饱受争议的二(èr)手房交易中介费问题，正逐渐得(dé)到监(jiān)管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部、市场(chǎng)监管(guǎn)总局联合发布(bù)了关于规(guī)范房地产经纪(jì)服务的意见。意见提及，近(jìn)年来(lái)，部分(fēn)房地产经(jīng)纪(jì)机构存在(zài)利(lì)用房(fáng)源客源(yuán)优势收取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信(xìn)息等(děng)问题，加重交易(yì)当事人负(fù)担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述(shù)背(bèi)景(jǐng)，两部门(mén)从加强从业主体管理、明确经纪服务(wù)内容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实(shí)行(xíng)明(míng)码标(biāo)价等十方面(miàn)，提(tí)出(chū)了(le)意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析(xī)师张大(dà)伟称，随着城市发展，一(yī)二线城市二手(shǒu)房交易占比逐(zhú)渐增加。以北(běi)京、上海为例(lì)，二手(shǒu)房(fáng)占市场(chǎng)成(chéng)交比例超过(guò)80％，大量二(èr)手房成交依(yī)赖(lài)中介居间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从(cóng)开发商过渡到中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院(yuàn)住房(fáng)政策研究中心首席研(yán)究(jiū)员李宇嘉表示，买房对(duì)居民(mín)来(lái)说属于金额不低的(de)大宗交易，由于二手房交易成本较(jiào)高(gāo)、交易(yì)周期较长，具有非常(cháng)强的专业性，居(jū)民往(wǎng)往(wǎng)通过中介来完成。但(dàn)很多中介利(lì)用信息不对称等(děng)问题(tí)，将非必要的收费(fèi)夹带(dài)其中，如收取过(guò)桥(qiáo)融(róng)资、按揭(jiē)费(fèi)、担保费等(děng)，对居民造成(chéng)额外的负担，而(ér)且(qiě)这些服(fú)务(wù)事项并未明(míng)码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程(chéng)中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关(guān)市场(chǎng)交易行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩序(xù)整(zhěng)顿，是(shì)房地产市场管(guǎn)理和调(diào)控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产经纪服务(wù)行业关(guān)注最多的(de)一个话(huà)题，便是房地产经纪(jì)服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来(lái)相关(guān)部(bù)门(mén)主(zhǔ)要(yào)监管的重点(diǎn)，将(jiāng)是对房地产经纪服务收(shōu)费及中(zhōng)介交(jiāo)易进行规(guī)范(fàn)。

　　在(zài)热(rè)点城市，二手(shǒu)房屋交易过程中(zhōng)，部分价值(zhí)不(bù)菲(fēi)的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额(é)不低的中介(jiè)费。以北京某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务(wù)费率计算(suàn)，一(yī)套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在(zài)合理确定经(jīng)纪服务收费上(shàng)，两部门在(zài)此次(cì)意见中提及，房(fáng)地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用。鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高(gāo)、服务(wù)费率越低的(de)原(yuán)则实行分档定价。引导由交易双方共同(tóng)承(chéng)担经纪服(fú)务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪服务收(shōu)费标准的最(zuì)早依(yī)据是1995年国家计委建设(shè)部下发(fā)的《关(guān)于房(fáng)地产中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋(wū)买卖代理(lǐ)收费，按成交(jiāo)价格总额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执行的2014年更(gèng)新后的(de)收费(fèi)标准，即根据这(zhè)样的规定(dìng)：“少数特别复杂(zá)的住宅买卖经纪(jì)服务(wù)，经交易(yì)各方(fāng)协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高(gāo)不得超过(guò)10％。”这意味着(zhe)，当前北京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地(dì)产中(zhōng)介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费多(duō)少由各中(zhōng)介机构自行决(jué)定。

　　“房产中(zhōng)介机构(gòu)在实际(jì)收取费用过程中，相关(guān)监(jiān)管部(bù)门当前并未(wèi)明(míng)确具体的中介(jiè)费率(lǜ)，中介机(jī)构(gòu)仅需在服务过程中(zhōng)对收费(fèi)标准(zhǔn)进行明码(mǎ)标价(jià)即(jí)可。而房地产经纪服(fú)务机构在具体收(shōu)取过(guò)程中，会(huì)结合(hé)房屋(wū)价值及(jí)工资标准，综合(hé)计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题(tí)，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中提(tí)及，房地(dì)产经纪机构应当在经营门(mén)店、网站(zhàn)、客户端(duān)等场所(suǒ)或渠道，公(gōng)示服务(wù)项目(mù)、服务内容和(hé)收费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机(jī)构(gòu)提供的基本服务(wù)和延伸服务，应(yīng)当分别明确服(fú)务项目和收费标(biāo)准(zhǔn)。房地(dì)产经纪机构(gòu)收(shōu)费(fèi)前应当向(xiàng)交易(yì)当(dāng)事人(rén)出具收费(fèi)清(qīng)单，列(liè)明收(shōu)费标准、收费金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显(xiǎn)高于市场平均水平的房地(dì)产经纪(jì)机构，住房和城乡建设(shè)部门将会(huì)同市(shì)场监管等(děng)部门采取(qǔ)约(yuē)谈等综合措施(shī)进行(xíng)重点监(jiān)管。市场监管部门(mén)会同有关(guān)部门依法查(chá)处(chù)不按规(guī)定明码标价(jià)、操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费等违(wéi)反价格和(hé)反垄断法律法规(guī)的行为(wèi)。对房(fáng)地产(chǎn)经纪机构相关违(wéi)法违规(guī)信息，市场监管部门要(yào)依法依规纳(nà)入国家企业信用信息公示(shì)系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总(zǒng)裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部发(fā)文(wén)鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价，合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是规范(fàn)行业，打(dǎ)击(jī)收费过(guò)高的经纪(jì)机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为(wèi)例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同，各家收费普遍在合(hé)理范(fàn)围内，加(jiā)上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两(liǎng)部(bù)门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性(xìng)质，即只是纲(gāng)领(lǐng)性文(wén)件而非规定，未(wèi)来如何具体认定其中的细则，还(h中国航发属于央企还是国企啊 中国航发是上市公司吗ái)需(xū)要看各(gè)城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域的调整改善、规范(fàn)化，有利于行业(yè)健(jiàn)康发展。同时，由于二手房(fáng)很(hěn)多房源在产权方(fāng)面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不(bù)同(tóng)税费等都(dōu)可能(néng)对交易产生影响，这对房(fáng)地产经纪服务行业的专业性提出(chū)更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆(lù)骑(qí)麟指出(chū)，在二手房买卖过程中，原本应该(gāi)由上下家各(gè)支(zhī)付(fù)一半的中介费，但(dàn)在一(yī)些热点城市的(de)二手房(fáng)交易过程中，往往会有这样的(de)情形，因部(bù中国航发属于央企还是国企啊 中国航发是上市公司吗)分购(gòu)房者处于弱势(shì)地(dì)位(wèi)，从而会(huì)出现中介费(fèi)及(jí)税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费(fèi)用也可能通(tōng)过转嫁的(de)方(fāng)式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的情况，一些房(fáng)产(chǎn)中介公司将其(qí)视为向购(gòu)房(fáng)者(zhě)单边收费的行为(wèi)。部(bù)分中介公(gōng)司可能(néng)会利用其支配地位，在原先经纪(jì)服务收费的(de)基(jī)础上，再次向房东收(shōu)取费(fèi)用(yòng)，而这部分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁给购房者(zhě)，这实际上相当于变相推(tuī)高了房价(jià)。两部门(mén)提出(chū)严(yán)禁(jìn)操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费，不仅有利于提(tí)高交(jiāo)易中操作的透明(míng)度，也(yě)有利于(yú)房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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