高周转背景下，抽(chōu)调预(yù)售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些(xiē)方式套取的资金，在房(fáng)企各(gè)地(dì)项目间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种资金循(xún)环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了(le)购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预付(fù)资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支(zhī)付(fù)的(de)预(yù)付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按工程进度分期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发(fā)放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后(hòu)发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障有两种(zhǒng)方(fāng)式(shì)，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提(tí)供一定的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付(fù)，其余房款交付后按揭(jiē)还(hái)款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低(dī)于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据，2021年(nián)美国平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者(zhě)的定金(jīn)及首(shǒu)付(fù)款由第三(sān)方(fāng)公(gōng)证行或产(chǎn)权(quán)保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银(yín)行(xíng)根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金直(zhí)接损害(hài)银行利(lì)益，银行有充分动(dòng)机监管开发(fā)商施工进度。开发(fā)商(shāng)在(zài)房屋(wū)交付时需取得由政(zhèng)府相关部(bù)门经审查后发放(fàng)的(de)验收凭证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向银行得到(dào)购房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进度支付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开(kāi)发商在项目(mù)获批后(hòu)即(jí)可预(yù)售房(fáng)屋(wū)。签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合同(tóng)前，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的(de)定金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不(bù)能购(gòu)买(mǎi)，定(dìng)金按(àn)照(zhào)德国法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付公证费和(hé)土地交(jiāo)易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在(zài)购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有(yǒu)规(guī)定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按(àn)工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付(fù)节点、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般来(lái)说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付比康师傅是哪国的牌子？例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固(gù)定利(lì)率，银行按(àn)施(shī)工节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予购房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司(sī)针对(duì)期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是(shì)当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商赔(péi)偿或(huò)修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容(róng)确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低，一般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定房屋(wū)必(bì)须经过房产公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付(fù)后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国(guó)期房预(yù)售资金监管极为严格，资(zī)金也由律师监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进度、支(zhī)付相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账户(hù)前经(jīng)过(guò)两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完(wán)成“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房(fáng)款的(de)20％，开发商违(wéi)约(yuē)需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据(jù)日本(běn)《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必(bì)须完(wán)成(chéng)定金保全(quán)措施才可预售(shòu)。什么是(shì)定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机(jī)构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合(hé)同，设置(zhì)购房者定金的保证(zhèng)或(huò)保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外(wài)，其他预先(xiān)支付的(de)购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向金融机(jī)构或保证(zhèng)机构或(huò)保险公司(sī)兑付，同时，开发(fā)商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前(qián)只需支付最多不(bù)超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度(dù)支付，所有资金进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权(quán)合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡(pō)期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做(zuò)了统一(yī)详细(xì)规(guī)定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为(wèi)合(hé)同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完(wán)工等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的(de)增加(jiā)而增加，未放款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资康师傅是哪国的牌子？金监管方面，购(gòu)房者的(de)订金与(yǔ)付款会存入银行专(zhuān)门的项目(mù)资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须(xū)与(yǔ)房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋保修期(qī)，此(cǐ)后(hòu)购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房(fáng)地产(chǎn)到了(le)政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对刚需和(hé)改善型需求(qiú)的(de)支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复(fù)工保民(mín)生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对(duì)还在(zài)正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行(xíng)业(yè)，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性(xìng)复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节，建立按(àn)工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入独(dú)立于开(kāi)发(fā)商、银行(xíng)的第(dì)三方资(zī)金监管机构，或由政(zhèng)府相关(guān)部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对(duì)房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在保修(xiū)期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消(xiāo)商品房预售制是(shì)大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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