近两年火爆的(de)创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该(gāi)类(lèi)产品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层资(zī)产运营情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权(quán)到(dào)期(qī)后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特(tè)许经营权分红目前(qián)已包(bāo)含了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，在选择投(tóu)资(zī)标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为(wèi)持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交(jiāo)易价格的(de)变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及(jí)市场因素的综合(hé)影响，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分(fēn)红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信(xìn)息(xī)披露文件(jiàn)，结(jié)合行业及(jí)市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营(yíng)业感受到体内那根东西变大很胀，你的东西还留在我体内绩，作(zuò)为进(jìn)行投(tóu)资决策的(de)重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金(jīn)份额二级市(shì)场价(jià)格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实(shí)际(jì)获得的现金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资者更具参(cān)考价值。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平(píng)安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设(shè)施(shī)证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额以现(xiàn)金形式(shì)分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的(de)分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为(wèi)，从投资角度来(lái)看，基(jī)础设(shè)施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了(le)这(zhè)类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息回(huí)报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的(de)角度来(lái)看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投(tóu)资者的(de)投(tóu)资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构(gòu)投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债券相对高的收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市(shì)场表现看(kàn)，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额(é)完(wán)成率不达(dá)预(yù)期，一定程度(dù)上(shàng)影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的(de)投资(zī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债券回(huí)归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩相(xiāng)对(duì)经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对基金份额的(de)开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根据单位基金(jīn)份额的分红金额进行(xíng)计(jì)算。除(chú)权操作是对分红前(qián)后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红(hóng)前后(hòu)均(jūn)可(kě)以获得公平的投资(zī)机(jī)会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动(dòng)对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包(bāo)括(kuò)利润分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应(yīng)了(le)解底层(céng)资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位(w感受到体内那根东西变大很胀，你的东西还留在我体内èi)业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红(hóng)前提(tí)是本金之上(shàng)的(de)增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金(jīn)与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是(shì)变动的，与现有公募基(jī)金(jīn)分红(hóng)差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价(jià)值面临极(jí)大不确(què)定性(xìng)，这是该类投(tóu)资(zī)者应该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和(hé)产权类(lèi)两(liǎng)大资产类型(xíng)，持(chí)有产(chǎn)权类产品的(de)收益主要包(bāo)括每年的现金(jīn)分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产品(pǐn)的收益主要来(lái)自项目每年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营(yíng)权类资产的(de)分红包括(kuò)了利(lì)润分配(pèi)和本(běn)金的归还(hái)，两(liǎng)者的(de)比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性(xìng)不(bù)同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs产品(pǐn)因(yīn)其(qí)分红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的(de)价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资产属性(xìng)，对(duì)所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级(jí)市(shì)场价格和(hé)分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经(jīng)营权(quán)到期后(hòu)不再能产(chǎn)生现金收益(yì)，因(yīn)此将可(kě)供分配金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余(yú)经营期限较(jiào)短(duǎn)的特(tè)许经营项目(mù)，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长的特(tè)许经营权项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较(jiào)低，也(yě)有足够年限收回(huí)本金并取得(dé)收益。感受到体内那根东西变大很胀，你的东西还留在我体内p>

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目(mù)的分派金(jīn)额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投(tóu)资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加(jiā)上到(dào)期后通过(guò)对(duì)建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资(zī)，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经营的假设(shè)反映在基础(chǔ)资产的(de)估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观(guān)测(cè)经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金、内部收(shōu)益(yì)率等(děng)指标，来(lái)观察和评估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报(bào)中披露的经营活动现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活(huó)动产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)净流量是(shì)指企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现金(jīn)流，基(jī)于(yú)企业(yè)本身经(jīng)营活动产生；可供分(fēn)配(pèi)的现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调(diào)整，加(jiā)期初(chū)现金，最终得(dé)到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体现(xiàn)在(zài)相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权(quán)类的资(zī)产(chǎn)可以(yǐ)更多(duō)关(guān)注(zhù)内部收益(yì)率的高低，对产权(quán)类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来自底(dǐ)层(céng)资产的经营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资(zī)产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投资回报(bào)，投资(zī)者可(kě)综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机(jī)构实(shí)力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交(jiāo)易(yì)带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接(jiē)连回(huí)调，建议投(tóu)资者关注有基本(běn)面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明(míng)显、同(tóng)时分红(hóng)规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供(gōng)分配金(jīn)额预(yù)测。投资者可以将REITs的(de)实际(jì)分红(hóng)金额(é)与(yǔ)募(mù)集材(cái)料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济(jì)及(jí)市场的实际环境，对基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人也称。

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