万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次(cì)受(shòu)到舆(yú)论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集(jí)团成(chéng)了共同(tóng)债务(wù)人被(bèi)中国(guó)信达追(zhuī)债，中(zhōng)国(guó)信达为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这些(xiē)房子早已售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫(hè)集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些业主(zhǔ)的(de)维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么(me)优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于(yú)海淀核心(xīn)区位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)不良债山衔落日浸寒漪中的衔字是什么意思，衔的意思权转(zhuǎn)让(ràng)项目(mù)”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项(xiàng)目(mù)的(de)处置主体是中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称中国(guó)信达(dá)北分），处(chù)置的(de)是对北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司（下(xià)称(chēng)赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务(wù)人。目(mù)前(qián)，该项目已有1万次(cì)围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上(shàng)看(kàn)，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报(bào)道属实，说(shuō)明这些房子实(shí)际上都是卖出(chū)去了的(de)，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖(mài)页面上又注明这75套(tào)房子是(shì)“未出售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明(míng)这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金解抵押(yā)，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院的业主(zhǔ)基(jī)本(běn)都是(shì)北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产(chǎn)自媒(méi)体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)中(zhōng)，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已(yǐ)经(jīng)支付价(jià)款并实际占有，那(nà)么，中国信(xìn)达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的(de)，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国信(xìn)达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支(zhī)付(fù)价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的(de)，如(rú)果(guǒ)业(yè)主(zhǔ)没有(yǒu)过(guò)错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可(kě)以(yǐ)向法院提(tí)出执行异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同(tóng)时可以联合(hé)起诉开发商，要(yào)求退还购房(fáng)款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房消费者权利保护问题的(de)批复(fù)》，以司法解释的方式(shì)明确了(le)购房人的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以(yǐ)居(jū)住(zhù)为目的购(gòu)买房(fáng)屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交付请求(qiú)权优先(xiān)于建(jiàn)设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以(yǐ)支持。只支(zhī)付(fù)了部(bù)分价款的商品房消费者(zhě)，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论终结(jié)前已(yǐ)实际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果(guǒ)这75套房子均(jūn)为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么(me)这笔不良债权(quán)，实(shí)际上(shàng)是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能(néng)不仅不(bù)能卖出(chū)去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔(péi)了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申请不(bù)良债权(quán)转让，可(kě)以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中国(guó)信达已(yǐ)经成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华(huá)恒瑞的(de)股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有(yǒu)限(xiàn)责任公(gōng)司(sī)成(chéng)为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商(shāng)，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规(guī)模，也没(méi)有很高的(de)国民知(zhī)名度，但(dàn)却在北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈留(liú)下一个(gè)个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的(de)第一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的(de)天价(jià)，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳书(shū)院，更(gèng)是(shì)被誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神(shén)秘高(gāo)端的(de)姿态(tài)杀入市场，无论是(shì)一块块从(cóng)荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年(nián)银杏(xìng)树，还是每平米20万元(yuán)的价格(gé)，都令(lìng)业(yè)内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手是当时有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不少知(zhī)名人士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台七号(hào)院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等知名商(shāng)业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅(zhái)开发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书确定义务，中赫集(jí)团(tuán)正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实(shí)是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之(zhī)路(lù)并不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从(cóng)中信(xìn)集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部山衔落日浸寒漪中的衔字是什么意思，衔的意思股权。如果北京国安(ān)的估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中(zhō山衔落日浸寒漪中的衔字是什么意思，衔的意思ng)赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团及其实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其手中的中赫(hè)集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国(guó)际(jì)信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没(méi)有(yǒu)得到改善，中赫集团也(yě)被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权(quán)交易所(suǒ)官网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球俱乐(lè)部实现营业(yè)收(shōu)入(rù)1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押(yā)手中的(de)中赫(hè)集团(tuán)股份，但国安和中赫(hè)的(de)经营(yíng)状况却(què)持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安(ān)也3次与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书(shū)确定义(yì)务，上(shàng)述被执行人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目前(qián)幸免(miǎn)于(yú)难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿(yì)的北(běi)京国安(ān)，又如何(hé)能独善其身？

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