文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国(guó)住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可(kě)以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地(dì)明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了(le)，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开发时代步入(rù)高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如(rú)，交房等(děng)待期一般(bān)为两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行(xíng)利息(xī)，还要承担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房的(de)风险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等系(xì)列(liè)风险。取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障购房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商(shāng)品房预售制度(dù)。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来(lái)了(le)！发达(dá)国家一般有严格(gé)的(de)监(jiān)管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商(shāng)在项目获(huò)得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家(jiā)在购买期房(fáng)后并(bìng)非像中国一(yī)样(yàng)在(zài)支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余(yú)全部(bù)房款，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交房前(qián)进行分期支付。所以，预(yù)售(shòu)制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措(cuò)施作(zuò)为保(bǎo)障的(de)，如果没有这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)，所(suǒ)以不如(rú)借机(jī)取消预售(shòu)制度，以后(hòu)改为现房销售。客(kè)观讲预售制(zhì)度(dù)有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制(zhì)度有(yǒu)助(zhù)于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术活，只要(yào)坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国(guó)一定能化解这个(gè)难(nán)题，让房地(dì)产回(huí)归(guī)实体经(jīng)济(jì)和居住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)、实施现房销售(shòu)是实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业(yè)企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当前(qián)的情况下，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展(zhǎn)研(yán)究中心(xīn)参与财税改革方案(àn)研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等(děng)进行过(guò)长(zhǎng)期(qī)系(xì)统的专项研究。（参(cān)考后来形成的(de)专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的(de)前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是地产行(xíng)业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销售孕育(yù)而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共(gòng)房(fáng)屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖(qī)身(shēn)于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房(fáng)的需(xū)求是相(xiāng)当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中国(guó)香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一(yī)系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开(kāi)发商资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层(céng)出(chū)售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置(zhì)业有限公司，凭(píng)借商业(yè)直觉(jué)和(hé)多(duō)年经营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资(zī)金(jīn)周转有着独到的见解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加快自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的(de)一块地(dì)盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还印发(fā)售(shòu)楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购(gòu)房的资金(jīn)压(yā)力，加速(sù)了(le)房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也(yě)解决了制造商的(de)资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的(de)销售模(mó)式成为当时中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了(le)中国香港楼市(shì)几十(shí)年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门(mén)不断完(wán)善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的(de)监管(guǎn)机制(zhì)，促(cù)进市场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在(zài)1961年(nián)后，中(zhōng)国(guó)香港管理部门提升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求(qiú)开发(fā)商(shāng)在预售前，确(què)保地价(jià)款已(yǐ)经全(quán)部(bù)支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入律(lǜ)师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开(kāi)发(fā)商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师(shī)等造(zào)假，套取监管账户资(zī)金(jīn)，中国(guó)香港(gǎng)要(yào)求律师行(xíng)在(zài)银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的(de)责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方(fāng)，后续(xù)需(xū)自(zì)身推(tuī)动项目(mù)完(wán)工。随着(zhe)监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地面临住(zhù)房需(xū)求大和(hé)供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工(gōng)业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这(zhè)一(yī)导向使前期发(fā)展(zhǎn)工业化(huà)的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城(chéng)市(shì)化配套问题，才(cái)能(néng)进一步(bù)推进(jìn)城市(shì)化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分房制(zhì)度(dù)也出(chū)现了分配不(bù)公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利(lì)分房制度(dù)不再(zài)适用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的(de)需求(qiú)量大，而社(shè)会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境(jìng)，此时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内地房地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国(guó)香港预售商(shāng)品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多(duō)项(xiàng)文件(jiàn)，大(dà)力支持(chí)国内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进一(yī)步深化(huà)城镇住(zhù)房(fáng)制(zhì)度改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房(fáng)供给商品化(huà)、社(shè)会化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分(fēn)房(fáng)转向市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬(qiào)动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应(yīng)速(sù)度(dù)加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关(guān)的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作(zuò)用推动了(le)房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合(hé)中国内地(dì)的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资(zī)金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来(lái)说，是(shì)指房地产开发(fā)企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港，在(zài)中国内(nèi)地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房地产开发(fā)商办理预售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银(yín)行(xíng)贷款的形式(shì)一(yī)次(cì)性付清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了(le)全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动(dòng)了(le)城(chéng)镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产市场快速(sù)发(fā)展阶段的资(zī)金需求，也提高(gāo)了居(jū)民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区(qū)，从全民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住房事业(yè)取得巨(jù)大进步，数十年(nián)时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成(chéng)为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积(jī)占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平(p华人在菲律宾危险吗，中国人在菲律宾安全吗íng)，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)行业的发(fā)展。中国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销(xiāo)售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国内地经济(jì)高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产带动(dòng)的上下(xià)游产业(yè)链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地(dì)产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉动的(de)投资占全社会固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地(dì)产贷款占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务(wù)，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量(liàng)占社融(róng)存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致(zhì)银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值(zhí)测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还(hái)要(yào)承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间的购(gòu)房合同(tóng)、购(gòu)房者(zhě)和银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)是(shì)两个(gè)独立的(de)合同关系，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购房(fáng)合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需要(yào)根据按揭贷(dài)款合同按(àn)时(shí)向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂(liè)等(děng)一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者(zhě)签订的(de)预售合(hé)同(tóng)和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银(yín)行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还(hái)款等(děng)，则风险完全由(yóu)银行承担，银(yín)行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管(guǎn)资(zī)金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)管理办法》中明确(què)规定了开发企业预(yù)售(shòu)商品房所(suǒ)得款项应(yīng)当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国(guó)并没(méi)有统(tǒng)一的(de)预售资(zī)金监管规定(dìng)，各(gè)地实(shí)行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重(zhòng)点监管资金(jīn)比例为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购(gòu)房款未进(jìn)入监管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地(dì)产大开(kāi)发(fā)时代的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通(tōng)过这些(xiē)方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资金流动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋(wū)交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预(yù)付款一般(bān)以定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用(yòng)两(liǎng)种方式发(fā)放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二是房屋交(jiāo)付后发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出(chū)现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是(shì)期房由(yóu)政府或第三方(fāng)验(yàn)收合格并提(tí)供(gōng)验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是开发商(shāng)为购房(fáng)者提(tí)供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满(mǎn)，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金一定期限(xiàn)内(nèi)无(wú)条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环(huán)节，定金(jīn)比例(lì)一般(bān)为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公(gōng)证行或产(chǎn)权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担(dān)任(rèn)何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建设过程中的资金全(quán)部来自(zì)银(yín)行，银行根据(jù)工(gōng)程进度(dù)向(xiàng)开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪(nuó)用(yòng)资金直接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得(dé)由(yóu)政府相关(guān)部(bù)门(mén)经审(shěn)查后发放的(de)验收凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证(zhèng)向银行得到购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首付购房，房(fáng)款按(àn)建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，开发商或购房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发(fā)商在项目获批后即(jí)可(kě)预售房屋(wū)。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定(dìng)金(jīn)并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如(rú)由于(yú)任(rèn)何原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者需(xū)支付公证费和土地(dì)交(jiāo)易税，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规(guī)定最低(dī)首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按(àn)工期支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具华人在菲律宾危险吗，中国人在菲律宾安全吗体支付(fù)节点、比例(lì)因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全(quán)部完工(gōng)，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在(zài)支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者(zhě)一定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能(néng)是当(dāng)房屋出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同等各(gè)个环(huán)节，各(gè)环节(jié)内容(róng)确(què)认无误(wù)后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题(tí)时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋必(bì)须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预(yù)售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付(fù)相关款项过程中，由买房(fáng)律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即(jí)资金在进入(rù)开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商必须完成(chéng)“预售房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房(fáng)前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一(yī)部规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完(wán)成定金保全(quán)措(cuò)施才可预售。什么(me)是定金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购(gòu)房(fáng)合同时(shí)，开发商向金(jīn)融机(jī)构或指定保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保险机构(gòu)签订(dìng)定金保证委托(tuō)合同，设(shè)置购房(fáng)者定金的(de)保证(zhèng)或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他(tā)预先支付的购(gòu)房(fáng)款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需(xū)支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即(jí)可(kě)向(xiàng)银行申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在(zài)交(jiāo)房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付(fù)，所有(yǒu)资金(jīn)进银行专(zhuān)门(mén)项(xiàng)目资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购(gòu)房(fáng)者向银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期(qī)房同样(yàng)采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了(le)统一详细规定，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照工程(chéng)进度(dù)放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银(yín)行(xíng)专门的(de)项目资(zī)金账(zhàng)户，账户(hù)资金(jīn)提取须与房(fáng)屋(wū)建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前(qián)房地产到了(le)政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点是(shì)保交楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方面(miàn)，加大对(duì)刚需和改善型需求(qiú)的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对(duì)还在(zài)正常运转的房企包括(kuò)民(mín)营企业，加大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估(gū)计(jì)形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机(jī)制(zhì)。长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金(jīn)安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管环(huán)节，引入独立(lì)于(yú)开发商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量(liàng)问题全权(quán)负责、免费维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制(zhì)是大(dà)势(shì)所(suǒ)趋(qū)。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对(duì)购房民众(zhòng)的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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