近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此(cǐ)表示，强制分红(hóng)机制(zhì)是(shì)公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权(quán)到期(qī)后不(bù)再产生现金(jīn)收益，特许经营权(quán)分红目前(qián)已(yǐ)包含了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，在(zài)选择(zé)投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的(de)特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化(huà)导(dǎo)致的浮(fú)盈(yíng)或浮(fú)亏，分红(hóng)作为(wèi)基金份额持有人实际获(huò)得的现(xiàn)金收益，对于(yú)长期投资者更(gèng)具参考价(jià)值(zhí)。”中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华(huá)平也(yě)表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基(jī)础设施证(zhèng)券投资基金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法规要(yào)求，基础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年(nián)度可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者(zhě)，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报，而是由可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的(de)投资品类(lèi)，为资(zī)产配(pèi)置多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投(tóu)资(zī)者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资(zī)者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投(tóu)资债券(quàn)相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对(duì)于未来分红(hóng)水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的(de)关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预(yù)期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格波(bō)动受多(duō)重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市场价格(gé)的主要(yào)因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)回(huí)归的(de)过(guò)程；另(lìng)一方面，基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩相对经(jīng)济活(huó)力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额(é)的开盘(pán)指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份(fèn)额的(de)分红金(jīn)额进(jìn)行(xíng)计算(suàn)。除权(quán)操(cāo)作是对分红前后基金份额(é)净值变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人(rén)在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的(de)信心，同时需(xū)结合持有产品的(de)特性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金(jīn)相关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者(zhě)应了(le)解(jiě)底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基(jī)金(jīn)分红前提(tí)是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确(què)，分(fēn)派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例(lì)是变(biàn)动的，与现有公募基金分(fēn)红差(chà)异(yì)很大，大多数(shù)普通投资(zī)者可(kě)能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基(jī)金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)和(hé)产(chǎn)权类两大资(zī)产类型，持有产权(quán)类产品的收(shōu)益主要包括每年(nián)的现金分红及资产增(zēng)值的收益(yì)，而持有(yǒu)特许经营类(lèi)产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自(zì)项目每(měi)年的(de)现(xiàn)金分红(hóng)。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产的分红(hóng)包(bāo)括(kuò)了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变动的(de)，对特许(xǔ)经营权类资(zī)产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资(zī)者在选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层(céng)资产属性不(bù)同而(ér)形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品的二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基于这(zhè)个特(tè)点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较(jiào)短的(de)特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通(tōng)常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的(de)特许经营(yíng)权项目，即使分派(pài)率(lǜ)相(xiāng)对较(jiào)低，也有足够年限(xiàn)收回(huí)本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金额(é)包含了投(tóu)资(zī)本金，在不(bù)进行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基(jī)金份额单价随着分派(pài)进度逐(zhú)年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权(quán)类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上(shàng)到期(qī)后通过对(duì)建筑的更(gèng)新改造或(huò)补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一步延(yán)长经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永续经营的(de)假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资(zī)产(chǎn)投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时(shí)点，多位业内(nèi)人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察和评估项目(mù)底层(céng)资(zī)产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是(shì)年(nián)报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是(shì)可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)，二者存(cún)在本(běn)质性(xìng)区别。经营(yíng)活动产生(shēng)的现金(jīn)净(jìng)流量是指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的(de)现金流，基于企业(yè)本身经营活动(dòng)产生；可(kě)供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非(fēi)现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到(dào)的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市(shì)场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者(zhě)对经(jīng)营权类(lèi)的资产可以更多关(guān)注内(nèi)部收益(yì)率的高低，对产权类的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底(dǐ)层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机(jī)构实力(lì)、公募基(jī)金管(guǎn)理人实力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投(tóu)资者关(guān)注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明(míng)显、DHC属于什么档次，dhc属于什么档次的化妆品同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次(cì)年的可供(gōng)分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集(jí)材(cái)料中披(pī)露(lù)预测进行(xíng)比较分(fēn)析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩(jì)及REITs的(de)管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责人也称。

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