导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续(xù)低景气，有关中国地产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次人(rén)口普查调(diào)查数据显示城镇家(jiā)庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还(hái)包(bāo)括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校(xiào)等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居(jū)民人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不是(shì)人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达(dá)国家(jiā)还有很大差(chà)距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公(gōng)布(bù)中国(guó)家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据(jù)商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意味(wèi)着(zhe)户户有房，然而事(shì)实(shí)上中国(guó)住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡(héng)，是(shì)因为户均(jūn)一套(tào)房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地(dì)产仍有四大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明(míng)显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，这是过去(qù)二十(shí)年(nián)房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么(me)当下房地产大(dà)分化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛(máo)盾则更(gèng)多(duō)体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将(jiāng)体现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官(guān)方披(pī)露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡(héng)，或是(shì)仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未(wèi)公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算(suàn)出中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此判断未来(lái)房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾害综合风(fēng)险普查工作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻发(fā)布会上，负责人对(duì)外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了(le)全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋(wū)占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院等非住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭(tíng)户居(jū)民(mín)人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大(dà)于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭为(wèi)单位购买成套住(zhù)宅，一套(tào)设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是(shì)城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数(shù)据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关数据(jù)有两处可以(yǐ)直接公(gōng)布(bù)，一是每年(nián)商品住宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查(chá)数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民(mín)户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当前商品住(zhù)宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，我们就能(néng)够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目(mù)前(qián)缺乏一个(gè)准确统计。我们利(lì)用既有统计数据(jù)，大致测算得(dé)到中国存量(liàng)房地产套数，并(bìng)进一(yī)步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期黑豆可以补充孕酮吗，怀孕了千万别吃黑豆房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户(hù)数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国(guó)城镇居民(mín)拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继(jì)承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而(ér)我们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一(yī)套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户(hù)均一套房的程(chéng)度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚(shèn)至意味着中国地产(chǎn)存量(liàng)供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来满(mǎn)足因人口流(liú)动、居民(mín)换房等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均(jūn)刚好一套(tào)房，就(jiù)会(huì)造成人(rén)口净(jìng)流(liú)入(rù)地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际(jì)流动(dòng)人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学(xué)2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工人回(huí)乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动(dòng)人(rén)口(kǒu)实际上会占据两套房，在(zài)高房(fáng)价(jià)的大城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在房价较低的(de)县城(chéng)购买一套房。所以说户均一(yī)套房无法(fǎ)满足(zú)庞大流动人口的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结(jié)构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然(rán)这与城市(shì)土(tǔ)地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间农民(mín)带房进城和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过(guò)一(yī)半的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人均水平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界(jiè)定为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英(yīng)国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的(de)人均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户(hù)户有房。即便(biàn)如此，中国人口(kǒu)静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需(xū)求(qiú)主(zhǔ)要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均黑豆可以补充孕酮吗，怀孕了千万别吃黑豆人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户(hù)的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将继续延续(xù)，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济(jì)发展带(dài)来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资(zī)源和生产要素(sù)逐步向经(jīng)济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受(shòu)益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅(zhái)的(de)家庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自(zì)建(jiàn)房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个(gè)百分(fēn)点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造时间(jiān)为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础设施(shī)配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居(jū)生活的环境，背后(hòu)的改善性(xìng)需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的(de)改善(shàn)性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资(zī)金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提(tí)高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指(zhǐ)出(chū)支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经济水(shuǐ)平(píng)有着密(mì)切正向联系。随着经济(jì)发(fā)展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存在不(bù)足(zú)，供需(xū)出现错配，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么(me)未来将(jiāng)是住宅(zhái)质(zhì)量的供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。房(fáng)地产大分化时代(dài)已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧(jiù)二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查的是(shì)人，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能(néng)偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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