饱(bǎo)受争议的二手房交易(yì)中(zhōng)介费(fèi)问题，正逐渐(jiàn)得(dé)到(dào)监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布(bù)了关(guān)于(yú)规范房地产经纪服务的意(yì)见。意见(jiàn)提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪(jì)机(jī)构存在利用房源客源优势收(shōu)取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交易当(dāng)事人负(fù)担(dān)、侵害其(qí)合(hé)法(fǎ)权益。

　　基于(yú)上述背景(jǐng)，两部(bù)门从加强从业主体管理、明确经纪服务(wù)内(nèi)容、合理确定经纪服务收费、严(yán)格实行(xíng)明码标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原(yuán)地产首(shǒu)席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房(fáng)交易占(zhàn)比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二手房占市场(chǎng)成交比(bǐ)例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介(jiè)居间(jiān)成(chéng)交(ji俄罗斯女人能接受多少公分长度，俄罗斯人的尺寸是多少厘米āo)，房地(dì)产(chǎn)调控重(zhò俄罗斯女人能接受多少公分长度，俄罗斯人的尺寸是多少厘米ng)心逐(zhú)渐从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究中(zhōng)心(xīn)首席研究员李宇(yǔ)嘉表示(shì)，买(mǎi)房对居民来(lái)说属于金额不低的大宗交易，由于(yú)二(èr)手房交(jiāo)易成(chéng)本(běn)较高、交易周期(qī)较长，具有非常强的(de)专业性，居民往往通过中介来(lái)完成(chéng)。但很多(duō)中介利用(yòng)信息(xī)不对称等问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等(děng)，对居民造成额外的(de)负担，而(ér)且这些(xiē)服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中存在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出(chū)，对(duì)包括经(jīng)纪服(fú)务在内的相关市场交易行为及(jí)其主体进(jìn)行规范和秩序(xù)整顿，是(shì)房(fáng)地产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当下(xià)，推进这(zhè)项(xiàng)工(gōng)作的意义更大(dà)，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问(wèn)题成监管重点

　　二(èr)手(shǒu)房市(shì)场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一(yī)个话题，便是(shì)房地产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主要监管的重点，将是对(duì)房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费及中介交(jiāo)易进行规范(fàn)。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市，二手房屋交易过程中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费。以(yǐ)北京某(mǒu)房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套(tào)1000万元的(de)房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费上(shàng)，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪机构(gòu)要合理降(jiàng)低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓励按(àn)照成交(jiāo)价(jià)格(gé)越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实行(xíng)分档定(dìng)价。引导(dǎo)由交(jiāo)易双方共同承(chéng)担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目(mù)前房地产经纪服务收费标准的最早依据(jù)是1995年国(guó)家计(jì)委建设部(bù)下发的《关于房地产中介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其(qí)中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收(shōu)费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执行的(de)2014年(nián)更新后的收费标准，即根(gēn)据(jù)这样的(de)规定(dìng)：“少数(shù)特别复杂的住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服务，经交易各(gè)方协商同(tóng)意，可在规定的收费(fèi)标准(zhǔn)基(jī)础(chǔ)上(shàng)适(shì)当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权(quán)”的(de)精神，北京2015年取消了房地(dì)产(chǎn)中介服务等(děng)57个政府(fǔ)定价，房地产经纪(jì)服务收(shōu)费多(duō)少由(yóu)各(gè)中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费用过程中，相关(guān)监(jiān)管部(bù)门当前(qián)并未(wèi)明确(què)具体的中介费率，中介(jiè)机(jī)构仅需在(zài)服务(wù)过(guò)程中对收费标准进行(xíng)明码标价即(jí)可(kě)。而房地产经纪(jì)服务机构(gòu)在具体(tǐ)收取过程中，会(huì)结(jié)合房(fáng)屋(wū)价(jià)值及工资标(biāo)准，综(zōng)合计算出合适的(de)中介费率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在此次意见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构应当在经营门店、网站、客户(hù)端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服务内容和(hé)收费标准，不得(dé)混合标价和捆绑(bǎng)收费(fèi)。房地产经纪(jì)机构(gòu)提供的基本服务和延伸(shēn)服务，应当分别明确服(fú)务项目和收费(fèi)标准。房地产经纪机构收(shōu)费前(qián)应当(dāng)向交易当事人出具收费清单，列明收费(fèi)标准、收费(fèi)金额，由当事人签字(zì)确认。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价(jià)格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实行(xíng)分档定价，是否意味着(zhe)，未来(lái)豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建部发(fā)文鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分(fēn)档定价(jià)，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪(jì)服(fú)务(wù)费用，主要(yào)还是规范行(xíng)业，打击收费(fèi)过高的(de)经纪机构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费(fèi)就(jiù)不同，各(gè)家收费普遍(biàn)在合理范围(wéi)内，加上经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)用对市(shì)场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由(yóu)于(yú)当前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领(lǐng)性(xìng)文(wén)件而非规定，未来(lái)如(rú)何具体认定其中(zhōng)的(de)细则，还需(xū)要(yào)看各城市落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪服(fú)务(wù)领域的调整改善(shàn)、规范化(huà)，有(yǒu)利于行业健康发(fā)展。同(tóng)时，由于(yú)二手房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如(rú)产权(quán)抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务行业(yè)的专业(yè)性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院(yuàn)研究(jiū)总(zǒng)监陆骑(qí)麟指(zhǐ)出，在二(èr)手房买卖过程(chéng)中，原本应该由(yóu)上(shàng)下家各支付(fù)一半的中介(jiè)费(fèi)，但在一些热点城市的二手房交易过程(chéng)中，往往会有这样(yàng)的情形(xíng)，因部分购房者处于弱势地位(wèi)，从(cóng)而会出现中介费(fèi)及税费(fèi)均由购房者来承(chéng)担(dān)。即(jí)使一些(xiē)房东愿(yuàn)意(yì)承担中(zhōng)介费，这部分(fēn)费(fèi)用也(yě)可能通(tōng)过(guò)转嫁的(de)方(fāng)式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介(jiè)公司将其视为向(xiàng)购房者单(dān)边收(shōu)费的行为。部分中介公司可能会利用其(qí)支配(pèi)地(dì)位，在(zài)原先经纪服(fú)务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分费(fèi)用，房东往往(wǎng)会将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房者，这实际(jì)上相当于(yú)变相推(tuī)高了房价(jià)。两部(bù)门(mén)提出严禁(jìn)操纵经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费，不(bù)仅有(yǒu)利(lì)于提高交易(yì)中(zhōng)操作的透(tòu)明度(dù)，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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