5月以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄(qiāo)然(rán)布(bù)局(jú)。数(shù)据显示，以南(nán)方和(hé)华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的(de)总份(fèn)额均较4月(yuè)28日(rì)时(shí)有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增(zēng)持(chí)，持(chí)仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公(gōng)募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司(sī)市值在股票资(zī)产(chǎn)中的(de)占比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出(chū)现了(le)三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同(tóng)步(bù)回(huí)升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在(zài)今年(nián)一季度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓持有房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别(bié)为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公(gōng)募(mù)对于房地产的投资愈发有集(jí)中(zhōng)于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排(pái)名最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次(cì)是金地(dì)集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非行(xíng豫n是河南哪里的车牌)业(yè)销售旺季，其传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到(dào)二级(jí)市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利期一(yī)去不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括房(fáng)地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知(zhī)上没有什么投资机(jī)会的。但在这(zhè)几年特(tè)殊(shū)的(de)行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行业也(yě)出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具(jù)名的上(shàng)海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还(hái)需要(yào)有一定(dìng)的(de)政策出来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的(de)进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆(gān)率和房(fáng)价(jià)收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过(guò)快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的(de)高杠杆(gān)属(shǔ)性，就(jiù)很容易(yì)出现信用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供给侧出清(qīng)的过(guò)程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞(jìng)争力(lì)强的公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的(de)提升(shēng)。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代(dài)表(biǎo)没(méi)有投资机会，机(jī)会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样的(de)认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个股成豫n是河南哪里的车牌(chéng)为公(gōng)募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名(míng)前五的(de)公司(sī)月内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它们(men)分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安地产。排(pái)名(míng)第一的(de)上实发(fā)展，五一假(jiǎ)期(qī)归来(lái)后(hòu)日(rì)成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业(yè)务为(wèi)房地产开发与经营(yíng)。公司(sī)的主(zhǔ)要(yào)产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现营(yíng)业(yè)总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股东来看，各(gè)类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等(děng)都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时(shí)排(pái)名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第(dì)一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结(jié)算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然(rán)也吸(xī)引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季(jì)度十大流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依(yī)然在前(qián)十中，这(zhè)也是(shì)连(lián)续第三(sān)个季度他有的两只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时(shí)榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季(jì)还小幅增(zēng)加(jiā)了(le)持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两(liǎng)家上(shàng)海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报交出(chū)的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募(mù)指基首(shǒu)季新杀入十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南(nán)方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算(suàn)对(duì)应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房(fáng)企的(de)拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百(bǎi)强(qiáng)房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或(huò)存在发展的大好机会(huì)。中信证(zhèng)券(quàn)指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结(jié)构性机会依(yī)然(rán)存在(zài)，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库(kù)存(cún)的优(yōu)势(shì)。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶段表现出较(jiào)低的融资(zī)成本(běn)，优质的(de)开(kāi)发资(zī)源(yuán)和良(liáng)好的(de)不(bù)动产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营地产公司(sī)也是更有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业(yè)的(de)资(zī)产会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮(lún)行(xíng)业(yè)出清的过程中，央国(guó)企相较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较(jiào)快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预期的盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以此带(dài)来(lái)估值中枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对较(jiào)低，企业(yè)自身资产的(de)质量好、运营能(néng)力(lì)强、可(kě)以创(chuàng)造(zào)持(chí)续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明(míng)。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观(guān)地去(qù)持续(xù)观察(chá)国企(qǐ)央企在三(sān)个(gè)方面是否可(kě)以维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是销(xiāo)售份额持续提(tí)升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分(fēn)豫n是河南哪里的车牌化更趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的(de)增(zēng)长。而这(zhè)些(xiē)公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续(xù)性地(dì)拿地，且主要集中在核(hé)心(xīn)城市，投(tóu)资(zī)力度较大。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推动房企销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而(ér)在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢(huī)复但(dàn)仍(réng)处于调整(zhěng)的过(guò)程中，能够保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份开始又在(zài)往下掉。除了(le)杭州、成都等极个(gè)别城市四月(yuè)环(huán)比三月相对表(biǎo)现较好之外(wài)，包括(kuò)北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去(qù)库存压力、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可能(néng)会出现，到六月(yuè)份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产(chǎn)业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢(màn)很(hěn)多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得(dé)比同行好得多(duō)的(de)企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步体现出来(lái)。所以只能(néng)耐心地去等待(dài)它的基(jī)本(běn)面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举(jǔ)例分析，不(bù)做买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 豫n是河南哪里的车牌