饱受争议的二手(shǒu)房(fáng)交易(yì)中介费问题(tí)，正逐(zhú)渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总(zǒng)局联合发(fā)布了关于规范房地产经(jīng)纪服务的意见。意见(jiàn)提(tí)及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构存在(zài)利用房源客源优(yōu)势(shì)收取过高费用、未明码(mǎ)标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交(jiāo)易(yì)当事人(rén)负担、侵害(hài)其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上述背(bèi)景(jǐng)，两部(bù)门从加(jiā)强(qiáng)从业主(zhǔ)体管理、明(míng)确经纪服(fú)务内容、合理确定经纪服(fú)务收费、严(yán)格实行(xíng)明码(mǎ)标价等十方面(miàn)，提出了(le)意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟(wěi)称(chēng)，随着(zhe)城市发展(zhǎn)，一二线(xiàn)城(chéng)市(shì)二手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二手房(fáng)占市场成交(jiāo)比例超(chāo)过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居(jū)间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过(guò)渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究中心首(shǒu)席(xí)研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说(shuō)属(shǔ)于金额不低的大(dà)宗交易，由于二(èr)手房交易成本较(jiào)高、交易周(zhōu)期较(jiào)长，具有(yǒu)非常强的专业(yè)性，居民(mín)往往(wǎng)通过中(zhōng)介来完成。但很多中介(jiè)利用信息不对称(chēng)等问题，将(jiāng)非(fēi)必(bì)要(yào)的(de)收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭(jiē)费(fèi)、担保费等，对居民造(zào)成额外(wài)的负担，而且这(zhè)些服务事(shì)项并未明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易(yì)过程(chéng)中存在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内(nèi)的相关(guān)市场交易行(xíng)为及其主体进行规范和秩序整顿，是(shì)房(fáng)地产(chǎn)市场管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义(yì)更大(dà)，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题成监(jiān)管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地产经纪(jì)服务(wù)行业(yè)关注最多的(de)一(yī)个话题，便是(shì)房地产经纪服务费的问(wèn)题(tí)。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未来相关(guān)部门(mén)主要监管的重(zhòng)点(diǎn)，将是对(duì)房地(dì)产经纪服务(wù)收费(fèi)及(jí)中介(jiè)交易进行(xíng)规(guī)范(fàn)。

　　在热点(diǎn)城市，二(èr)手房屋交易过程(chéng)中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔金(jīn)额不低(dī)的(de)蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一(yī)套(tào)1000万元的房(fáng)屋，中介费(fèi)约(yuē)为27万。

　　在(zài)合理确定经纪(jì)服务收费上，两部门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构要合理降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经(jīng)纪(jì)服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行(xíng)分档(dàng)定价(jià)。引导由交易双方(fāng)共(gòng)同(tóng)承(chéng)担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大(dà)伟(wěi)介(jiè)绍，目前房地(dì)产经(jīng)纪服务收费(fèi)标(biāo)准的最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于(yú)房地(dì)产中介服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六条(tiáo)规定(dìng)：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年(nián)更新(xīn)后的收费标准(zhǔn)，即根(gēn)据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经交易(yì)蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗各(gè)方协商同意，可在(zài)规(guī)定的收费(fèi)标准基础(chǔ)上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二(èr)手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本(běn)着“简政放权”的(de)精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等(děng)57个政(zhèng)府定(dìng)价，房地(dì)产经纪服务(wù)收费多少由各中介(jiè)机(jī)构自行决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机构在实际(jì)收取费用过(guò)程中(zhōng)，相关监管部(bù)门当(dāng)前(qián)并未(wèi)明确具体的(de)中介费率，中(zhōng)介机构仅需在服务过程中对收费标准进行明码标价即可(kě)。而房地产经纪服务机构在具体收取过程(chéng)中，会(huì)结合房屋价值及工资标准，综合计算出合(hé)适的中介(jiè)费率。”张大(dà)伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构应(yīng)当在经营门店(diàn)、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服务内(nèi)容和(hé)收费标准，不得(dé)混(hùn)合标价和(hé)捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构(gòu)提供(gōng)的基本服务和延伸服务，应当(dāng)分别明确服务(wù)项目和收(shōu)费标准。房地产(chǎn)经纪(jì)机构收费前应当向(xiàng)交易(yì)当事(shì)人出具(jù)收费清(qīng)单，列明收(shōu)费(fèi)标准、收(shōu)费金(jīn)额，由(yóu)当事人签字(zì)确认(rèn)。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构(gòu)，住房和城乡建设部(bù)门将会(huì)同(tóng)市场(chǎng)监管等部(bù)门采取约谈等综(zōng)合措施进行重(zhòng)点监管。市场监管部门(mén)会同有关部门(mén)依法查处(chù)不按(àn)规定明(míng)码标价、操(cāo)纵经纪服务收费(fèi)等(děng)违反价格和反垄断法律法规的行为(wèi)。对房(fáng)地产经(jīng)纪机构相关违法违(wéi)规信(xìn)息(xī)，市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)部门要依(yī)法依规纳(nà)入(rù)国家企业信用信息公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地(dì)产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建(jiàn)部发(fā)文鼓励(lì)按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实行分档定价，合(hé)理降低(dī)住房(fáng)买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费用，主要还是规范行业(yè)，打击收费过高(gāo)的经纪(jì)机构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本(běn)来收费就不同，各家收(shōu)费普遍在合理(lǐ)范(fàn)围内，加上经(jīng)纪服务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何(hé)具(jù)体认定其中(zhōng)的细则，还需要看各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前(qián)市场看(kàn)，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利(lì)于行业(yè)健康(kāng)发展。同时，由于(yú)二手房很多(duō)房源在产权(quán)方面(miàn)有瑕疵，如产(chǎn)权(quán)抵押、不同(tóng)税费(fèi)等都(dōu)可能对交易(yì)产生影响，这对房地产经纪服务(wù)行业的专(zhuān)业性提(tí)出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程(chéng)中(zhōng)，原本应该(gāi)由上下家(jiā)各支(zhī)付一半的中介费，但在一些热点城市(shì)的(de)二手(shǒu)房交易过(guò)程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因部分(fēn)购房者处于弱(ruò)势(shì)地位(wèi)，从而会出现(xiàn)中介(jiè)费及税费(fèi)均由购房者来承担。即使一些房东愿意(yì)承担中介(jiè)费，这部分费用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在(zài)房(fáng)价(jià)中有所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介费(fèi)转嫁给下家(jiā)，市(shì)场这种所(suǒ)谓‘约定俗(sú)成’的情况，一(yī)些房产中介公司将(jiāng)其(qí)视(shì)为向购房(fáng)者单边收费的行(xíng)为。部分中介公司可能会利用其支(zhī)配地位，在原先(xiān)经纪服务收费的基(jī)础上，再(zài)次向房东收取(qǔ)费用，而这部分费用，房(fáng)东往往会将(jiāng)其转再次转嫁给购(gòu)房者，这(zhè)实际上相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利于(yú)提(tí)高交易中操作的(de)透明度，也(yě)有利于房价的稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟称。

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