饱受争议的(de)二手房(fáng)交易中介费问题(tí)，正逐渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局(jú)联(lián)合(hé)发布了关(guān)于(yú)规(guī)范房地(dì)产经纪服务的(de)意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪(jì)机构存在利(lì)用房(fáng)源客源优势收取过高费用(yòng)、未明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用客户个人信息(xī)等问题，加重交易(yì)当事人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基(jī)于上述背(bèi)景，两部门从(cóng)加强从业主体管理、明确经(jīng)纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实(shí)行(xíng)明码标价等十(shí)方面，提(tí)出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师(shī)张大伟称，随着城市(shì)发(fā)展，一二(èr)线城市二手房交易占比(bǐ)逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例(lì)，二手房占(zhàn)市(shì)场成交比例超(chāo)过80％，大(dà)量(liàng)二手房成交(jiāo)依赖(lài)中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研究中(zhōng)心首席研(yán)究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属(shǔ)于(yú)金额不低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专业(yè)性，居民往往通过(guò)中介来完成。但很多中介利(lì)用(yòng)信息不对称(chēng)等问题，将非必要施为什么读yi什么意思，施怎么读啊的收费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资(zī)、按揭费、担(dān)保费等，对居民(mín)造成额(é)外的负担，而且(qiě)这些(xiē)服务事项并未明码标价(jià)。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市场交(jiāo)易过(guò)程中存在的(de)“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服(fú)务在内的(de)相关市场(chǎng)交易行为及其(qí)主体进行(xíng)规(guī)范(fàn)和秩序整(zhěng)顿，是房地产(chǎn)市(shì)场管(guǎn)理和调控的主题(tí)。“当下，推进这(zhè)项工作的意(yì)义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问(wèn)题成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历(lì)来对房地产经纪服务行业关注最多的一个话题，便(biàn)是(shì)房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未(wèi)来相(xiāng)关部门主要(yào)监管的(de)重点，将(jiāng)是对房地(dì)产经纪服务收费及(jí)中介交易进行(xíng)规范。

　　在(zài)热点城市，二(èr)手房屋(wū)交易过(guò)程中，部(bù)分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不(bù)低的(de)中介费(fèi)。以(yǐ)北(běi)京某房地(dì)产经纪(jì)服务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定经纪服务收费上，两部门(mén)在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和(hé)租(zū)赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分(fēn)档定价。引导由交易双方共同(tóng)承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地(dì)产经纪服务收(shōu)费标准的最早依据是1995年国(guó)家计委(wěi)建(jiàn)设部下发的《关于房地产中介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其(qí)中第(dì)六条规定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交(jiāo)价格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为例(lì)，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后的收费标(biāo)准，即根(gēn)据这样的规定：“少数特别(bié)复杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易(yì)各方协商同意，可在(zài)规定的收(shōu)费标(biāo)准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这(zhè)意味着，当前(qián)北京(jīng)二手房(fáng)中(zhōng)介费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产中介服务等57个政府定价，房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)收费多少由各(gè)中介(jiè)机(jī)构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机(jī)构(gòu)在实际收取费用过程中，相(xiāng)关监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需(xū)在服务过程(chéng)中(zhōng)对收费标准进(jìn)行明码标价即可。而房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)机构在(zài)具体收取过程(chéng)中，会结合(hé)房(fáng)屋(wū)价值(zhí)及工资(zī)标(biāo)准，综(zōng)合计算出(chū)合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门(mén)在此次意见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机构应当在经营(yíng)门店、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公(gōng)示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)提供(gōng)的基本服(fú)务和延伸服务，应当分别(bié)明确服务项目和收费(fèi)标准(zhǔn)。房地(dì)产经纪机(jī)构收费(fèi)前应当向交易(yì)当事人出具收费清单，列明(míng)收费标准、收费(fèi)金额，由(yóu)当(dāng)事人签字(zì)确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高(gāo)于(yú)市场(chǎng)平均水平的房地产(chǎn)经(jīng)纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部门将会同(tóng)市场(chǎng)监管(guǎn)等部门采(cǎi)取约谈等综(zōng)合措(cuò)施进(jìn)行重点监(jiān)管(guǎn)。市场监管部门会同(tóng)有关部门依法查处不按规定明(míng)码标价、操纵经纪服(fú)务收费等违反价格和反垄断法律法(fǎ)规的(de)行为。对房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机(jī)构(gòu)相关违(wéi)法违规信(xìn)息，市场监管部门要依法依规纳(nà)入国家企(qǐ)业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实(shí)行分档定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望(wàng)大(dà)幅(fú)降低(dī)？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励(lì)按照成(ch施为什么读yi什么意思，施怎么读啊éng)交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用，主要(yào)还是规范行业，打(dǎ)击收费过高的经纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来收费就不(bù)同，各(gè)家收费普(pǔ)遍在合(hé)理范围内，加(jiā)上经(jīng)纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门提(tí)出(chū)的意见(jiàn)仅为(wèi)鼓(gǔ)励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而(ér)非规定，未来(lái)如(rú)何具体认定其(qí)中的细(xì)则，还(hái)需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从(cóng)目前市场(chǎng)看，经(jīng)纪服(fú)务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于(yú)行业健康发(fā)展。同时，由于二手(shǒu)房很(hěn)多房源在(zài)产权方面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如(rú)产(chǎn)权抵(dǐ)押、不同税费等都可能(néng)对交易产生影响，这对(duì)房地产经(jīng)纪服务(wù)行业的(de)专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研(yán)究院(yuàn)研究总监(jiān)陆骑(qí)麟指(zhǐ)出，在二手房(fáng)买(mǎi)卖过程中(zhōng)，原本应(yīng)该由上下家(jiā)各支付一半的中介费，但在一些(xiē)热点城市的二手房交易过(guò)程中，往往(wǎng)会有这(zhè)样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而(ér)会出(chū)现中(zhōng)介(jiè)费及税费均由购(gòu)房者来承担。即使一(yī)些房东愿意承担中介费(fèi)，这部分(fēn)费用(yòng)也可能通过转嫁的方式(shì)，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下(xià)家(jiā)，市场这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中介公司将其视为(wèi)向购房(fáng)者单边收费的行为。部(bù)分中介公司可能会利用其支配(pèi)地位，在原(yuán)先经纪服(fú)务收(shōu)费的基础(chǔ)上，再次向房(fáng)东收取费用(yòng)，而这(zhè)部分(fēn)费(fèi)用，房东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者(zhě)，这(zhè)实际上相当于(yú)变相推高了房(fáng)价。两(liǎng)部门提(tí)出严(yán)禁操(cāo)纵经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费(fèi)，不仅有利于(yú)提高交易中操作的透明度(dù)，也有利(lì)于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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