OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二(èr)级市(shì)场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延(yán)续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所(suǒ)拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要(yào)承(chéng)租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库(kù)科技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原(yuán)始权益人(rén)相关负责(zé)人也表示(shì)，近期已同步启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备(bèi)租(zū)户，积(jī)极应对哲库(kù)提前退租(zū)的可能事(shì)项。由于张润大(dà)厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司领导高度(dù)重视，浦东新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表(biǎo)示(shì)，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技的(de)事件(jiàn)继续扰动(dòng)公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后(hòu)二级市场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息(xī)影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交(jiāo)易日(rì)跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日(rì)上市以(yǐ)来(lái)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季(jì)报中已经(jīng)披(pī)露张江光大(dà)园项(xiàng)目(mù)出(chū)租(zū)率有(yǒu)所下降，如今(jīn)拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件，因此导致(zhì)二级市场价格出现波动(dòng)。”一(yī)位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个(gè)交易日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不(bù)动(dòng)产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着(zhe)二级市场价格下跌，风险也得到一定(dìng)释(shì)放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因(yīn)素影响，不好判断价(jià)格是(shì)不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年(nián)整(zhěng)体REITs市(shì)场表现低迷(mí)，不少产品(pǐn)年(nián)内(nèi)二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益(yì)率高的产品具备一定(dìng)的投资价值(zhí)，很(hěn)适合稳(wěn)健类投资者。此外(wài)，伴(bàn)随着经济(jì)复苏的(de)步伐，产业(yè)园区、物流(liú)类等REITs产品具(jù)备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事(shì)高如星(xīng)对(duì)此表示(shì)，若(ruò)张江园区(qū)最终能顺利(lì)解决招(zhāo)商，平稳过度对经营(yíng)现金流没(méi)有造成(chéng)大的(de)影响(xiǎng)，“事件性(xìng)利空(kōng)下调至得这么急、这么(me)深，加上前期本(běn)身园区类资(zī)产就(jiù)回(huí)调不少了(le)，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到租金收入受不受(shòu)影响，影响多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停(tíng)旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益(yì)人将继续(xù)密切(qiè)关注(zhù)哲库(kù)科技(jì)后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披(pī)露(lù)的(de)张江光大园项目出(chū)租(zū)率下降事项，一度二级市场价(jià)格出现回落。在随后召开的业绩说明会(huì)中管(guǎn)理人就相(xiāng)关事项进行(xíng)了解释说(shuō)明，市场信(xìn)心(xīn)得到了一(yī)定提(tí)振，二(èr)级市场价格(gé)表(biǎo)现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的线上和线(xiàn)下的扩募说明会上(shàng)，运营团(tuán)队表示了对张江光大园(yuán)项目(mù)的信心(xīn)，预(yù)计签(qiān)署意向书和合同(tóng)谈判中的(de)储备租户正常转化后(hòu)，项(xiàng)目出租率将得到(dào)回升(shēng)。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过了不到三周的时(shí)间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来(lái)了新(xīn)的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各方的广(guǎng)泛(fàn)关(guān)注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关负(fù)责人坦(tǎn)言，事(shì)发突然确(què)实(shí)始料未及(jí)，在(zài)获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第(dì)一时间即奔赴现场进行了沟(gōu)通(tōng)和核(hé)实工(gōng)作，并同(tóng)步启(qǐ)动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，据悉(xī)新区国资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备租户(hù)情(qíng)况(kuàng)，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰(fēng)富(fù)的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航(háng)天产业、信息技术等产业客户(hù)，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从意向(xiàng)储备(bèi)转化(huà)为(wèi)实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁意向书(shū)来(lái)尽快锁定(dìng)一些重(zhòng)要租户(hù)。虽然收了三个月履约保证(zhèng)金给了我(wǒ)们一些(xiē)空间(jiān)，但本着(zhe)对首批(pī)扩募、对市场负责的(de)态度，我们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在短(duǎn)期内完(wán)成去化。”相关负(fù你在教我做事啊是什么意思，你在教我做事啊是什么意思)责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张江(jiāng)光(guāng)大园项目(mù)一季度末也(yě)有(yǒu)将近30％的(de)空置(zhì)率，原始权益人有(yǒu)那么(me)多储备(bèi)租户，之前(qián)的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江光大园一直以来都(dōu)坚持(chí)以市场(chǎng)化运营(yíng)为导向，历(lì)史运营表现稳(wěn)定(dìng)，租户的调租和换租都属(shǔ)于正常情况(kuàng)，而这次项目的大(dà)租户(hù)退租正好发生在市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市场情况已(yǐ)有(yǒu)所好转。在看到出(chū)租率下滑情(qíng)况没有(yǒu)得(dé)到及时修(xiū)复后，张江这边(biān)也作了(le)一定的资源(yuán)调配和倾斜，引入了(le)一(yī)些储(chǔ)备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大园项目在(zài)给(gěi)租户的分隔空间、交付(fù)标准、租(zū)金(jīn)水平(píng)等方(fāng)面也有一(yī)些差(chà)异化，张润大厦多是(shì)两千多(duō)平的大平层，楼的成新度高一(yī)些，单价也贵(guì)一些，张江光大(dà)园(yuán)单(dān)层以一(yī)千平的面积为主，还有一(yī)些独(dú)栋形态的物业。租户(hù)自身(shēn)也会(huì)有诉求，也会根据(jù)自身需求你在教我做事啊是什么意思，你在教我做事啊是什么意思和预算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资产的管理人都变(biàn)成了一家(jiā)，后(hòu)续(xù)我们在资源共享和(hé)联合营销方面能更(gèng)加充分发(fā)挥协同效应(yīng)，相信可以做得更(gèng)好。”上述负责人(rén)补充说道(dào)。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的(de)定位和展望(wàng)，相关负责人表示，张江(jiāng)集团和张江高科目(mù)前在管资产约(yuē)五百万方，还(hái)有一些其他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间资(zī)产上市平(píng)台目标的(de)坚实后盾和储备资(zī)源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个资(zī)本(běn)平台(tái)和它未来(lái)的发展。”相关负(fù)责(zé)人表(biǎo)示(shì)，“这次扩募是我们(men)实现基(jī)金扩容的(de)第一(yī)步，也是至(zhì)关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面临(lín)了(le)一些突发情况需要解决，但(dàn)是(shì)这和我们在(zài)张江科(kē)学城(chéng)这三十年建设发展过程中所经(jīng)历的相比，只能算是一个非(fēi)常小的插(chā)曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一切可能化解当前突发事(shì)件的所有(yǒu)负面影(yǐng)响，维持预期和市(shì)场的信(xìn)心。”

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