万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆(yú)论关(guān)注(zhù)，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被中国(guó)信(xìn)达追债，中国信达(dá)为(wèi)了收回钱款不得(dé)不(bù)将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套(tào)万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子(zi)早(zǎo)已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，那(nà)些真正斥巨(jù)资购(gòu)入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到(dào)这(zhè)些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他(tā)们的姿(zī)势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都(dōu)没(méi)想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名(míng)校环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信达在(zài)京东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目的处(chù)置主体是(shì)中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份有限公司(sī)北京(jīng)市分公司（下称中国(guó)信(xìn)达北分），处置的是对(duì)北京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是共同债务人。目前(qián)，该(gāi)项目(mù)已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际(jì)上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖出(chū)去(qù)了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态(tài)呢？只能说明(míng)这些房子根本没(méi)有网(wǎng)签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中赫集(jí)团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网(wǎng)签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的(de)高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名(míng)商(shāng)业(yè)大(dà)佬也是万(wàn)柳书院(yuàn)的业主。另据(jù)地产自媒(méi)体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实(shí)已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国(guó)信达转让这笔(bǐ)不良债权回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没(méi)准还是(shì)债主(zhǔ)中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定(dìng)，民(mín)事(shì)执行中，业(yè)主已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未办(bàn)理过户(hù)手续的(de)，如果业主没有(yǒu)过错，人(rén)民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封的可以向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查(chá)封，同时可以(yǐ)联合(hé)起诉开发商，要(yào)求退还(hái)购(gòu)房款或办理(lǐ)房产证，并承(chéng)担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院(yuàn)报公布《最(zuì)高人民(mín)法院关于(yú)商品房(fáng)消(xiāo)费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋(wū)并(bìng)已(yǐ)支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先(xiān)于建(jiàn)设工程(chéng)价款优先受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当(dāng)予以支持(chí)。只支付(fù)了部分价(jià)款的商(shāng)品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价款的(de)，可以适(shì)用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回(huí)本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵？拜拜肉好减吗，拜拜肉难减吗

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请(qǐng)不良(liáng)债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯(sù)到(dào)金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫置地等选择(zé)退出(chū)了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国(guó)信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规(guī)模，也没有很(hěn)高(gāo)的国民知(zhī)名度，但却在北京豪(háo)宅圈留(liú)下一(yī)个个传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院，作为中赫集团(tuán)进(jìn)入北京的(de)第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地块，成为北(běi)京当年(nián)的(de)“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院就以神(shén)秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷(hé)兰运回(huí)来的(de)灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年(nián)银杏树(shù)，还是(shì)每平米20万(wàn)元的(de)价格，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名(míng)的(de)融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大华府等(děng)，现(xiàn)如(rú)今，它远远(yuǎn)超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一(yī)套(tào)300平米的(de)法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书(shū)院虽(suī)然已(yǐ)经(jīng)推出(chū)了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如(rú)知名演员宋丹丹(拜拜肉好减吗，拜拜肉难减吗dān)，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中赫(hè)集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多次成(chéng)为被执(zhí)行(xíng)人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书(shū)确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦落到这个地步，其实(shí)是有迹可(kě)循的(de)。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾(céng)深挖(wā)出(chū)背后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人(rén)生(shēng)轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫(hè)集团(tuán)就(jiù)尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集(jí)团手中拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)全部股(gǔ)权。如(rú)果北京国安的(de)估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫(hè)集团股份质(zhì)押陆续(xù)质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共(gòng)有11条股权(quán)出质(zhì)记(jì)录。质(zhì)权人包(bāo)括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国(guó)安的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压(yā)力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还(hái)在(zài)持续质(zhì)押手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)，但(dàn)国安和中赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持(chí)续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被执(zhí)行人(rén)，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安(ān)也3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被(bèi)执行人(rén)成(chéng)为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能(néng)独善其身(shēn)？

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