近两年火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现(xiàn)出(chū)该类产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目(mù)在经(jīng)营(yíng)权到期后不再产生现(xiàn)金收益(yì)，特(tè)许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金(jīn)额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝(ju我花开后百花杀的寓意好吗，待到秋来九月八 我花开后百花杀的寓意é)大部(bù)分分(fēn)配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基(jī)金份(fèn)额二级市场价(jià)格(gé)受到(dào)公(gōng)募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)及(jí)市场(chǎng)因(yīn)素的综合影响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红(hóng)预期则更(gèng)有规(guī)律(lǜ)可(kě)循。公(gōng)募REITs的(de)分红主(zhǔ)要(yào)来(lái)自(zì)基础(chǔ)设(shè)施资产的经营现金(jīn)流(liú)，投资人(rén)通过基(jī)金募集材料(liào)和信息披露文件，结(jié)合行(xíng)业及市(shì)场情(qíng)况，可以分析基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资(zī)决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市(shì)场价(jià)格变化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基(jī)金份额(é)持有人实(shí)际获得的现(xiàn)金(jīn)收益，对(duì)于(yú)长期投资(zī)者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设(shè)施证(zhèng)券投(tóu)资(zī)基金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规要求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配(pèi)金额以现金形(xíng)式(shì)分配给投资(zī)者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也(yě)认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要(yào)求，分红类似于(yú)债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报(bào)，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者的(de)角度来看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强(qiáng)的(de)配置(zhì)价值。另一(yī)方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机(jī)构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对(duì)于投资(zī)债券(quàn)相对高(gāo)的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势(shì)的关(guān)键因素(sù)之一(yī)。

　　从(cóng)近期公(gōng)募(mù)REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现(xiàn)看(kàn)，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收(s我花开后百花杀的寓意好吗，待到秋来九月八 我花开后百花杀的寓意hōu)于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受宏观经济的(de)影响，可(kě)分配(pèi)金(jīn)额(é)完成率不达(dá)预期，一(yī)定(dìng)程度上(shàng)影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动受多(duō)重因素(sù)的影响，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二级市场价格(gé)的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳定的分红(hóng)有利于(yú)吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈(chéng)现(xiàn)向股(gǔ)票(piào)和债券回归(guī)的过(guò)程；另一方面，基础设(shè)施项目的(de)经营业绩相对(duì)经济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除(chú)权日(rì)，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处(chù)理(lǐ)，调减金额根据单位基金(jīn)份(fèn)额的分红(hóng)金(jīn)额进(jìn)行计算。除权(quán)操(cāo)作是对分红前(qián)后(hòu)基(jī)金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红(hóng)前后均可以获得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者(zhě)长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的(de)影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提(tí)醒，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)前提是(shì)本(běn)金之上的增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的(de)“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准确(què)，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部(bù)分，两个部分(fēn)之间的比例(lì)是变动的(de)，与现有公募基金分(fēn)红差异很(hěn)大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期(qī)后基金价值面临极大(dà)不确定(dìng)性，这是该类投资(zī)者(zhě)应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类(lèi)产(chǎn)品的收益主要(yào)包括每年(nián)的现金分红及资产(chǎn)增值的收益(yì)，而持有特许经(jīng)营类(lèi)产品的收益主要来自(zì)项(xiàng)目每(měi)年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的(de)分红包(bāo)括了利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和(hé)本金的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对(duì)特许经营(yíng)权(quán)类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资收益(yì)。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性(xìng)不同(tóng)而形成区(qū)别。特许经(jīng)营权类(lèi)的(de)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。普(pǔ)通投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产属性，对所选择(zé)产(chǎn)品的二级市场价格和(hé)分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责(zé)人也认为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特(tè)许经(jīng)营项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特(tè)点，剩余经营期限(xiàn)较短的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备更高(gāo)的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相对较(jiào)低，也(yě)有足够(gòu)年限(xiàn)收回(huí)本(běn)金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许经营(yíng)权项目(mù)的分派金(jīn)额(é)包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份(fèn)额单价(jià)随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续(xù)经营的(de)假设反映(yìng)在(zài)基础(chǔ)资产的(de)估(gū)值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资(zī)者可(kě)以观(guān)测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流(liú)量是(shì)指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本(běn)身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目(mù)进行调(diào)整，加期初现金，最终得(dé)到的(de)账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权(quán)类的资产可以(yǐ)更多关注内(nèi)部收益率的高低(dī)，对(duì)产权(quán)类的资产(chǎn)更多关(guān)注分(fēn)派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资(zī)产的经(jīng)营净现金流，所以底层(céng)资产运(yùn)营情况直接(jiē)影(yǐng)响投(tóu)资回报，投(tóu)资者可综合(hé)考虑原始权益人(rén)综(zōng)合(hé)实力、运营管(我花开后百花杀的寓意好吗，待到秋来九月八 我花开后百花杀的寓意guǎn)理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素(sù)来选择投资(zī)标(biāo)的(de)。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议(yì)投资者关注(zhù)有基本(běn)面(miàn)支撑、填权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均会(huì)载明(míng)REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年的可供(gōng)分配金额预测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的(de)实际分(fēn)红金额与募集材料中披露(lù)预测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结(jié)合经济及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责(zé)人(rén)也(yě)称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 我花开后百花杀的寓意好吗，待到秋来九月八 我花开后百花杀的寓意