“现(xiàn)在(zài)的房地产很难(nán)再出现像过去(qù)十年(nián)的(de)系统性行(xíng)情。”思(sī)睿集(jí)团合伙(huǒ)人、首席经济学家(jiā)洪(hóng)灏向《红周刊(kān)》表示，房地(dì)产行业分(fēn)化的(de)愈加明显(xiǎn)，让机(jī)构和投资者的关注(zhù)度从板块向单个标的转移。上海(hǎi)利檀(tán)投资董事长陈昊扬向《红周刊》指出(chū)，从行业来(lái)看，无论是(shì)业绩，还是估值，房地产(chǎn)都已经双(shuāng)杀到了(le)最底(dǐ)部，而且是反复(fù)地杀到了底部，再往下的空间已经不大(dà)了(le)。

　　三道红(hóng)线等指标

　　成挖掘个(gè)股阿尔法重(zhòng)要参考(kǎo)

　　那么如何寻找房地产个股的(de)阿尔(ěr)法呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在房地产赛(sài)道(dào)中(zhōng)进行选择，需(xū)要非(fēi)常(cháng)小(xiǎo)心，避免选了半(bàn)天，标的公司出(chū)现爆雷的情况。除此之外，洪灏指出，需要(yào)满足以下三个(gè)基(jī)准：有(yǒu)大(dà)的国(guó)资背(bèi)景的、杠杆率较低的、此前没(méi)有踩过红(hóng)线的。

　　他还表示(shì)，如(rú)果(guǒ)关注一下(xià)今年房(fáng)地(dì)产的开发(fā)资金来源，可以发现(xiàn)，其实(shí)银行的信贷(dài)倾向是不太(tài)愿意给(gěi)房(fáng)企(qǐ)贷款的(de)，房(fáng)企的(de)主要资金来源(yuán)来自新盘的销售。但今年新房(fáng)的销售情况(kuàng)相较一般。再(zài)关注一下，哪些房(fáng)企能从银行拿(ná)到钱，其实主要还是那些有国企(qǐ)背(bèi)景(jǐng)的(de)房企，民营(yíng)房企相对比较困(kùn)难，所(suǒ)以(yǐ)整个行业出现(xiàn)了一个(gè)很明显的分化，无(wú)论是在销售，还是融资等各(gè)个方面都非常明显。现在(zài)有国资(zī)背景的(de)房企在资(zī)本市场表现相(xiāng)对较好，但没有国(guó)资背景的民营房企(qǐ)股价大多(duō)表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)内，我们的逻辑(jí)是，“寻找最(zuì)后的赢家”。而(ér)具体到如(rú)何挖掘，我们会特别重视企业的(de)成(chéng)本优势，更具体一点，就是它(tā)的净借贷水平(píng)（净负债率）是不(bù)是行业内的(de)最(zuì)低水平；利润率(lǜ)是不是行业内最高的(de)；融资成本是否是行(xíng)业内最低的；建安成本是否(fǒu)也是业(yè)内最低的(de)；这些(xiē)都是我们看重的一家房企的综合(hé)成本。

　　需要(yào)注意(yì)的是，能够同(tóng)时满足上(shàng)述条件的房企(qǐ)并(bìng)不多。即便是在(zài)国央企(qǐ)中，仍有(yǒu)部分房企出(chū)现了“三道红线(xiàn)”的“踩线”情况，且有逐渐恶(è)化的趋(qū)势。以A股为例(lì)，《红周刊》根据Wind数据整理发现，截至(zhì)2022年末，天房发(fā)展、陆家嘴、格(gé)力地产、西藏城投、中(zhōng)交地产(chǎn)、中国武夷等(děng)国央(yāng)企“三道红(hóng)线”全(quán)踩。

　　除此之外，城建发展、京投发展、光明地产(chǎn)、云(yún)南城投、首开股份、珠江股份、城投控股等国央企房企也踩了“三道红线”中的两(liǎng)条。

　　2022年激进扩张房(fáng)企(qǐ)

　　需(xū)警(jǐng)惕其重蹈(dǎo)覆辙(zhé)

　　不难(nán)看出(chū)，即便是有着较稳健特色的(de)国央企房企，其财(cái)务指标(biāo)称得上完全健康的仍(réng)是少数。而(ér)更加值得(dé)注意的(de)是(shì)，在2022年，不少国企，甚至地方国企开(kāi)始大举扩张。而这无疑又进(jìn)一(yī)步考(kǎo)验着国央企的资金链情(qíng)况。

　　对房企而言，扩张速度的张弛有(yǒu)度尤为重要(yào)，节奏把(bǎ)握准确，有助于房企储(chǔ)备优质(zhì)“弹药”；但过于乐观(guān)的预(yù)判未(wèi)来市场(chǎng)，以及(jí)过(guò)于激进的(de)扩可怜天下父母心的全诗的意思，可怜天下父母心的意思张(zhāng)拿地节奏(zòu)也有可能让房企(qǐ)重蹈此(cǐ)前的(de)高杠杆覆(fù)辙(zhé)。

　　陈昊(hào)扬以(yǐ)其配置的一家(jiā)房企进行举例，它从(cóng)2018年开始到(dào)2021年(nián)，连续4年的净(jìng)借贷比(bǐ)例都维(wéi)持在(zài)33％左右，完(wán)全(quán)没有增加(jiā)杠杆比例。而到2022年(nián)，这家房企(qǐ)明(míng)显(xiǎn)感(gǎn)觉到机会(huì)来了，其(qí)开(kāi)始在一(yī)线城市进行大举拿(ná)地，净负(fù)债率也由此前的33％左右(yòu)水准提高到45％左右，涨(zhǎng)了接近三分之一。与(yǔ)此同(tóng)时，该房企(qǐ)新(xīn)购(gòu)入地(dì)块也实现(xiàn)了快速(sù)的开盘利用(yòng)率，预计(jì)今年会有更多的(de)楼盘入市。像这类企业就符合“最后的(de)赢(yíng)家”的特(tè)点。一(yī)方面，在于它本身储(chǔ)备了很多(duō)弹药，去年拿(ná)地超1000亿(yì)元(yuán)，且其中一半在一线城市，另外一半也主(zhǔ)要集中在强(qiáng)二(èr)线和(hé)二线城市；另一方面，它的扩张是有节(jié)制(zhì)地(dì)扩张。

　　陈昊扬(yáng)同样提醒(xǐng)道，与(yǔ)之相反，有些房企的扩张速度让人感觉又回到(dào)了2016年、2017年，或者(zhě)说(shuō)看到了2016年～2020年(nián)期间扩张(zhāng)的民营(yíng)企业的影子。虽(suī)然说，见到(dào)机(jī)会(huì)时(shí)要出手，但(dàn)出手(shǒu)的章法(fǎ)仍要小(xiǎo)心，如果负债率扩张得太(tài)快，但未来的两年市场没有(yǒu)想象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那(nà)么如何来衡量(liàng)一(yī)家房(fáng)企的扩张速度是否(fǒu)激进？陈昊扬向《红(hóng)周(zhōu)刊》表示(shì)，主要还(hái)是看(kàn)房企的净负债率(lǜ)水平，在我(wǒ)看来(lái)，这个比例如果超过60％，就(jiù)是扩张得(dé)过于快速了。

　　不难看出，这一标准要比“三(sān)道(dào)红线”对房企的净(jìng)负债率要(yào)求不(bù)得(dé)高于100％要更加严(yán)格。陈可怜天下父母心的全诗的意思，可怜天下父母心的意思昊扬解释，当前房地(dì)产行业的复苏速度并没有那(nà)么(me)快，所以要规避公司净负债率提高到(dào)一个(gè)比较危险(xiǎn)的水平。

　　《红周刊》对(duì)在2022年拿地较积极(jí)的房(fáng)企(qǐ)梳理发现，中交(jiāo)地(dì)产(chǎn)、中国金(jīn)茂、华发(fā)股份、越秀地产(chǎn)、绿(lǜ)城中国、保(bǎo)利发展等房企2022年净负债率(lǜ)都在60％之上。其中，中交地产(chǎn)净(jìng)负债率持续居高不(bù)下(xià)，在2020年至2022年(nián)期间(jiān)，依(yī)次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明对比的是，华润置地、中国海(hǎi)外发展、万科A、滨(bīn)江集团、招商蛇口、龙湖集团等(děng)房企(qǐ)在践行较积极的(de)拿地策略的同时，也较好地控制了(le)公司(sī)的扩张(zhāng)速度与净(jìng)负债率水平（见附(fù)表）。

　　滨(bīn)江集团等个别民营房(fáng)企

　　或(huò)具备(bèi)“最(zuì)后赢家(jiā)”的(de)黑马(mǎ)特质(zhì)

　　陈昊扬指出(chū)，实际(jì)上，他们是(shì)以同一(yī)筛选标准来看国央(yāng)企与民营房企(qǐ)，但在各维度的实际表现上，国央企确实会更胜一筹。如国(guó)央企的融资成本更低，融资渠道也更顺畅(chàng)，能够做(zuò)到想融就融，这样，国(guó)央(yāng)企自然而然(rán)就(jiù)具有天然(rán)优势。

　　虽然对(duì)比(bǐ)民(mín)营房企，机构更(gèng)加看好国央企，但(dàn)这也并不意味着，民营企业中(zhōng)就没有“黑(hēi)马”的存在。

　　据(jù)《红周刊》梳理发现，仍有(yǒu)少数民营(yíng)房(fán可怜天下父母心的全诗的意思，可怜天下父母心的意思g)企(qǐ)同样受到机构的青睐(lài)。比如，根据2023年一(yī)季报，滨江集(jí)团的(de)十大流(liú)通股东中新进了(le)“中国工商银行股份有限公司－景顺长(zhǎng)城(chéng)中国回报灵(líng)活配置混(hùn)合型证券(quàn)投资基金”“全国社保基金一(yī)一六组合”等(děng)。

　　除此(cǐ)之外，自2021年开始(shǐ)，百亿(yì)私募珠海阿(ā)巴马资产(chǎn)管理(lǐ)有限(xiàn)公司就长(zhǎng)期持有滨江集团。根据一季(jì)报，该资产(chǎn)公司的几只产品(pǐn)合(hé)计持有(yǒu)滨江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集团的受青睐(lài)，和其(qí)自身的基本面表现存在一定关系。2020年以来的近(jìn)三年时间，房地产市场整体在走“下坡路(lù)”，但作为杭州本土(tǔ)房企的(de)滨江(jiāng)集团(tuán)仍是表现(xiàn)出较强的韧劲，2020年以(yǐ)来(lái)，滨江集团在业绩(jì)表现(xiàn)、销售规模、新增土(tǔ)储、股价(jià)表现等多维度都表现了较强(qiáng)的增长势头(tóu)。

　　业绩方面(miàn)，2020年(nián)～2022年期间，滨江集团扣(kòu)非(fēi)归母净利(lì)润依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依次实(shí)现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近期(qī)发布的2023年一(yī)季(jì)报，今年(nián)一季度，滨江集团(tuán)更是实现了扣非归(guī)母净利润5.41亿元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜时(shí)代(dài)”仍能(néng)保持自身业绩的持续增长，和滨江集团扎根杭州的战(zhàn)略布局关系(xì)密切。根据2022年年报，滨江集团(tuán)有近(jìn)七(qī)成营收来自杭州地区，而在2021年，杭州地区(qū)的营(yíng)收(shōu)比重只占到近六(liù)成。近三(sān)年持续稳居杭州房企销售排名第一。

　　与此同时，滨江集团在(zài)杭州的土储补充同样(yàng)较(jiào)为(wèi)积极，根据诸葛(gé)找(zhǎo)房(fáng)、住在杭(háng)州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地(dì)金(jīn)额(é)依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同样持续稳居杭州的本(běn)土第一。

　　而滨江集团在(zài)杭(háng)州的较突出表现，也让滨江(jiāng)集团(tuán)的(de)房企排名迅速提升。到2023年，滨江集团的房企排名已冲(chōng)进前十，根(gēn)据中指数据(jù)，2023年前(qián)4月，滨江集团实现销售额607.3亿元(yuán)，位(wèi)列房企第九位。

　　值得(dé)注意的是(shì)，2020年至今(jīn)，滨江集团股(gǔ)价(jià)翻(fān)了(le)超(chāo)一(yī)倍以上，而近(jìn)期，滨江集团(tuán)更是迎来(lái)多家(jiā)机(jī)构的集(jí)中(zhōng)调研(yán)。滨江集团发(fā)布(bù)公告(gào)表示，公(gōng)司于5月10日接受了信(xìn)达证券、金鹰基(jī)金、建信养老、新华养老等18家(jiā)机构(gòu)调研。

　　产(chǎn)业链布局重点(diǎn)移至存量赛道

　　机构在下游(yóu)家(jiā)纺、家居、物业觅α

　　实际上(shàng)房地产开发(fā)只是房(fáng)地产产业链(liàn)上的中游环节，其上游主要为钢铁、水泥、建(jiàn)材、玻纤等材料供应(yīng)商，而下游应用行业(yè)主要(yào)包括中介服务、家用电器、物业(yè)管理、家居用品。综合(hé)《红周刊》的采(cǎi)访，房地产开发环节与上游(yóu)材料端息息(xī)相关，新盘开工不足导致上(shàng)游不(bù)被看好，机构寻觅个股阿尔法的思(sī)路渐渐移至(zhì)下(xià)游。“中国房地产行业(yè)在进入存量房时代，所以对地产产业(yè)链，尤其是偏消费(fèi)属性的家装家居(jū)领域，我们相对看好，因为(wèi)居民保有的住房规模越来越大，随着(zhe)时(shí)间的增加，内装更新(xīn)的需(xū)求也(yě)会越(yuè)来越多。美国过去的数据(jù)充分说(shuō)明(míng)了(le)这一点(diǎn)，在新(xīn)房销售见顶(dǐng)之后，家具消费的增长却一直都很好。对于地(dì)产产业(yè)链(liàn)，我们(men)相对(duì)看(kàn)好(hǎo)和内装相关的行业，例(lì)如(rú)消费建材、家居装(zhuāng)饰(shì)等。”万家基金人士(shì)表示。

　　而根据《红周刊》对下游(yóu)细分中相关赛道龙(lóng)头(tóu)年(nián)内(nèi)表现的统计，目前(qián)暂居前两(liǎng)位的都是来(lái)自(zì)家纺赛道的公(gōng)司，它们分别是富安(ān)娜和水星家纺(fǎng)，特别是前者在月(yuè)线连收七根阳线的基础上，年(nián)内迄今涨(zhǎng)幅已经逼近30％。

　　以前(qián)者为例，富安娜主要从事(shì)纺(fǎng)织家居、睡眠家居、生(shēng)活类产(chǎn)品的研发、设计、生产及(jí)销售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和“酷(kù)奇(qí)智(zhì)”自有品牌(pái)。第一季(jì)度报(bào)告显示，报告期内(nèi)，富安娜(nà)实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入(rù)约6.2亿元，同比(bǐ)减少(shǎo)7.57％；不过(guò)实现归属于上市(shì)公司股东的净利润约1.11亿元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的(de)十大流通股股东来看(kàn)，能够(gòu)发现该股(gǔ)早已成(chéng)为基金重仓股的天下，彼时包括(kuò)公募的中欧价值发现、中欧潜力价(jià)值、工(gōng)银(yín)瑞信灵动价值、宝盈新(xīn)价值和私募(mù)的(de)明河2016，都在其中出现(xiàn)，占据(jù)了半壁江山。需要强调的是，中欧(ōu)的两只基金(jīn)都(dōu)是价值派基金经理曹(cáo)名长在管的产品，首季其同时(shí)重仓的房地产产业链(liàn)股(gǔ)票(piào)还有金地集团(tuán)和(hé)大亚圣(shèng)象。

　　对比而言(yán)，前几年(nián)曾经风光一时的(de)家居板(bǎn)块也因疫(yì)情、消(xiāo)费复苏进程缓慢等(děng)多(duō)因素一度沉寂，不(bù)过好在困境反转(zhuǎn)露出曙(shǔ)光，家居板(bǎn)块中年内表现最好的是志邦家居。同一时间段，该股年内上涨已经超过23％，从业绩来(lái)看，无论(lùn)是营收还是归母净利润，公司都实(shí)现了同比双(shuāng)升。

　　从公司(sī)的十大(dà)流通股股东来看，《红周刊(kān)》发现广发基金经理罗洋慧眼独(dú)具，一季报中(zhōng)他管理(lǐ)的广发策略优(yōu)选和广发安宏回报(bào)均(jūn)增(zēng)加了持(chí)股，而这两(liǎng)只产品也成为志邦(bāng)家居十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东中仅有(yǒu)的两只公募。有意思(sī)的是(shì)，他似(shì)乎(hū)对于定制家居类标的(de)情有(yǒu)独(dú)钟(zhōng)，在另(lìng)一(yī)家赛道公(gōng)司金牌橱柜中，他(tā)管理的全部三只产(chǎn)品(pǐn)均登(dēng)榜十大流(liú)通股股东，其也(yě)成为(wèi)他的独(dú)门重仓股。

　　除去家(jiā)居家纺(fǎng)外，下游(yóu)的物业(yè)股也越来越(yuè)被机构所青(qīng)睐，不过这(zhè)类标的(de)大(dà)多在香港上(shàng)市，如(rú)何选择成为难题。对此，前述上(shàng)海公募基金(jīn)经理举例分(fēn)析：“物业服(fú)务不(bù)是一个高毛利的行业，挣(zhēng)钱(qián)很辛苦，我选公司(sī)还(hái)是(shì)希(xī)望(wàng)挣的是市(shì)场化应该(gāi)挣的钱，以我曾(céng)经买的绿城服务为例，它(tā)在中(zhōng)高(gāo)端楼(lóu)盘占比是比(bǐ)较高的，每年(nián)到期的合同里(lǐ)提价(jià)成功率在30％～40％。它能做到滚动的大部分项(xiàng)目到期之后，经过两三轮合同周(zhōu)期还(hái)能做(zuò)到产品提价。”

　　“行业里真正能做(zuò)到产品提(tí)价(jià)的公(gōng)司很少(shǎo)，因(yīn)为物业公司(sī)很容易一开始是(shì)挣(zhēng)钱的，后面因为保安这些(xiē)固定人员(yuán)成本(běn)的(de)年度(dù)增(zēng)长，不(bù)过服务(wù)没有特别好，客(kè)户没有那么满(mǎn)意(yì)，能做到(dào)提(tí)价(jià)难(nán)度是非(fēi)常大的。但是该(gāi)公(gōng)司能(néng)在业内做到到期之(zhī)后(hòu)提(tí)价率比较高(gāo)，这跟它的(de)定位和(hé)比较(jiào)好的服务是有(yǒu)关系的。”他(tā)进一步强调(diào)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 可怜天下父母心的全诗的意思，可怜天下父母心的意思